1. 리먼사태보다 지금 주택시장이 더 큰 위기입니다 / NPL전문가 어썸쌤
한줄요약: 리먼사태보다 지금 주택시장이 더 큰 위기임
| 시간 | 요약 |
|---|---|
| 07:32 | 부실 채권 비율이 낮아 보이는 것은 금융기관들이 매각을 통해 수치를 조작하고 있기 때문임. 2금융권에서는 여전히 높은 부실 채권 비율이 존재하며, 이는 금융시장의 불안정을 심화시키고 있음. |
| 14:31 | 현재 부동산 시장의 위기는 과거 금융위기보다 더 심각할 것으로 예상되며, 이는 부동산 관련 금융의 부실화가 커지고 있다는 것을 의미함. 시행사들이 자산 처분을 목표로 하며, 시장의 불안정성이 더욱 커지고 있음. |
| 17:03 | 현재 한국의 주택시장은 심각한 위기에 처해 있으며, 사기 사건의 규모가 연간 30조 원에 달함. 피해자는 30만 명에 이르는 것으로 추정되며, 청년층에게 큰 영향을 미치고 있음. |
| 19:03 | 부동산 시장의 부실 채권 증가가 우려되며, 경매 건수가 12만 건에 달함. 이는 2008년 금융위기 당시와 유사한 수치로, 시장의 위기가 임박했음을 시사함. |
| 19:34 | 전문가들은 현재의 경제 지표들이 과거 금융위기와 유사한 패턴을 보이고 있다고 경고함. 이는 향후 금융 시장의 불안정을 예고하며, 부동산 투자에 대한 경각심을 높이고 있음. |
| 20:32 | 부동산 시장의 선호가 변화하고 있으며, 서울로의 인구 집중이 심화되고 있음. 시행사들은 이러한 변화에 대응하기 어려운 상황임. |
| 24:31 | 정부의 PF 관련 처리와 경매 건수 증가가 주목받고 있으며, 이는 시장의 과열과 관련이 있음. 정책적 해결책이 부족한 상황임. |
2. 스크립트
아, 만약에 이게 터지게 되면 이제 그다음에는 막 어떻게 되는 거예요? 그럼 MPL 쪽에 좀 계셔 봤으니까 더 잘하실 것 같아 가지고, 아, 이게 지금 현장에서 느끼시는 분들의 말을 제가 많이 듣는데, 네, 금융위기 때보다 더하대요. 아, 금융위기 때도 한번 터지긴 터졌는데 금방 회복이 좀 됐거든요. 네, 네 맞습니다. 공구역이 좀 샤프하게 올라와 가지고 그렇죠? 네. 그런데 지금은 이게 과연 금방 회복이 될까라는 생각들을 많이 하시더라고요. 그때보다도 더 힘들어요.. 안녕하세요, 최부심의 인터뷰 시간입니다. 오늘은 처음 하는 부동산 투자 공부를 실제 부동산 전문가들과 제가 같이 집필했는데요. 여기에서 MPL, MPL이 무엇인가, 나도 잘 몰라요. 네, 어쨌든 이 MPL 마켓에 굉장히 여러 변화가 있어 가지고 이런 걸 또 우리 픽아웃을 전달하는 제부심에 나와서 이제 좀 설명하고 싶어 하시는 우리 어썸쌤 님을 모셨거든요. 사실 어썸쌤님은 저희 부동산 대학원 동문이기도 한데, 간단히 자기 소개 부탁드리겠습니다.. 안녕하십니까, 바르지 않은 MPL을 바르게 하는 바른 MPL의 어썸쌤입니다. 어, 목소리가 평소보다 더 멋져진 것 같은데요? 어, 조금 깔아야죠. 네, 아 그렇군요. 바르지 않은 MPL을 바르게 한다는 말 자체가 되게 뭔가 있어 보이는 말입니다. 일단 MPL 자체가 바른 게 하나도 없어요. 어, 다 개판이에요. 예, 그리고 사기꾼도 엄청 많고 그래서 다 바르지 않게 막 하는 걸 제가 조금 바꾸고 싶어서 그렇구나.그 시사하는 바가 되게 큰 것 같은데, 사실 우리 책에서도 그런 내용을 좀 썼잖아요. 증권사 다른 사람이 MPL에 뭔가 조금 흘려 가지고, 그러니까 요즘 같은 시기에 부실 채권이 많아지면 그걸로 투자해서 돈을 많이 버니까 약간 후킹하는 광고들이 많은데, 그런 걸 또 잘못 들어갔다가 당하는 경우가 되게 많아 보이더라고요.. 이게 같은 금융인이라고 해서 이런 쪽을 또 다 아는 건 아니에요. 예, 그래서 진짜 제가 친한 증권사 지점장이에요. 아, 그분이 MPL 사기를 당했어요. 아, 아니 MPL을 또 사기를 당할 수가 있어요? 당했어요. 머리가 어질어질하네. 지금도 MPL 사기가 좀 있는데, 예전에는 정말 많았었거든요. 정말 MPL 사기 같은 건 주로 어떤 식으로 나타나요? 어떤 식으로?. 자, 이제 MPL이라는 거는 먼저 부실 채권이죠. 부실 채권은 은행이 돈을 빌려줬는데 이 사람이 못 갚았어요. 그럼 이게 부실이 됩니다. 이 채권 자체가. 예, 그렇죠. 이걸 누군가한테 팔 수가 있어요, 은행이. 네, 그렇죠. 네, 근데 예전에는 개인이나 일반 법인이나 다 살 수가 있었어요. 네, 은행이 파는 것을.
그렇죠, 누구나 다 살 수가 있었어요. 근데 지금은 대부 법인이나 자산 관리 회사, 유암코나 대신 FN이나 이런 회사들이 이제 살 수 있게끔 바뀌었어요. 아, 일차적으로 소위 그 프라이머리 마켓이 있구나. 사드는 1차 매수 기관들이 존재하는 거든요. 이게 2016년도에 바뀌었는데, 아, 왜 바뀌었냐면 너무 사기꾼들이 많은 거예요.. 어, 그러면 종전에 바뀌기 전에는 어떤 식으로 사기를 쳤는데요? 자, 제가 일반 법인에서 어떠한 채권을 사와요. 네, 자, 10억짜리 채권을 사옵니다. 근데 이거 가지고 또 대출을 받을 수가 있거든요. 네, 왜냐하면 어쨌든 담보는 있으니까. 그렇죠? 네, 물건을 담보로 은행에 돈을 빌려준 게 근저당권이에요. 이 근저당권을 담보로 또 돈을 빌릴 수가 있어요. 저희는 예, 빌릴 수가 있습니다. 네, 그걸 근질권이라고 하는데, 자, 근데 10억짜리 채권 사올 때 자기 돈 한 1억 들어가고 9억을 또 빌려요. 예, 빌리는데 이걸 저축은행이나 캐피탈이나 이런 데서 빌려 줍니다. 그렇죠? 그러면 1억이 부족할 수 있죠. 네, 여기서 이제 투자자들 막 모으는 거예요. 아, 그런데 1억이 부족, 자기 자본 1억도 부족해서 투자자를 또 모으는 거예요. 그렇죠? 좋게 생각하면 그럴 수 있죠.
어, 그럴 수 있어요. 근데 그러면 1억만 모아야죠. 네, 아, 여기서 더 모으는구나. 더 모아요. 어머네요. 쫙 모아서 확정적인 수익 주겠다. 네, 예, 요렇게 이제 꼬셔 가지고 예전에 어마어마한 폰지 사기들이 많았죠. 아, 이러면 필요한 인간이 한 10억짜리를 모아 버리는구나. 그렇죠? 그러면 나머지는 사실상 그냥, 그러니까 이거를 약간 섞을 수가 있는 게 저축은행 같은 데서 대출을 받으면서 마치 거기 돈을 넣은 것처럼 섞어 버릴 수가 있네요. 그럴 수도 있죠.. 아, 네. 아, 일단은 이 사기부터 시작해서 분위기가 매우 침체되어 있는 것 같은데, 일단 어썸쌤, 제가 소개도 안 시키고 일단은 바르지 않은 MPL 시장이 너무 많기 때문에 그래서 이 MPL 쪽을 하시게 된 건데, 그러면 어쨌든 MPL 쪽에서 종사하고 있다는 거는 이제 아실 것 같고, 어떻게 좀 MPL 쪽에 관심을 가지셨고, 어떤 경로로 이제 관련된 일을 하시는지 서계 좀 부탁드립니다. 음, 일단 저도 사기를 당할 뻔했었어요. 2013년부터 제가 MPL 투자를 했었는데, 예, 저는 다행히도 다행히도 그때 당시 업체가.... 괜찮았어요. 아, 네. 거기에 저는 투자를 했었고, 똑같이 확정적인 수익을 받는 그런 구조로 저는 투자를 했었는데, 네, 다행히도 저는 엑시를 잘했고, 그때 이제 MPL의 맛을 본 거예요. 아, 네.
와, 이건 대박이구나. 아, 저한테 한 연 12%인가 그 정도 줬었거든요. 네, 네. 2013년도에 12%면 대단한 거예요, 사실. 예, 그런데 얘네 돈은 얼마나 벌길래 나한테 12%를 주지?라는 생각에 따라다녀 보고 뭐 하고 했는데, 야, 수익률이 장난이 아닌 거예요. 아, 그래서 나한테 왜 12%밖에 안 주지? 이 생각이 들 정도로, 이제는 그걸 공부를 하니까 그렇죠. 그래서 내가 언젠가는 MP를 내가 사업으로 해 봐야겠다. 이 생각을 그때 가지게 됐었고, 예. 그리고 2018년도에 제가 법인을 냈어요. 네, 네, 네. 대부법인을 내서 채권을 매입할 수 있는 그런 자격을 얻었거든요. 네, 네. 아까 16년에 제도가 바뀌었으니까 대부법인인가를 받으신 다음에 매입할 수 있게 된 거죠. 그런데 그때 당시에 제가 봤던 게 장단기 금리차나 부실 채권 비율이나 이런 것들을 조금씩 보고 있었는데, 그 수치들이 엄청 위험해 보였어요. 저한테는. 어, 2018년 수준의 수치가 위험해 보였어요. 요즘 같은 때도 아닌데. 네, 아, 그럼 요즘 완전 아사리판이겠네.
그럼 그 얘기 좀 더 진행해 보면요. 네, 아, 지금 뭐 장난이 아닌데, 2018년도에 어떤 수치가 좀 그랬었냐면, 일단 장단기 금리차가 좀 역전이 됐었고, 부실채권 비율이라는 게 0%대로 떨어졌어요. 아, 금융 기관이 가지고 있는 부실 채권의 전체 비율이 0%대로 내려갔다는 말씀이죠? 네, 떨어졌어요. 그 요게 이해가 잘 안 되시겠지만, 아, 그러면 좀 좋아진 거 아닙니까? 0%대로 내려갔으니까. 그런데 퍼센테이지는 떨어졌는데, 예, 실질적으로 떨어진 이유가 총 여신이 많아졌기 때문에, 네, 오히려 낮아진 것처럼 착시의 효과였던 거죠. 아, 그러면 여신분의 부실채권인데, 분모인 여신이 엄청 커져 버렸다. 그죠? 분모는 엄청 커지니까요. 부실채권 비율은 1%대에서 0%대로 떨어졌는데, 실제로는 분자임 금액 총액은 더 커졌다거나 막 말씀하시는 거죠? 그렇죠. 일단 분모가 커지니까 상대적으로 요게 작아 보이는 효과인 거죠. 부실채권 비율이. 자, 그런데 맞습니다. 어, 역사적으로 우리나라에서 1% 미만으로 떨어졌을 때가 딱 세 번 있었어요. 아, 이것도 갑자기 나 지금 닥살짝 돌았는데, 언제 떨어졌는데? 네, 네. IMF 이전, 네, 금융위기 이전, 그리고 지금이에요. 그럼 어떻게 되는 건데요? 뭐 알아서 판단하셔야죠. 아니, 그러면 잠깐만 정리를 하면, 금융 기관들이 그 부실 채권이라고 하는 거는 금융 기관은 대출해 주니까, 그 대출 채권이라는 걸 원래 이자가 들어와야 되는데, 그 이자가 들어오지 않는 대출 채권에 대한 기준들도 있잖아요. 고정, 고정이야, 여신 등등 쭈르륵 있는데, 그중에서 이제 부실화된 것들이 결국은 은행 입장에서는 이자가 안 들어오는 그런 부실 채권이기 때문에 이거를 매각을 하는 건데, 그 매각을 하는 부실 채권의 비율이 은행이 가지고 있는 총 대출, 총 여신 대비해서 지금 0%대밖에 안 되긴 하는 건데, 네, 데이터상으로 보면은 1%대보다 0%대가 훨씬 더 안정적인 것 같지만, 역설적으로 0%대가 마치 낭떨어지 직전인 것처럼, 그 IMF랑 08년이랑 지금이다. 그럼 왜 그 직전에 위기 직전에 0%대로 떨어지는 건지, 뭐 그 이유도 있는 거예요? 일단 제가 통계를 좀 보니까, 이 금원 들어가면 다 통계가 나오거든요.
거기에 총 여신들이 갑자기 쫙 올라갈 때가 있어요. 아, 그때가 좀 사람들이 금리도 좀 낮고 대출도 잘 나오고 이러니까 대출 정말 많이 받고, 어, 그게 또 부동산으로 또 가고, 이런 게 계속 반복이 됐었거든요. 근데 지금 똑같은 거예요. 자, 그런데 여기에 더해져서 사실상 저는 2018년도부터, 네, 법인을 냈잖아요. 그때 저는 대박을 칠 줄 알았어요. 아, 네. MPL로 대박을 칠 줄 알았어요. 야, 우리나라 부동산 망했다. 이제 어, 이제 떡락한다. 이거 끝났다. 어, 부동산 한번 터진다 했는데 코로나가 터졌어요. 아, 그렇죠. 그랬더니 예, 금리가 더 낮아지고, 네, 추가 대출이 더 나와요. 아, 그렇죠. 그때 여신이 완전 폭발했구만. 네, 네. 여신이 엄청나게 폭발한 거예요. 사실상 2018, 2019, 2020 정도에 뭐가 하나 조금씩 터졌어야 됐어요.
아, 근데 이게 안 터지고 있다 보니까 풍선이 이만해진 거예요. 이제 그럼 이거는 정부가 참 할 말이 많은데, 제가 조금씩 터트렸어야 돼요. 약간씩, 약간씩. 근데 이거를 감추고 뭐 하고 미루고, 뭐, 뭐, 야, 한 번에 터지면 큰일 난다, 뭐 막 이래. 이러다 보니까, 네, 아시다시피 증권사 PF 지금 뭐 난리 났죠. 하지만 그거 터트리지 못하게 작년에 조금 맞죠, 눌러놨었어. 작년 5월까지 눌러놨었어요. 작년 6월부터 열어놨지. 예, 예. 이런 거 자체가 다 풍선을 키운 거예요. 지금 그럼 지금 이제 딱 손 나버리면, 예, 끝나요. 지금 사실.. 손 놓은 것 같던데, 제 개인적인 생각에는 작년 5월까지는 좀 눌러놨었는데, 작년 6월부터는 그냥 감당이 안 되니까 손을 놓은 것 같고, 그래서 행정적으로는 작년에 금융기관 자생 조정을 해라 이러면서 부실 채권들이랑 PF에 대한 자생 조정을 하라고 약간 이런 얘기를 하면서 부실 채권들은 결국 매각하라는 얘기나 마찬가지거든요. 일부는 그런데, 그러면 거꾸로 말하면 부실 채권 비율이 0%대로 내려간다거나 이렇게 한다는 것은 열심히 그런 부실 채권들을 팔고 있다는 걸 수도 있는 건가요? 팔기 시작하면서 막 0으로 내려가는 건가요? 아니면, 아니에요. 그건 아니고, 지금 0%대라고 말씀드린 것은 1금융권 기준이고, 아, 그런데 이제 2금융권 가면 0%대가 사실 아니죠. 엄청 높아요. 지금 엄청 높은데, 금원 보고를 언제 하죠? 우리가 3월 말, 6월 말, 9월 말, 12월 말에 해요. 이때 바로 이전에 엄청나게 매각을 해요.
아, 그 숫자 맞추려고. 예, 그런데 이제 은행들은 자기네들이 또 펀딩을 해가지고 무슨 중회 이런 데서 펀딩을 해서 자기네들 것을 또 사요. 그러면 은행 자체는 부실이 또 낮아 보이죠. 네, 그런데 여기는 그냥 투자 업체가 돼버리니까 자산 관리 회사 같은 그런 회사가 돼버리니까 여기는 당연히 부실된 걸 사기 때문에 아무 문제가 없어요. 네, 네. 떨리는 것처럼 보이는 거예요. 다 매각한 것처럼. 근데 여기도 한 개가 있겠죠? 이제 그렇죠, 그렇죠. 한 번에 몇 조씩 만들어요. 몇 조씩 해봤자 조금 큰 지점들은 한 여섯, 일곱 개 지점밖에 안 돼요. 그거 떨고 나머지는 또 쌓이고 쌓이고 쌓이고 계속 이렇게 되는 거예요. 아, 그렇구나. 아, 그럼 지금 현장에서 느끼실 때는 오늘 저희가 오게 된 것도 약간 그런 맥락이었는데, MPL의 위기가 원래 한 18, 19년 전으로 한번 뭔가 문제가 있을 거라고 생각을 했었는데, 코로나로 더 커졌고, 더 커진 것이 지금 더 못 버티는 상황이 돼가지고, 뭔가 소위 말하는 폭발 직전에 그 촉을 느끼셔서 지금 오신 거구만요. 그렇죠? 아, 아, 망했다. 대한민국 망했습니다. 예, 아니 그러면 만약에 이게 터지게 되면 이제 그다음에는 막 어떻게 되는 거예요? 그럼 MPL 쪽에 좀 계셔 봤으니까 더 잘하실 것 같아가지고. 아, 이게 지금 현장에서 느끼시는 분들의 말을 제가 많이 듣는데, 네, 금융위기 때보다 더하대요. 아, 금융위기 때도 한번 터지긴 터졌는데 금방 회복이 좀 됐거든요.
네, 네, 맞습니다. 공구역이 좀 샤프하게 올라와 가지고. 그렇죠? 네, 근데 지금은 이게 과연 금방 회복이 될까라는 생각들을 많이 하시더라고요. 어, 그때보다도 더 힘들어요. 그러니까 이게 그 부동산 관련한 금융의 부실화가 되게 커져서 지금 이렇게 됐다는 말씀인 거죠? 그렇죠? 네, 네. 아, 그런데 저는 이것도 되게 공감하는 게 얼마 전에 제가 시행사 모임에 갔다 왔어요. 거기서 이런저런 얘기를 하시다가 올해 목표가 뭐냐고 물어보니까, 갖고 있는 땅 절반 다 파는 거다, 시행을 안 하고. 그러니까 서로 다 땅을 팔겠다는 게 목표래요. 시행사가 땅을 사고 시행을 하겠다고 목표가 아니라, 지금 PF가 다 죽었고 아무도 대출을 해 주지 않으니까, 갖고 있는 땅을 갖고 있어 봐야 토담대 이자만 나가고 오히려 보유세만 나가니까 그냥 다 팔아버리는 게 목표다. 그래서 뭐라고 하냐면, 싸게 팔아줄 테니까 저한테 땅을 사라, 약간 이런 거랑 얘기하는 건데, 그러니까 제가 그 얘기 들으면서 아, 시행사가 진짜 이렇게 땅 파는 게 목표인 정도로 PF는 완전히 와서 사기 난 상태고, 이게 금이 뭔가 돌질 않는구나 이런 생각이 되게 많이 들더라고요. 네, 부실 채권 비율 얘기를 잠깐 더 하자면, 예, 예. 역사적으로 가장 낮은 수치를 기록했어요. 이번에 0.38%까지 떨어졌거든요. 네, 네. 이게 2022년 9월인가, 잠깐만요. 좀 볼게요. 네, 자료 보면서 하시죠. 부실 채권 비율이 2022년 9월에 0.38까지 떨어졌어요.
그게 역사적으로 제일 최저치예요. 아, 그런데 총 여신, 아까 말씀드린 총 여신은 계속 늘어나고 있던 상황이에요. 자, 그런데 우리가 또 다르게 생각해 볼 수도 있겠죠? 네, 그럼 부실 채권 비율이 1% 미만이면 다 위험하냐? 네, 네. 아닐 수도 있잖아요. 시장이 바뀌고 그럴 수도 있죠. 그렇죠? 그렇죠. 그렇게 되면 전제 조건이 총 여신이 그대로 좀 버텨주고, 그리고 0%대로 계속 유지가 된다면 또 우리나라 시장이 이렇게 바뀌었구나라고 생각할 수도 있어요. 네, 그런데 그 이후로 총 여신은 계속 또 늘어났어요. 네, 계속 늘어났는데 부실 채권 비율이 늘어났어요. 아, 그럼 그때부터 다 부실이네. 이때부터는 총 여신의 증가 속도보다 부실 속도가 더 크다는 거예요. 더 빠르다는 거죠. 네, 네. 근데 지금 여신 사이즈도 소위 몇 천 조원이니까. 그렇죠? 그걸 생각하면 부실, 사실은 지금 PF에만 있는 돈만 해도 PF 쪽에 있는 돈만 해도 230조더라고.. 요, 그리고 브릿지론 PF로 토담대랑 브릿지론을 합쳐서 60조, 일단 본 PPF에서 한 170조 되는 것 같아요. 네, 중국 미분양이 2만 세대로 늘어나고 그런 것만 보더라도 2022년 얘기했었던 시점에는 8세대였거든요. 근데 지금 한 24세대로 세 배에 올라왔으니까, 24세대 기준으로 뭐 4억 원만 잡아도 10조 원이고, 230조 PF에서 10조 원으로 끝날 리는 없어 보이고, 음, 근데 그게 아직 터진 건 없으니까 그렇죠.
네, 그러니까 앞으로 이게 터지면, 아 그러면 이제 역설적이지만 아까 원래 MPL 관련 사업은 이런 게 문제화가 되면 사업적인 측면에서는 그런 기회가 생기는 걸 수도 있는 거죠. 네, 저희 입장으로서는 이제 조금 더 바빠지는 그런 시기가 되는 거죠.. 언어가 굉장히 순화가 잘 되시네요. 평소에는 약간 요런 건 아닌 것 같은데 오늘 좀 순화가 되게 고급지네요. 역시 금융사 출신이셔서 뭐가 다르죠? 아, 그러게요. 역시 금융사 출신들은 이제 공적인 자리에서 다소 수위를 조절해서 표현을 하죠. 사적인 자리에서는 되게 그런 말을 많이 하지만. 그러면 지금도 얼마 전에 보니까 또 유튜브도 시작하셨더라고요? 아, 네, 시작했죠. 한 달 정도 됐습니다. 어, 근데 조회수가 막 18만, 40만, 막 어마어마하던데. 그러니까요, 저는 그냥 있는 얘기만 했을 뿐인데, 다 좋아하시더라고요. 아, 그렇구나. 특히 본인도 사기 경험을 다 할 뻔한 경험도 있었고, 얼마 전에 전세사기 관련한 영상도 좀 올리셨고, 신탁 전세사기 그런 거 진짜 모르는 사람이 엄청나게 많은데, 그 신탁 전세사기도 조회수가 10만이 나왔으니까, 그것도 이제 한 20, 30만 올라갈 것 같고, 또 병원 얘기 하시면서 조회수가 어마어마하더라고요. 맞아요, 병원으로 임차를 들어오는 척하면서 요런 사기꾼들 조심해야 된다 이런 영상이었죠. 진짜 우리나라는 정말 사기 공화국이에요. 정말 이거 어떻게 다 싸잡아서 어떻게 해야 되는 거 아니에요? 와, 저는 진짜 태형을 다시 살려야 된다고 생각합니다.. 일단 한국의 사기 사건 규모를 제가 알아보니까 30조가 넘어요. 연간 30조인데 CAGR로 연평균 10%씩 그로스를 해요.
그 사기가 성장 산업이라는 거예요. 그러니까 이게 말이 안 되는 거고, 소위 청년들 전세사기 관련한 그 규모도 말 그대로 어마어마하지만, 피해자가 1인당 평균 1억 원이에요. 그러니까 30만 명의 피해자가 나오거든요. 30조 피해가 나오니까, 상인을 한 번 당했다 하면 500만 원, 천만 원이 아니라 평균 1억인 거고, 근데 소액도 있으니까 많이 받는 사람은 수억 원 이상 사기를 당한다는 거예요. 아, 나 진짜 충격적이야. 대한민국이 참 그러네요. 네, 네, 그 사기 시장이 이제 사교육 시장보다 더 커졌는데, 우리나라 사교육 시장이 원래 막 크다고 해도 사교육 시장 커 봐야 29조인데, 사기는 이제 거의 한 33조니까, 아 이게 웃을 일이 아닌데. 아, 예. 그러니까 저도 이런 데이터 볼 때마다 일단 막 충격하고 있습니다. 네, 그렇죠. 그러면 지금 MPL 쪽에서는 거꾸로 말하면 터지기 직전인데, 다시 이쪽으로 정리하면 터지기 직전인데 아직은 안 터졌는데 체감은 더 이상 못 버티는 레벨로 가는 것 같은 그런 느낌을 많이 받고 계신 것 같고, 터진다면 이제 업무적으로 바빠지긴 하겠지만, 그게 한국 사회는 이제 또 다른 위기라는 거니까, 세 번째 위기라는 그런 거가 되는 거니까, 그걸 바라볼 때의 심정은 여러 가지 감정이 들 수밖에 없겠어요. 아시피 이제 시행사 모임 이런 데 많잖아요. 가는데 예, 저만 웃고 있어요. 아, 웃지 못해요. 사실 마음속으로만 웃고 있어요. 다들 힘들다, 힘들다, 다 죽겠다, 죽겠다 하는데 저도 보면 마음이 아파요. 아픈데 저도 살아야죠. 네, 아니 그러니까 업무적으로는 당연히 어쩔 수 없는데, 근데 사실 생태계 안에서 뭐라 그럴까? 이 부실 채권이 많아지면서 원래 중간중간 정리가 됐었다면 서로 어느 정도로 그 피해를 완화시키면서 생존이 되었던 건데, 그동안 정책적으로나 뭐나 해결책을 냈었던 건 한 번도 없었던 것 같고, 제 생각에는 그냥 힘으로 눌러왔었는데, 이제 힘으로 눌러왔었는데 그거를 놔버리면서 지금 풍선이 엄청 커지는 그런 상황인 것 같습니다.
실제로 작년에 경매 건수를 보면 경매 접수 건수를 보면 12만 건 정도가 접수가 됐어요. 네, 그러면 접수가 되면 요즘에는 보통 한 1년 후에 경매가 개시가 돼요. 네, 그러면 지금 1년 후면 이제 올해부터죠. 올해부터 이제 무진장 많이 나오고 있는 상황이에요. 근데 이 12만 건이라는 게 거의 월 만 건이잖아요. 네, 어마하네. 이게 언제적 수치냐면 2008년부터 2013년도까지, 그때 대충 12만 건 전후였어요. 네, 2008년부터 2013년 제일 부동산 안 좋았을 때, 그때부터 2013년도까지, 네, 네, 그 이후로 지금 처음인 거예요.. 까, 진짜 그 정도의 위기로 가고 있는 거네요. 네, 맞아요. 이거 수치적으로 보면 답이 나와요. 네, 아, 야, 진짜 그니까 나 정말 심각해 보여요. 진짜로 제가 지난번에 있었던 건데, 뭐 언론사에서 부동산 시행사하고 지방 건설회사 주 멤버로 있는 거기에 가서 부동산 전망을 하래요. 음, 저한테 아 힘들다. 아, 그래서 저는 올라가기 전에 뭐라고 했냐면, 나를 뭐 공개적으로 소위 사살하려고 이제 이런 자리를 마련했냐고 했어요. 그래서 이제 무슨 말을 하겠어요? 시행사가 다 지방 시행사셨어요. 지방 시행사고 지방 건설사고, 그 저는 가서 할 수 있는 말이 몇 마디가 없었어요. 지금 사람들의 선호가 바뀌었고, 선호가 바뀐 걸로 인해서 서울의 솔림이 더더욱 심화되고 있는 와중에 선호가 바뀐 이유는 교육이라든가 직장이라든가 출산율이라든가, 뭐 많은 그런 기능들을 지방 도시가 제고하지 못하면서 이렇게 바뀐 건데, 그거를 개별 주택 단지 짓는 시행사가 어떻게 바꾸냐? 학교 문제를 어떻게 바꿀 수가 있느냐? 대학교 학령 문제라든가 아니면 직장 문제를 어떻게 시행사가 바꿀 수가 있느냐? 그러니까 사업이 안 좋아지는 것은 사람들의 마음이 바뀌었기 때문이고, 솔직히 말하면 여기 시행사분들은 잘못은 없는 거죠.
음, 그리고 이 마음은 너무 갑작스럽게 바뀌었어요. 22년 전으로 이제 출산율 막 어떡할 수 없으면서 너무 갑작스럽게 바뀌어 버려 가지고 부동산의 시차가 있다 보니까 잘못 맞아서 이렇게 간 거거든요. 근데 그거가 그러면 22년, 23년부터 문제가 있었으니까 터질 뻔했는데, 그 당시에는 정커 초기니까 좀 강력하게 억제를 한 감이 없지 않거든요. 서기부터 그런 문제가 생기면 안 되니까 이제 완전 강력하게 억제했고, 23년 1월에 이제 대우 건설이 울산 문수주 지역 PF 400억짜리를 하나 털었는데, 그 400억짜리 털었다고 4월 달에 감사를 받았다고 했나? 이제 그런 게 건설이 터지니까 아, 우리 뭐 하나 털면 난리 나는구나 해서 23년을 프리징된 상태로 다 그냥 와버리는 거예요. 계속 연기만 해줍시다 이러면서. 그래서 그때까지는 아, 그럼 뭐 정부에서 신경 써 가지고 관리 감독하다가 좀 나중에 해 주겠지라고 했는데, 그 해 12월 달에 태영건설 위기가 있었고요. 음, 태영건설 위기를 어떻게 대응했냐면 결국은 채권단들 불러서 막 교통장을 해 주니까 아, 정부가 신경 써 주는구나 그래도 여기까지 이런 생각을 하면서 24년에 왔는데, 24년에 오니까 5월 달에 어, 미안한데 이제 너네끼리 해라 이러면서 손을 놔버렸어요. 그래서 어떻게 저희끼리 하니까 그럼 기준이라도 설정을 하자. 뭐 양질, 중간 위험 3등급, 4등급으로 나눠 가지고 부실 PF 관련한 그런 채권들은 알아서 정리하세요. 라고 하니까 언제까지요? 하니까 연말까지 해서 심사 한번 받고 그다음에 정리해라 한 게 작년 말이니까. 음, 올해는 그 심사한 것들 중에서 처분해야 되는 것들에 대해서 처분하고 있는 거잖아요. 그렇죠? 엄청 많아요. 지금 엄청 많이 오고 사실상 이제 코로나 때는 우리 부동산 시장이 좀 좋았잖아요. 좋아서 저희가 은행들한테 굽신굽신 거리면서 좀 좋은 MPL 좀 달라, 좋은 채권 좀 달라, 네, 이렇게 막 계속 그냥 부탁을 했었거든요. 네, 지금은 아, 지금은 뭐 그냥 지금은 이러고 있습니다. 제가 아, 그 옆에서 막 은행에서 와가지고 제발 그러니까 채권을 매입할 주체시니까, 그렇죠? 아, 엄청 연락이 와요. 대박이네, 시장이 달라졌구나. 그래서 저희도 직원도 계속 충원하고, 뭐 저희 거의 혼자 일했었거든요.
일이 없어 가지고. 네, 아, 그러면은 뭐 어쨌든 어썸쌤, 그 개인 사업적인 입장에서는 뭐 좋아지긴 하겠지만, 그래도 오늘 오셔 가지고 약간 공적인 마인드를 가지고 이 산업에 대해서 전반적으로 훑어 주셔 가지고 그런 부분은 되게 좋았던 것 같고요. 그러면 유튜브 아까 얘기하다가 저희가 또 잠깐 딴기로 했는데, 유튜브는 뭐 어떤 목적에서 앞으로 어떤 일을 하시려고 좀 개설을 하셨을까요? 기본적으로 아는 것들이 많은데 이걸 일반인들이 정말 모르시는 분들이 많더라고요. 뭐 예를 들어 사실 MPL을 많이 알리고자 제가 유튜브를 시작한 건 아니고, 아, 전반적인 부동산 시장에서 뭐 조심해야 될 거, 뭐 이렇게 하면 된다, 안 된다 이런 것들, 제가 알고 있는 거 혹은 제 주위의 전문가들이 알고 있는 거 이런 걸 좀 많이 알려 드리려고 그렇게 해서 시작을 했습니다. 그렇군요. 저희 최부심 구독하시는 분들도 어썸쌤 치면 바로 나오기 때문에 구독해 주시면 되게 좋을 것 같습니다. 그리고 영상이 일단은 조회수가 뭐 수십만 회짜리 그런 조회수가 있는 걸 보면 제가 생각할 때 포텐이 이제 있어 보여 가지고 여기 이제 좀 투자하고 싶은데, 지금 사업적으로 너무 잘 되실 거라 가지고 돈을 바르, 은행에서 와 가지고 뭐 무릎 꿇고 땅 사라고 제발 좀 사 달라고 이렇게 얘기하는데, 뭐 오늘 이렇게 나와 주신 것도 보면 그래도 요즘 신수가 좀 좋아졌어요. 아, 그래요? 그런 거 같아. 아니요, 그게 아니고 뭔가 사업이 잘 될.. 거 같아 가지고 그 에너지가 넘치는 그런 상황인 것 같습니다. 정리하면, 그 여신 규모 대비 부실 채권 비율이 낮아지는 게 더 위험하다는, 평소에 접하기 어려운 그런 이야기를 해 주셔서 더 와닿았던 것 같습니다. 그리고 저도 PF 관련해서 정부가 처리하는 것을 계속 쭉 봐왔던 입장에서, 작년 6월쯤에 느꼈던 제 마음은 '뭐 어쩌라는 건가' 약간 이런 게 있었거든요. 그런데 그게 지금 시차를 두고 작년에 경매 건수가 많이 올라왔다고 하니까, 그러면 실제로 그 맥락이 또 맞아 보이고, 올해는 그러면 신청 건수가 더 많을 것 같은 그런 느낌도 있어 가지고, 아 그렇다면 앞으로 진짜 뭐 바빠질 것 같긴 하고요. 이런 사태를 키운 것에 대해서는 진짜 좀 여러 차원의 반성이라든가 대책들이 조금 있어야 되지 않나 이런 생각을 합니다. 네, 오늘 어섬 선생님이 나오셨는데요. 사실 처음에도 얘기를 했지만, 처음 하는 부동산 투자 공부라는 책을 이제 같이 공저를 했습니다. 그래서 책 맨 뒤에 계세요, 아시죠? 아니, 저희가 몇 명이죠? 11명인가요? 그죠? 네, 명 중에 제 분야가 제일 어려워요. 그래서 순서가 제일 마지막이에요.
아니에요, 아니 뭐냐면, 분양부터 해 가지고 MPL까지 간 거예요. 어려워서 마지막 간 게 아니고, 그 부동산의 생일 주기 차원에서 처음에 요렇게 좋아지기 시작해서 분양을 받고, 뭐 이렇게 하고 아파트 사고, 1주택하고, 1주택한 다음에 또 뭐 하고, 주택 다음에 비주택하고, 뭐 하고, 뭐 하다가 결국에는 시장이 과열되기 시작하면 결국에 MPL까지 가니까 뒤로 간 걸 거예요. 네, 그래서 뒤에까지 몇 분이나 읽으실지 잘 모르겠지만, 왜 우리 수학의 정석도 앞에만 보잖아요? 앞에만 새까맣세요. 이거는 챕터를 참고로 지금 MPL 챕터를 봐야 됩니다. 이 책은 이제, 아이고 그러면 또 다른 분들에게 죄송한데, 어쨌든 이 책은 굉장히 기초 도서로 낸 건데, MPL 챕터를 실제로 읽어보시면 굉장히 재밌을 거라고 생각하는 게, 지금은 또 경매 건수가 많아진다고 하니까, 경매를요. 짧은 책으로 다 배울 순 없겠지만, 그래서 나중에 과정이나 이런 것도 좀 만들어 주시면 저 개인적으로 되게 좋을 것 같고, 온라인 해 주시면 저도 좀 청강을 하도록 하겠습니다. 나도 이제 MPL 시대가 온다, 같이 공부하자. 네, 오늘 함께 해 주셔서 감사하고요. 저희 또 다음 시간에 찾아뵙도록 하겠습니다. 감사합니다..
3. 영상정보
- 채널명: 채부심 - 채상욱의 부동산 심부름센터
- 팔로워 수: 251,000
- 좋아요 수: 1,923
- 조회수: 54,305
- 업로드 날짜: 2025-04-28
- 영상 길이: 26분 54초
- 다시보기: https://www.youtube.com/watch?v=xVVxdghxr68
