1. 숨겨진 빚, 1경원. 왜 중국의 집값은 무너졌을까? l 수천만 채가 비었는데, 왜 계속 짓는가. 수요가 아닌 시스템의 문제다 l 인사이트아웃
한줄요약: 숨겨진 빚, 1경원. 왜 중국의 집값은 무너졌을까? l 수천만 채가 비었는데, 왜 계속 짓는가. 수요가 아닌 시스템의 문제다 l 인사이트아웃
| 시간 | 요약 |
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| 00:38 | LGFV는 중국 지방 정부가 설립한 특수 목적 법인으로, 지방 정부의 자산을 담보로 자금을 조달하여 인프라 개발을 수행함. 그러나 LGFV의 채무는 공식 채무에 포함되지 않아 숨겨진 채무로 남아있음. 이러한 구조는 지방 정부의 재정 건전성을 왜곡하고, 채무 규모 파악을 어렵게 만듦. |
| 03:05 | 2020년 기준으로 LGFV 채무는 49조 위안으로 추산되며, 이는 전체 숨겨진 채무의 약 80%를 차지함. 외국 기관의 추정에 따르면, 숨겨진 채무는 45조에서 53조 위안으로 다양하게 나타나며, 이는 중국 GDP의 40%에 해당함. |
| 04:36 | 중국 정부는 LGFV를 포함한 숨겨진 부채를 14조 3천억 원으로 공식 발표하였으나, 여전히 높은 부채 비율을 나타냄. 중국의 GDP 대비 부채 비율은 290%로, 기업 부채가 특히 높은 상황임. |
| 07:06 | 중국의 부동산 산업은 국가 또는 지방 정부 소유의 토지를 기반으로 하며, 개인이나 기업은 토지 사용권을 임대하여 사용함. 이러한 구조는 부동산 구매 수요 증가와 함께 지방 정부의 부동산 개발을 촉진하였으나, 소득 수준이 낮아 주택 소유자는 여전히 적음. |
| 07:36 | 중국의 부동산 시장은 인구 증가와 경제 성장에 따라 급격히 발전하였으나, LGFV의 숨겨진 채무 문제는 부동산 시장의 안정성을 위협함. 지방 정부는 부동산 개발을 통해 재정 수입을 늘리려 하지만, 이러한 방식은 지속 가능하지 않음. |
| 08:05 | 부동산 시장은 시행사들이 얼마나 잘 되는지에 따라 평가되며, 헝다와 같은 부동산 개발사의 부도가 시장에 부정적인 영향을 미침. 2023년 GDP에서 건축과 부동산의 비중이 12.6%로 감소하였으나, 여전히 높은 수치임. |
| 09:06 | 중국 정부는 부동산 의존도를 줄이기 위해 제조업으로 자금을 유도하는 정책을 펴고 있으나, 빈 아파트가 많아 공급 과잉 상태가 지속되고, 지방 정부의 토지 사용권 매각 수입이 감소하면서 재정 문제가 심각해짐. |
| 09:37 | 중국의 부동산 개발 산업은 지방 정부의 재정 수입을 충당하는 주요 산업으로 부상하였으나, 최근 부동산 경기가 꺼지면서 미분양 아파트가 급증하고 빈집이 1억 채에 달하는 상황임. |
| 10:35 | 빈집 문제는 인구 대비 주택 수가 부족함을 나타내며, 10년간 새 집을 짓지 않아도 될 정도로 공급이 과잉임. 지방 정부는 토지 사용권을 매각하여 재정을 충당하려 하지만, 시장의 수요가 줄어들면서 어려움을 겪고 있음. |
| 13:05 | 2014년부터 2021년까지 토지 사용권 매각 수입이 증가하였으나, 2019년부터 부동산 경기가 하락하면서 수입이 급감함. 지방 정부는 LGFV를 통해 자금을 조달하려 하지만, 이로 인해 숨겨진 부채 문제가 발생함. |
| 18:07 | 중국의 지방정부는 LGFV를 통해 인프라 투자를 대행하고 있으며, 이로 인해 숨겨진 부채가 발생함. 1995년 세제 개혁 이후 지방정부의 재정 수입이 줄어들고, 지방채 발행이 금지되었으나 LGFV는 기형적인 도구로 자리 잡음. |
| 19:36 | 최근 부동산 경기가 어려워지면서 LGFV의 재정 상태가 악화되고, 지방정부가 보증을 서야 하는 상황이 발생함. 이에 따라 지방정부는 자체적으로 채권을 발행할 수 있도록 제도가 개정되었으며, 지방정부의 GDP 대비 부채 비율은 35%로 급등하였음. |
| 21:06 | LGFV의 음성 부채 문제는 공식적으로 인정되었으며, 지방정부 특수 목적 채권 발행을 통해 숨겨진 부채를 양성화하려는 노력이 진행됨. 이러한 조치는 지방정부의 재정 악화를 해결하기 위한 방안으로 해석될 수 있음. |
| 21:37 | 중국 정부는 올해 부동산 시장을 안정시키기 위해 4.4조 위안의 추가 자금을 집행할 계획임. 보장성 주택 지원 대상을 늘리고, 미분양 주택 인수 가격을 조정하여 재고를 해소하려는 정책이 포함됨. |
| 23:36 | 중국은 2021년에 고령 사회에 진입하였으며, 이로 인해 경제 성장에 대한 우려가 커지고 있음. 고령화가 진행됨에 따라 소비와 노동력의 감소가 예상되며, 이는 부동산 구매 의욕에도 부정적인 영향을 미침. |
| 25:06 | 중국 정부는 경제 회복을 위해 민간 기업에 자유를 부여할 가능성이 있으며, 이는 시장 경제 체제를 유지하는 데 긍정적인 영향을 미칠 수 있음. |
| 25:35 | 중국의 경기 부양 정책이 진심이라면 경제 회복의 가능성이 존재함. 중국 경제의 상황은 한국 경제에도 영향을 미칠 수 있으므로, 향후 몇 달간의 동향을 주의 깊게 지켜봐야 함. |
2. 스크립트
김 과장님, 중국 경제 얘기할 때 LGFV 아는 거 혹시 들어보셨습니까? 그 부동산 관련 용어 아닌가요? 여기 들어본 적은 있는 것 같은데, 사실 너무 어려워서 관심은 없었습니다. 제가 오늘은 그걸 키워드로 중국 부동산 얘기를 좀 해볼까 하는데요. 그 LGFV 아는 개념이 우리나라에 없으니까 조금 헷갈리는 개념이긴 합니다. 그래도 우리나라에 비슷한 걸 대보자면, 주택 도시 보증공사(HUG), 한전, 이런 공기업들을 생각해 보시면 어떨까 싶기도 하고요. 공통점은 정부가 져야 할 빚을 대신지고 있다는 점입니다. 정부가 져야 될 빚을 대신지고 있다, 그 LGFV, 로컬 거버먼트 파이낸싱 비클, 아 비클, 네네. 중국의 지방 정부 융제 평대라움 투자 사업을 하기 위해 설립하는 특수 목적 법인 이렇게 얘기할 수 있습니다.2.1. LGFV는 중국 지방 정부가 설립한 특수 목적 법인으로, 지방 정부의 자산을 담보로 자금을 조달하여 인프라 개발을 수행함. 그러나 LGFV의 채무는 공식 채무에 포함되지 않아 숨겨진 채무로 남아있음. 이러한 구조는 지방 정부의 재정 건전성을 왜곡하고, 채무 규모 파악을 어렵게 만듦.
특수 목적 법인, 그리고 지방 정부가 갖고 있는 땅이나 미래 재정 수입 이런 걸 담보로 은행에서 돈을 빌리고, 이 돈으로 지방 정부 땅에 도로나 공항, 산업단지 이런 인프라 개발 사업을 합니다. 여기까지 이해하시는 데는 큰 어려움이 없을 것 같고요. 예, 뭐 비슷하네요. 이런 것들은 그래도 그림을 하나 가져왔는데, 가운데 있는 소단지, 요게 LGFV입니다. 그 단지가 LGFV예요. 그리고 보시는 것처럼 지방 정부가 자본금을 넣어서 회사를 만들고, 지방 정부 보유 토지 사용권을 줍니다. 그러면 LGFV가 그 토지를 담보로 은행에서 돈을 빌리거나 채권을 발행하고, 또 그 돈으로 도로를 짓거나 항만을 건설하거나 사업 단지를 짓고 하는 식으로 인프라 사업을 합니다. 소위 말하는 인프라 투자라는 공기업이죠. 그런데 이게 왜 문제가 될 수 있는 거죠? 예, LGFV는 분명히 지방 정부가 갖고 있는 기업이고, 지방 정부 자산을 담보로 돈을 빌리고, 또 그 돈으로 지방 정부 인프라를 구축하는데, LGFV가 가진 채무는 지방 정부 채무로 잡히지가 않습니다. 그러니까 지방 정부의 재정을 논할 때 LGFV가 진 채무는 지방 정부 채무 숫자에 안 들어가는 거죠. 근데 한국도 국가 채무에 공기업 채무를 안 넣긴 하거든요. 예, 뭐 공기업은 독립된 시장 경제 활동을 한다, 뭐 이런 이유인데요. 그런데 LGFV는 시장의 플레이어라는 점에서 그냥 지방 정부가 해야 할 일을 대신하는 성격이 큽니다. 이걸 지방 정부 부채로 넣으면 지방 정부의 부채 비율이 너무 나빠지기 때문에 일종의 편법으로 허용을 하고 있습니다. 일종의 편법으로 허용을 한다, 중국 당국도 인정하고 있습니다. 그런데 이제 더 큰 문제는 공식 통계가 없다는 거고요. 그래서 개별 LGFV가 얼마나 빚을 지고 있나, 또 이건 뭐 돈을 빌려준 은행 같은 채권자가 있으니까 분명히 숫자는 있을 거고요. 빌려준 사람은 당연히 빌린 돈이 있으니까 그거는 거기에 찍혀 있을 것 같은데, 빌린 사람은 있는데 숫자상 빌려 받는 사람이 없다, 이런 느낌처럼 들리는데, 예, 통계가 없습니다. 통계가 그러니까 이게 얼마나 큰지 알아야 관리도 하고 그럴 텐데 아는 사람이 없는 겁니다. 그래도 이게 추정치는 있을 거 아니에요? 예, 뭐 추정치는 있습니다. 여러 기관에서 추정을 했고요. 제가 가져온 추정치는 시간이 좀 지나긴 했는데요. 그 뒤로 업데이트된 숫자는 거의 없습니다. 중국의 5대 은행 중에 하나인 중국은행(Bank of China) 여기가 2020년에 2019년 기준 LGFV 부채를 포함한 지방 정부의 숨겨진 채무가 49조 위안이라고 추산을 했습니다. 49조, 이게 5년 전에요. 근데 거기서 LGFV 채무가 전체 숨겨진 채무의 한 80% 정도 된다, 이렇게 추산을 했고요. 그러면 40조 위안 정도 되겠죠. 이걸 한국 돈으로 바꾸면 8,000조 원 정도 됩니다.
2.2. 2020년 기준으로 LGFV 채무는 49조 위안으로 추산되며, 이는 전체 숨겨진 채무의 약 80%를 차지함. 외국 기관의 추정에 따르면, 숨겨진 채무는 45조에서 53조 위안으로 다양하게 나타나며, 이는 중국 GDP의 40%에 해당함.
그러니까 중국의 5대 은행 중에 하나가 추산한 숨겨진 채무가 8천 조원, 이게 숨겨진 채무가 8조라는 거잖아요? 예, 그렇습니다. 또 외국 기관들이 있죠. 노무라는 2020년 기준에 45조 위안, 골드만 삭스는 53조 위안으로 추정을 했습니다. 중국의 신용평가사인 청신 국제 여기도 45조에서 51조 위안으로 분석을 했고요. 이게 한국 돈으로 바꾸면 범위가 8,900조에서 1경 500조 정도 됩니다. 이제 경으로 넘어가면 돼요. 예, 물론 이게 전부 디폴트가 나는 일은 없겠지만, 줄이기가 일단 쉽지 않은 구조이기도 하고요. 실제로 큰 거 몇 개에서 디폴트가 시작하면 담보를 제공했던 지방 정부에도 상당히 문제가 될 수 있는 그런 구조입니다. 이게 숨겨진 채무, 그러니까 밝혀지지 않는 채무가 1경 원, 뭐 이렇게 하니까 감이 잘 안 잡히거든요. 이게 막 게임 세계에 있는 돈만 갖고 막 그런 느낌인데, 중국 GDP 얼마 정도라고 그때 말씀하셨죠? 예, 지난 시간에 말씀드렸는데 중국의 작년 GDP는 2경 7천억 원 정도였습니다. LGFV 채무가 GDP의 40% 정도 된다, 이렇게 수정할 수도 있고요. 그런데 이제 작년 11월에 중국의 재정부가 지방 정부 부채 해소 이런 정책을 내놓으면서 지방 정부 부채는.... 40조 원을 위한, 그리고 LGFV를 포함한 숨겨진 부채는 14조 3천억 원 수준이라고 발표했습니다. 드디어 공식 통계가 나온 것이죠. 이게 LGFV를 떼어 보면 2,800억 원 정도인데요, 그동안 나왔던 추정치 1경 원보다는 상당히 적습니다. 아, 그렇죠. 한참 적은 숫자인데요. 그리고 또, 그나마 중국 정부가 이런 통계를 내놓은 것만 해도 의미가 상당히 있다고 할 수 있습니다. 그래서 이런 LGFV 부채 상황을 간접적으로 확인할 수 있는 통계가 있습니다. 작년 말에 중국의 GDP 대비 부채 비율이 290%로 올라갔습니다. 매년 역대 최고를 경신 중인데요.
2.3. 중국 정부는 LGFV를 포함한 숨겨진 부채를 14조 3천억 원으로 공식 발표하였으나, 여전히 높은 부채 비율을 나타냄. 중국의 GDP 대비 부채 비율은 290%로, 기업 부채가 특히 높은 상황임.
그래프를 보니까 그런 느낌이 드네요. GDP 대비 부채 비율은 거시 레버리지와 관련이 있는데, 한 나라의 경제가 얼마나 비제 의존하고 있는지를 보여주는 지표입니다. 세부 구성 항목을 보시면 정부의 부채 비율은 60%, 기업 부채는 170% 가까이 됩니다. 단순 비교는 어렵지만, 어쨌든 비교를 해보자면 한국은 정부 부채 비율이 40%, 기업이 110% 정도입니다. 확실히 단순 비교만 하자면 중국 쪽이 좀 더 높은 건 확실하게 보이네요. 예, 특히 기업 부채가 엄청나게 높습니다. 그리고 또 전 세계 평균, 글로벌 평균이 정부 부문과 기업 부문 모두 90%에서 100% 사이 정도 됩니다. 이렇게 보면 중국의 GDP 대비 부채 비율은 정부는 상당히 낮고 70% 정도니까, 반대로 기업은 상당히 높다 이렇게 파악할 수 있습니다. 그런 차이가 결국 정부가 져야 할 빚을 기업들이 상당 부분 지고 있다는 것을 의미합니다. 그 부분이 LGFV로 줄일 수 있고요. 그러니까 이 경원을 정부 부분으로 다 옮긴다고 생각해 보면 GDP 대비 부채 비율이 정부는 60%에서 100%로 올라가고, 기업은 170%에서 130%로 내려갑니다. 그러면 이제 글로벌 평균과 상당히 가까워지는 거죠. 이 평균이 이제 수치가 월마다 떨어지는 그런 느낌이 드는 건데요. 그런데 이게 중국 부동산과 어떻게 연결이 되는 거죠? 그러면 이제 연결 고리를 찾기 위해서 중국의 부동산 산업을 좀 보도록 하겠습니다. 중국은 사회주의 국가죠. 토지는 기본적으로 국가 또는 지방 정부 소유입니다. 개인이나 기업이 쓰는 땅은 다 국가에서 빌려서 쓰는 겁니다. 정부는 이 토지 사용권을 대략 40년에서 주거용은 70년 정도 이렇게 연한을 붙여서 경매에 붙입니다. 사용권의 대여 기간 같은 경우는 그렇습니다. 중국은 사람도 많지만 워낙 땅덩이가 넓습니다. 우리와 비교해 보면 인구는 한 30배 많고, 땅은 100배 정도 넓거든요. 그러니까 베이징만 해도 경기도와 충청도를 합한 것만큼 넓습니다. 와, 그러니까 두 개를 합친 거랑 거의 비슷하다는 말씀이군요. 우리나라의 서울이 인구가 1천만인데, 베이징은 인구가 2,300만인데 넓이는 경기도와 충청도를 합한 것과 비슷하죠. 그런데 집은 아직도 소득 수준이 그렇게 높지 않다 보니까 자기 집이 있는 사람이 별로 없습니다. 그래도 개혁 개방이 막 시작한 1980년대부터 2000년 정도까지 소득이 올라가면서 주택 구매 수요가 빠르게 늘었습니다. 잘 살게 되니까요. 오, 그렇죠.
여기에 맞춰서 지방 정부는 부동산 개발 기업에게 토지 사용권을 적극적으로 팔기 시작했습니다. 정부 쪽에서 이제 그렇게 파는군요. 네, 그러니까 부동산 기업이 토지 사용권 경매에 참여해서 토지 사용권을 취득하고, 여기다가 대규모 아파트 단지를 지어서 파는 이런 부동산 개발 산업이 중국의 주요 산업 중 하나로 부상했습니다. 이런 사업 모델 하나에 이렇게 엄청나게 많은 경제 효과가 파생되는데요. 정부 차원에서 보면 일단 토지 사용권 매각 수입으로 지방 재정을 충당합니다. 그리고 그 돈으로 LGFV 자본금도 넣고, 또 인프라 투자도 하죠. 그래서 결국 지방 정부 수입의 40%가량이 토지 사용권 매각 수입에서 나오고 있습니다.
2.4. 중국의 부동산 산업은 국가 또는 지방 정부 소유의 토지를 기반으로 하며, 개인이나 기업은 토지 사용권을 임대하여 사용함. 이러한 구조는 부동산 구매 수요 증가와 함께 지방 정부의 부동산 개발을 촉진하였으나, 소득 수준이 낮아 주택 소유자는 여전히 적음.
그러면 이게 건설업이 아니라 부동산 개발업을 따로 보게 되는 건가요? 예, 그렇죠. 우리 기준에서 보면 집값, 즉 부동산 시장이 있고, 그리고 또 건설사들이 일감이 많아지는 건설 경기, 이런 얘기를 하잖아요. 그런데 중국은 부동산 경기를 얘기할 때 부동산 개발사들이 돈을 얼마나 잘 버느냐, 우리로 치면 시행사죠. 시행사들이 얼마나 잘 되느냐에 대한 얘기를 합니다. 몇 년 전에 부도가 나면서 기사가 많이 나왔던 헝다가 대표적인 부동산 개발사입니다. 그곳은 건설사가 아니라 시행사입니다. 또 우리나라에서 좀 알려진 컨트리 가든, 비구의 위안, 완다 이런 것들이 다 개발사들입니다.
2.5. 중국의 부동산 시장은 인구 증가와 경제 성장에 따라 급격히 발전하였으나, LGFV의 숨겨진 채무 문제는 부동산 시장의 안정성을 위협함. 지방 정부는 부동산 개발을 통해 재정 수입을 늘리려 하지만, 이러한 방식은 지속 가능하지 않음.
이런 부동산 개발이 이제 중국 GDP에서 차지하는 비중은 보통 25%에서 30% 정도 된다고 합니다. 그러니까 아파트 단지를 하나 지으면 거기에 건설업도 들어가고, 철강도 들어가고, 각종 가전 제품도 들어가고, 이런 부대 효과까지 포함해서 인지, 이런 경제 효과를 모두 합하면 그 정도 된다 이렇게 추산됩니다.. 중국은 GDP 통계를 발표할 때 GDP를 구성하는 여러 항목 가운데 부동산 개발을 따로 둡니다. 순수하게 시행사 매출을 보는 것이죠. 시행사 매출이 아니라 시행사가 창출하는 부가가치도 포함됩니다. 실제로 그렇습니다. 단순 매출보다는 부가가치가 더 중요하죠.
2.6. 부동산 시장은 시행사들이 얼마나 잘 되는지에 따라 평가되며, 헝다와 같은 부동산 개발사의 부도가 시장에 부정적인 영향을 미침. 2023년 GDP에서 건축과 부동산의 비중이 12.6%로 감소하였으나, 여전히 높은 수치임.
그리고 부동산 개발과 따로 건설업도 있습니다. 작년에 보면 전체 GDP에서 제조업이 약 25%로 가장 많았습니다. 그런데 부동산 개발이 6.3%, 건설이 6.7%로 합쳐서 13% 정도 됐습니다. 이것도 상당히 높은 수치네요. 중국 정부는 부동산 의존도를 줄이고, 시중 자금이 제조업으로 가야 한다고 하여 관련 정책도 많이 펴고 있습니다. 어쨌든 GDP에서 건축과 부동산이 차지하는 비중이 2023년에 12.6%로 내려갔다가 작년에 다시 올라갔습니다. 이 수치는 이렇게 올라가고 있는데, 제가 뉴스나 이런 것들을 보면 중국의 빈 아파트가 너무 많아서 약 1억 채 정도 된다는 기사를 봤던 것 같습니다. 영국의 싱크탱크 캐피털 이코노믹스에 따르면, 중국의 미분양 아파트가 3천만 채에 이르고, 분양은 되었지만 잔금을 내지 않은 집이 1억 채에 달한다고 추산했습니다. 물론 이것도 최신 통계는 아니고 2021년에 발표된 것이지만, 그 이후로 중국 경제가 그렇게 나아지지 않았으니 숫자는 큰 변화가 없을 것으로 보고 있습니다. 짐작하시겠지만, 중국 정부는 공식 미분양 통계를 내놓지 않습니다. 공식으로 발표하면 뉴스가 되곤 하죠. 그런데 공식 통계는 미분양 건물의 면적만 나옵니다. 미분양 면적을 3~4인용 아파트 면적으로 단순하게 계산하면 약 700만 채가 됩니다. 미분양 숫자가 700만 채라는 추산이 나오고요.
2.7. 중국 정부는 부동산 의존도를 줄이기 위해 제조업으로 자금을 유도하는 정책을 펴고 있으나, 빈 아파트가 많아 공급 과잉 상태가 지속되고, 지방 정부의 토지 사용권 매각 수입이 감소하면서 재정 문제가 심각해짐.
빈집은 아니고 미분양으로 공식 통계로 추산하더라도 빈집이 이보다 두세 배 많다고 하면 2천만 채는 될 것 같습니다. 그 정도 예상할 수 있겠네요. 그리고 중국의 대학교나 연구소들이 추산하는 통계에 따르면 대략 빈집이 4천만 채에서 6천만 채는 될 것이라고 합니다. 그럼 이제 중국 인구가 14억 명이죠. 이 숫자를 기준으로 나누어 보면 집이 5억 채가 필요합니다. 그렇죠? 그보다 아무리 적게 잡아도 5천만 채가 남아 있습니다. 그래서 10년은 새 집을 짓지 않아도 될 정도로 공급 과잉입니다.
2.8. 중국의 부동산 개발 산업은 지방 정부의 재정 수입을 충당하는 주요 산업으로 부상하였으나, 최근 부동산 경기가 꺼지면서 미분양 아파트가 급증하고 빈집이 1억 채에 달하는 상황임.
이 정도면 정말 공급이 훨씬 앞서는 상황인데, 제가 개인적으로 중국에서 살아보거나 여행 다녀본 경험을 말씀드리면, 수도 베이징에 빈집이 너무 많습니다. 제가 살던 지역에 한인타운이 있는 왕이라는 곳이 있는데, 여기 도심은 아니고 서울의 목동이나 왕심리 정도의 느낌입니다. 아주 중심에서 조금 벗어난 곳에서 차로 한 15분만 외곽으로 나가보면 아파트 단지가 사람 하나 없이 비어 있는 것처럼 보이는 곳이 수두룩합니다. 그렇게 집을 지어 놓은 부동산 개발 업체들은 당연히 어려워졌을 것이고, 새로운 사업이나 이런 걸 벌릴 여력도 없었겠죠. 그걸 확인시켜주는 통계가 조금 전에 말씀드렸던 토지 사용권 매각 수입입니다. 중국 지방정부가 한 해 동안 토지 사용권을 팔아서 벌어들이는 수입이 2014년에 4조 2천억 위안, 즉 약 800조 원 정도 됐습니다. 이것만 해도 엄청난 숫자죠. 그렇죠? 800조 원이 2021년에 8조 7천억 위안까지 늘어났습니다. 어떻게 그런 일이 가능했을까요? 계속 팔아재낀 거죠. 땅을 시행사들이 싸게 나왔을 때 사놓는 걸 수도 있고요. 이 시기에 어떤 일이 있었을까 보면, 시장에서는 중국도 우리나라처럼 집값이 폭등했습니다. 집을 지으면 짓는 대로 팔려 나갔습니다.
2.9. 빈집 문제는 인구 대비 주택 수가 부족함을 나타내며, 10년간 새 집을 짓지 않아도 될 정도로 공급이 과잉임. 지방 정부는 토지 사용권을 매각하여 재정을 충당하려 하지만, 시장의 수요가 줄어들면서 어려움을 겪고 있음.
부자들이 자기가 살 집을 사는 게 아니라 아파트 단지가 새로 지어지면 거기에 수채를 그냥 질러버리는 겁니다. 약간 투자 개념, 플래스 개념으로 사는 것이죠. 그렇죠? 은행은 또 LTV, DTI 같은 개념이 잘 없어서 은행 대출이 아주 잘 나왔습니다. 그래서 그냥 쇼핑하듯이 집을 사는 게 가능했습니다. 지방 정부들도 이걸로 경제를 키워야겠다 싶어서 토지 사용권을 마구잡이로 팔아냈습니다. 그 지방만 가도 노는 땅이 엄청나게 많으니까 신도시가 수십 개, 수백 개씩 생기는 겁니다. 그렇죠? 아파트나 집은 이렇게 늘어나니까요. 그런데 2019년부터 부동산 경기가 꺼져 가기 시작했거든요. 그때 코로나가 터졌습니다. 그렇죠? 그때 딱 2020년쯤 또 터지니까요. 그러니까 홍다 같은 민간 부동산 개발사들이 한없이 쪼그라들었습니다. 8조 7천억 위안까지 늘어났던 토지 사용권 매각 수입이 작년에 4조 8천억 위안으로 쪼그라들었습니다. 그래서 이렇게 아주 기형적인 현상도 나타나고 있습니다. 초반에 말씀드렸던 LGFV, 지방정부의 토지 사용권을 평소보다 더 많이 사들이는 겁니다. 아무래도 그렇습니다.. 그니까 사실 FV 지방 정부가 만들긴 하지만 독립된 기업이고, 지방 정부의 땅을 담보로 은행에서 돈을 빌려서 인프라 사업을 합니다. 인프라 사업을 하려면 사업할 땅이 있어야 하니까 지방 정부한테 토지 사용권을 사야 합니다. 예, 정상적인 경우에도 이렇게 하는데, 문제는 지방 정부 전체적으로 토지 사용권이 너무 안 팔리니까 LGFV가 돈을 더 많이 당겨서 부동산 개발 업체들의 빈자리를 채우는 겁니다. 카드 돌려먹기 느낌인데, 그렇죠? 돌려 맡기죠. 자기 땅으로 담보 잡혀서 빌린 돈을 자기 땅 사는데 쓰는 겁니다. 그렇죠? 이게 딱 저적 놀려 긴데요. 예, 이런 아주 아이러니한 상황이 2022년께부터 계속 벌어지고 있습니다. LGFV 공익 인프라 사업을 하기 때문에 수익성이 매우 낮고요. 뭐, 대출을 받았다고 해도 그 대출을 상환하는 게 아니라 계속 재대출로 버는 경우가 많거든요.
2.10. 2014년부터 2021년까지 토지 사용권 매각 수입이 증가하였으나, 2019년부터 부동산 경기가 하락하면서 수입이 급감함. 지방 정부는 LGFV를 통해 자금을 조달하려 하지만, 이로 인해 숨겨진 부채 문제가 발생함.
성시가 31개 있으니까, 31개 지방 정부마다 1,000개씩 있다고 하면 3만 개가 넘을 텐데, 이 중에 자체적으로 돈을 버는 곳이 1개밖에 없다고 합니다. 아, 30% 정도밖에 결국 LGFV 숨겨진 부채가 현재도 중국 경제의 발목을 잡고 있고, 또 앞으로 어떤 영향을 줄지는 계속 지켜봐야 할 것 같습니다. 그러면 이제 중국은 이 지방 정부 재정 문제를 어떻게 해결하려고 하나요? 예, 중국 정부가 내놓는 숫자 중에 중국에만 있고 그래서 의미 있는 숫자들이 좀 있는데요. 중국에만 예, 지방 정부 특수 목적 채권 발행이 쿼터가 있습니다. 이 계획에 따라 올해는 지방 정부가 특수 목적 채권을 몇 조 원 발행할 수 있다는 걸 미리 숫자로 정해 주는 겁니다. 그런데 매년 쿼터와 실제 발행액이 차이가 있습니다. 기본적으로 중국은 양회에서 연간 개혁을 확정하기 때문에 예, 1, 2월에는 공백이 있기도 합니다. 그리고 중국은 음력설, 춘제, 우리도 설날이 중요한 명절이지만, 중국은 더 춘제를 원년이라고 생각합니다. 새해가 춘절이라고 생각하자고요. 그 춘절 한 일주일에서 한 10일 쉬지 않나요? 그건 이제 공식 휴가고, 거의 뭐 2주 정도 쉽니다. 아, 2주 정도 쉬는군요. 이 쿼터를 그 한 해 전에 경기 부양을 한다고 이번 연도의 것을 끌어다 쓰기도 합니다. 뭐, 마이너스 통장 같은 거죠. 그러네요. 그래서 연도별 숫자를 보면 2021년 빼고 다 쿼터를 많이 발행했습니다. 2021년은 뭐 코로나 팬데믹 2년 차였고, 1년 차인 2020년에 성장률이 2.2% 떨어졌다가 반등하던 시기여서 굳이 많이 끌어다 쓸 이유가 없었기도 했습니다. 그렇지만 2020년 코로나 초기에 워낙 다음의 쿼터를 많이 끌어다 썼기 때문에 2021년에도 그다음에 2022년 쿼터를 1조 이상 가까이 미미하게 써버렸습니다. 그러니까 2022년에는 쿼터가 3.65조 원이었는데, 실제 쓸 수 있는 돈이 3조 아래였다. 끌어다 썼고, 그래서 4조 9천억 위안을 발행했습니다. 2023년에 3조 8천억 위안을 배정하기로 했는데, 2022년에 이미 2조를 써버려서 남은 게 1.8조밖에 없었습니다. 그까, 경기 부양은 또 해야 하니까 이번에는 2024년 거 4.2조를 끌어왔습니다. 계속 끌어 쓰네요. 예, 그래서 6조 위안 어치를 발행했습니다. 엄청나게 많이 했죠.
네, 그런데 2024년도 작년 초에 중국 정부가 올해 쿼터가 3.9조라고 발표를 했습니다. 그러니까 작년에 이미 4조 2천억을 써버렸는데 쿼터가 3.9조, 이거 말이 안 되잖아요. 이런 궁금증이 작년에 11월 가서 풀렸습니다. 중국 의회라는 기구가 전국 인민 대표 대회인데요. 중국 헌법상 최고 국가 기관입니다. 형식적으로 뭐 주석이나 총리 이런 거 다 전인대에서 임명을 합니다. 전인대는 1년에 한 번 양회라는 시즌이 열리고요. 양회는 전인대와 전국 정치 협상 회의, 줄여서 정협, 정협, 예, 전인대 정협 이렇게 두 세션이 같이 열린다고 양회라고 합니다. 이렇게 부르는 거죠. 예, 전인대는 의외긴 하지만 1년에 딱 그때 한 번 열리고요. 입법권을 전인대 상무위원회라는 곳에 위임을 합니다. 작년에 11월 전인대 상무위가 올해 지방 정부 쿼터를 99. 구조로 늘린다고 발표를 했습니다. 예, 중국은 이런 거 절대로 제대로 설명해 주지 않습니다. 뭐, 그래도 짐작할 수 있는 건 아까 말씀드렸던 재정부가 이제 작년 11월에 LGFV 부채가 14조 위안이라고 발표한 시기랑 또 전인대 상무위원의 결정이 같은 시점이었습니다. 음, 그러니까 일단 LGFV 문제를 해결하려고 지방 정부 특수 목적 채권 발행을 늘렸다, 뭐 이런 해석이 가능하고요. 그리고 근데 이걸 애초에 모르고 있었던 것도 아니고 왜 11월 가서 발표했냐, 이거는 아마도 제 생각에는 일단 작년 3월 양회 때는 최대한 멀쩡한 모습을 보여주는 게 목표였지 않았을까. 그래서 이제 9월쯤 돼서 CGP 주석이 경제 성장률 목표 5% 달성하겠다 이런 얘기를 하면서 경기 부양책 분위기를 띄웠죠.
그러고 나서 11월에 지방채 발행 쿼터를 발표하면서 우리가 경제 살리게 진심이다 이런 걸 보여주는 그림을 그렸습니다.. 린 거 아닐까 이렇게 생각해보고 있습니다. 어, 그럼 이제 지방정부 특수 목적 채권이 LGFV와 고도 뭐 연관이 결국 되는 거군요. 예, 맞습니다. 이 지방정부 특수 목적 채권에는 말씀드린 대로 인프라 투자용이라는 용도가 붙어 있습니다. 목적 자체가 LGFV, 지방정부 인프라 투자를 대행하는 도구입니다. 아, 이것도 역사가 좀 있는데, 중국은 지금도 땅이 워낙 넓어서 중국 정부의 명령이 현장까지 잘 전달되지 않습니다. 어, 그렇다고 하더라고요. 지방에 있는 온갖 관행들이 불합리해 잘 고쳐지지가 않습니다. 그 지방 분권이 토착화된 게 이제 과거에 국민당과 전쟁하면 군벌이 세력을 키웠어요. 네, 맞아요. 그런데 이 군벌들이 지방에 정착을 해서 그 해당 지역을 사실상 다스렸어요. 지방 영주 아니에요? 예, 그래서 지방 권력이 그대로 유지됐다는 얘기도 있습니다. 어쨌든 베이징 중앙 입장에서 보면 지방에서 권력을 빼는 게 굉장히 중요한 일이었습니다. 아무래도 정치적으로 굉장히 중요했네요. 예, 그래서 나온 게 대부분의 세금은 국세로 해서 지방 정부의 재정 수입을 줄여버렸습니다. 그리고 또 지방채 발행도 금지시켰습니다. 이런 세제 개혁을 1995년에 했고요.
2.11. 중국의 지방정부는 LGFV를 통해 인프라 투자를 대행하고 있으며, 이로 인해 숨겨진 부채가 발생함. 1995년 세제 개혁 이후 지방정부의 재정 수입이 줄어들고, 지방채 발행이 금지되었으나 LGFV는 기형적인 도구로 자리 잡음.
그래서 나온 게 LGFV는 기형적인 도구라고 할 수 있습니다. 예, 지방정부가 인프라 투자는 해야 하는데 돈은 중앙에서 받아서 써야 하니까 제대로 되지 않는 거죠. 그래서 기업을 하나 세우고 내 땅으로 보증을 세워서 돈을 빌리게 하고 사업도 하도록 하는 겁니다. 중앙정부 입장에서는 뭐 어쨌든 경제가 발전하기도 하고 이게 또 법을 딱히 위반하는 것도 아닙니다. 뭐 그냥 놔뒀을 거고요. 이게 또 사실 중국의 규제 스타일이기도 합니다. 그러니까 뭔가 새로운 게 생기면 바로 못하게 하는 게 아니라 일단 지켜봅니다. 그리고 이게 국가적으로 도움이 된다 싶으면 그냥 놔둡니다. 그러다가 너무 커져서 부작용이 나올 것 같으면 그때 갑자기 나는 이런 거 허락한 적이 없다 이런 식으로 규제를 들어갑니다. 아, 이거 참 기업 입장에서 날벼락 같을 것 같은데요. 예, 얼마 전까지 공동 부유하면서 알리바바, 텐센트 이런 빅테크를 때려잡았는데 그 전까지 아무 규제도 없었어요. 뭐 하고 싶은 대로 해라, 배달도 하고, 부동산도 하고, 방송도 하고, 너희가 하고 싶은 거 그냥 다 해주다가 얘네가 너무 세력이 세진다 그러니까 갑자기 못하게 하는 거죠. 지방정부 입장에서도 LGFV는 아주 유용한 도구였습니다. 그러니까 LGFV 돈을 어디서 빌리는지, 어떤 조건으로 빌렸는지 제대로 들어보지 않았던 거고요. 관리도 제대로 안 했던 거죠. 지금 지방 채권을 발행하는 게 LGFV 숨겨진 채무를 양성화한다, 드러낸다 이렇게 하는 걸로 봐도 되겠네요. 예, 그렇습니다. 먼저 최근에 부동산을 비롯한 경기가 어려워지면서 LGFV의 재정 상태도 나빠지고 디폴트가 나고 했는데, 지방 정부가 보증을 섰으니 이런 급한 물들을 흑인해야 될 거고요.
2.12. 최근 부동산 경기가 어려워지면서 LGFV의 재정 상태가 악화되고, 지방정부가 보증을 서야 하는 상황이 발생함. 이에 따라 지방정부는 자체적으로 채권을 발행할 수 있도록 제도가 개정되었으며, 지방정부의 GDP 대비 부채 비율은 35%로 급등하였음.
또 앞으로도 인프라 투자를 해야 하니까 지방정부가 자체적으로 돈을 마련하는 상황이 된 겁니다. 그래서 중국이 세법을 개정했습니다. 아까 세제 개혁 한번 말씀드렸는데, 2015년부터는 지방정부가 자체적으로 채권을 발행할 수 있도록 했습니다. 예, 그런데 중국이 다른 일도 그렇지만 제도를 도입하고 실제로 자리 잡을 때까지 몇 년이 걸리고요. 그래서 지방정부 특수 목적 채권도 연관 수조 원식 이렇게 본격적으로 발행되기 시작한 건 2017년, 2018년 정도부터입니다. 지방 정부가 채권을 발행하게 되면 당장 재정은 악화되게 되는 거 아닌가요? 채권을 발행하는 거 자체가. 예, 정확하게 보셨습니다. 아까 보여드린 그 GDP 대비 부채비율, 거시 레버리지를 보시면 그런 현실이 드러납니다. 지방정부의 GDP 대비 부채 비율이 작년 기준 35%입니다. 네, 35.2%. 예, 그런데 이 비율이 2년 전 2022년 말만 해도 30% 아래였다가 3% 포인트가 뛴 거고요. 코로나 직전 2019년 말에는 21%밖에 안 됐습니다. 아, 20% 되었군요. 주때, 그 5년 만에 21에서 35까지 급등한 겁니다. 또 중앙정부 부채비율도 같은 기간 16%에서 25%로 올라갔습니다. 중국이 내세우는 강점 중 하나가 정부는 그나마 부채비율이 낮다는 것이었는데, 이제는 그런 얘기 하기도 어렵게 됐습니다. 그러면 이번 양에서도 중국이 LGFV 얘기도 있었습니까? 예, 먼저 LGFV 부분을 보면 음성 부채 차환을 지속 추진한다, 그리고 LGFV 융자 기능을 떼내고 일반 기업으로 전환한다 이런 내용이 있습니다. 그리고 작년에만 음성 부채를 차환한 LGFV 숫자를 4600개 줄였다 이런 내용도 있습니다.
2.13. LGFV의 음성 부채 문제는 공식적으로 인정되었으며, 지방정부 특수 목적 채권 발행을 통해 숨겨진 부채를 양성화하려는 노력이 진행됨. 이러한 조치는 지방정부의 재정 악화를 해결하기 위한 방안으로 해석될 수 있음.
LGFV 음성 채무, 숨겨진 부채라는 걸 공식 인정했고, 거기다가 지방정부 특수 목적 채권 발행해 마련한 돈을 넣어서 빚 없는 회사로 만들고 그 부채는 지방 정부가 가져갔다, 뭐 이렇게 해석할 수 있습니다. 네, 그렇게 해석할 수 있겠네요. 그다음으로 이제 나온 대책이 지방정부 특수 목적 채권 발행 한도입니다.. 나왔는데요. 올해도 작년 양회 때 3.9조 원에서 5천억 위안을 늘려서 4.4조 위안으로 발표했습니다. 작년에 11월에 9.9조를 늘리면서 남은 한도가 1.7조 위안 정도 있었고요.
2.14. 중국 정부는 올해 부동산 시장을 안정시키기 위해 4.4조 위안의 추가 자금을 집행할 계획임. 보장성 주택 지원 대상을 늘리고, 미분양 주택 인수 가격을 조정하여 재고를 해소하려는 정책이 포함됨.
올해 4.4조 위안을 더하면 실제 집행이 6조 위안 정도 될 것 같습니다. 상당히 부양을 하겠다는 의지를 보이는 거죠. 그리고 부동산 부분에서 이번 양회 정부 업무 보고에 부동산 시장과 주식 시장을 안정시키겠다는 문구가 역대 최초로 들어갔습니다. 일단 중요하게 여기긴 하는군요. 지금 보장성 주택, 이게 우리 식으로는 정부 임대 주택인데요, 지원 대상을 늘리겠다고 합니다. 그러니까 정부가 빈집을 더 사들이겠다는 정책이 들어갔습니다. 그리고 지방 정부가 미분양 주택 인수 가격을 적당히 올려서 재고를 해소하겠다는 내용도 있었습니다. 이런 정책들로 부동산 시장이 확실히 살아날 수 있을까라는 의심은 좀 들긴 하거든요. 기본적으로 시장을 정부가 억지로 띄울 수 있냐, 이거는 좀 부정적으로 보고요. 중국이라서 안 된다, 뭐 이건 아니고 한국도 마찬가지라고 생각이 됩니다. 몇 년 전에 집값 폭등할 때 우리 정부가 집값 억제 대책을 내놓으면 그때마다 더 뛰었죠. 그리고 지금은 지방 건설 경기가 다 죽어가고 있는데 대책들을 내놓고 있지만 미분양은 여전히 쌓여가고 있습니다. 부동산 시장이 살아나려면 전체적으로 경기가 뒷받침이 돼야 할 겁니다.. 중국의 부동산 투자를 보면 현재 상황을 좀 볼 수 있는데요. 2021년에도 코로나 상황인데도 부동산 개발 투자가 연간 4% 정도 늘었습니다. 이건 2020년 코로나 첫 발생 때 워낙 안 좋았기 때문이기도 한데, 그 뒤를 보면 2022년, 2023년 작년 이렇게 매년 10%씩 내려갔습니다. 투자가 이 추세를 보면 누적 그래프라 보기가 좀 어려우실 수도 있는데, 어쨌든 연초에는 경기 회복 기대가 나오면서 좀 올라갔다가 연말로 갈수록 힘이 떨어지는 게 보이실 겁니다. 전체적으로 매년 다 그런 모습이군요.
2.15. 중국은 2021년에 고령 사회에 진입하였으며, 이로 인해 경제 성장에 대한 우려가 커지고 있음. 고령화가 진행됨에 따라 소비와 노동력의 감소가 예상되며, 이는 부동산 구매 의욕에도 부정적인 영향을 미침.
이런 추세가 3년 정도 고착화된 상황이고요. 아까 말씀드린 대로 이미 빈집이 너무 많아서 그거 소화하는 데만 앞으로도 몇 년 걸릴 거고요. 인구가 엄청나게 많은 중국도 인구가 줄어드는 문제가 있잖아요. 인구가 줄면 당연히 부동산 경기를 살리기가 쉽지 않을 겁니다. 자연히 중국이 2022년부터 인구가 줄어들기 시작했거든요. 인구 감소는 그 자체로도 소비력이 줄어드는 이유가 되고요. 그리고 경제 활동 인구가 줄어들고 노령 인구가 늘어나면서 경제 주는 부담이 기하급수적으로 커집니다. 중국이 이미 고령 사회에 진입했습니다. 중국의 생산 가능 인구 비중이 60% 선이 깨지고 있습니다. 고령화라는 게 많은 경우에는 선진국에서 일어났었고, 고령 기준이 65세 이상 인구를 가지고 얘기를 하는데, 인구의 비중이 7% 넘으면 고령화, 14% 넘으면 이미 고령 사회에 진입했다고 부릅니다. 20%가 나오면 초고령화 사회라고 하죠. 일본이 고령 사회에 1995년 진입했는데, 그때 1인당 GDP가 4만 달러가 넘었습니다. 일본이 잘 나갈 때 한국은 2018년에 고령 사회가 됐는데, 그때 3만 달러가 넘었습니다. 선진국이 이미 된 상태였죠. 단순히 노동력에 의존하는 경제가 아니었다는 얘기고요. 그런데 중국은 2021년에 고령 사회에 들어갔는데, 그때 1인당 GDP가 만 달러를 넘었습니다. 그러니까 부자가 되기도 전에 늙는다, 이런 말이 나오고 있습니다. 또는 부자가 되기 전에 늙기도 하겠네요.
2.16. 중국 정부는 경제 회복을 위해 민간 기업에 자유를 부여할 가능성이 있으며, 이는 시장 경제 체제를 유지하는 데 긍정적인 영향을 미칠 수 있음.
그래서 이렇게 사람들이 과연 집을 사려고 할까, 이런 의문이 계속 나고 있습니다.. 그런 와중에 또 중국이 이제 다시 살아난다, 뭐 이런 얘기도 있죠. 중국은 이미 해외에 딥시크 충격을 한번 주기도 했고요. 내부적으로도 경제 살리기를 당분간 유지할 걸로 보입니다. 이게 정부가 어떻게 한다기보다 민간 기업들한테 예전처럼 자유를 좀 주는 게 상당한 효과를 낼 수도 있을 것 같고요. 그렇게 시장 경제 체제가 유지가 되기만 한다면 중국 경제가 몇 년은 성장세를 찾을 것이라고 보이기도 합니다.
2.17. 중국의 경기 부양 정책이 진심이라면 경제 회복의 가능성이 존재함. 중국 경제의 상황은 한국 경제에도 영향을 미칠 수 있으므로, 향후 몇 달간의 동향을 주의 깊게 지켜봐야 함.
이제 한국의 문제는 석유화학, 철강 이런 전통 굴뚝 사업들이 어려운데, 상당 부분 중국의 저가 공세에 밀리고 있는 거거든요. 중국 기업들도 그러고 싶어서 그러는 게 아니라, 자기네 내수 소비가 워낙 안 되니까 이걸 동남아, 해외 이런 데로 다 밀어내고 있으니까 같은 시장에서 경쟁하는 우리가 밀리는 거잖아요. 그런데 중국 내수가 조금 살아나서 이런 밀어내기가 줄어들면 한국 기업들은 숨통이 좀 틀 수도 있을 것 같습니다. 그래서 다시 중국 얘기로 돌아가면, 저는 아직도 중국 공산당의 진심이 뭔지 앞으로 한 두세 달, 반년은 지켜봐야 한다고 생각합니다.. 경기 부양 정책이 진심이라면, 중국 경제가 살아날 가능성도 상당히 있다고 봅니다. 중국이 무너지면 우리나라도 경제 상황이 문제가 될 수 있는 거잖아요. 예, 그래서 좀 자세하게 알 수 있었던 기회였습니다. 부동산 말고도 이제 중국에 관심 있는 것이 있으면 다음 주에도 한번 크게 부탁드리도록 하겠습니다. 수고 많으셨습니다. 그럼 다음에 뵙겠습니다. 감사합니다. 고맙습니다..
3. 영상정보
- 채널명: 대신TV
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- 조회수: 100
- 업로드 날짜: 2025-04-04
- 영상 길이: 26분 21초
- 다시보기: https://www.youtube.com/watch?v=VMb9gmJHYr0
