1. 알아야 안 속고 돈 버는 부동산 | 흥청망청
한줄요약: 알아야 안 속고 돈 버는 부동산 | 흥청망청
| 시간 | 요약 |
|---|---|
| 00:02 | 부동산 투자에서의 경험은 큰 자산이 됨. |
| 00:18 | 부동산 투자에서의 성공은 지속적인 학습과 정보 수집에 달려있음. |
| 00:32 | 부동산 투자법은 캐피탈 게인과 인컴 게임으로 나뉨. |
| 01:02 | 분양권 전매는 초기 투자 원금을 줄이는 방법임. |
| 02:19 | 세입자의 보증금은 채무로 남아있어 주의가 필요함. |
| 03:03 | 갭 투자는 전세값이 떨어지지 않는 지역에서 활발해짐. |
| 03:33 | 갭 투자는 세입자의 보증금을 활용해 자산을 늘리는 방식임. |
| 04:18 | 부동산 시장의 흐름을 잘 파악해야 성공적인 투자가 가능함. |
| 04:33 | 집값 상승은 무주택 리스크를 피하는 방법으로 작용함. |
| 05:03 | 임대 수익은 도심 지역에서 높은 수요를 보임. |
| 05:19 | 오피스텔은 공급량 파악이 어려워 투자에 리스크가 있음. |
| 05:33 | 월세 수익률은 지역마다 기준이 다름. |
| 06:18 | 공실이 생기면 월세를 내리기보다 렌트프리를 선택함. |
| 06:33 | 투자에 대한 정보 부족은 부동산 시장의 특성임. |
2. 스크립트
우리 주변에 돈을 좀 만져본 형님들은 부동산 한두 채 정도는 굴려본 분들이죠. 나는 뭐, 뭐, 뭐로 성공했다, 경제적 자유를 얻었다, 혹은 시간을 달린다는 성공담을 알고 보면 결론은 부동산, 즉 쌀 때 사서 비싸게 팔았다는 얘기들 있잖아요. 그래서 오늘은 부동산 투자법을 정리했습니다.2.1. 부동산 투자에서의 경험은 큰 자산이 됨.
요즘 같은 시기에 여러분에게 투자 권유하는 건 아닙니다. 하면 욕할 거잖아요. 1번, 이런 방법들이 있다는 개념적인 정리.
2.2. 부동산 투자에서의 성공은 지속적인 학습과 정보 수집에 달려있음.
2번, 혹시 투자가 정말 관심 없더라도 속지 않고 피해보지 않기 위해서는 조심하자는 의미로 정리했어요. 우선 부동산 투자는 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다. 하나는 캐피탈 게인, 사고 팔면서 그 수익을 남기는 게 목적이에요. 다음은 인컴 게임, 따박따박 월급처럼 돈이 들어오게 하는 게 중요해요. 선수별로 취향을 좀 타서 보통은 둘 중 한 가지 방식으로 투자를 합니다. 물론 두 가지를 다 잘하는 이도 있지만, 모두가 할 수 있는 일은 아니잖아요.
2.3. 부동산 투자법은 캐피탈 게인과 인컴 게임으로 나뉨.
매각 차익형 중에서 가장 쉬운 투자로 꼽히는 게 분양권입니다. 아니, 나는 돈이 없는데 어떻게 다섯 냥짜리 아파트를 사요? 하지만 시간은 빌 수 있잖아요. 아파트가 지어질 때까지 3년의 시간이 있습니다. 이 기간 동안 분양 대금을 나눠서 내는 거니까 계약할 때는 몇 푼 안 낸단 말이죠. 그럼 쥐꼬리만큼으로 계약만 걸고 거기에 웃돈 붙여서 파는 거예요. 이게 바로 분양권 전매입니다. 보통은 첫 번째 중도금 지급기가 도래하기 전에 우리 집에 아직 시멘트도 안 부었을 때 전매를 합니다. 왜냐하면 그래야 나의 투자 원금을 최대한 줄일 수 있어요. 뒤로 갈수록 집이 다 지어져 갈수록 웃돈도 다 붙을 수 있지만, 나는 그때까지 끌고 갈 돈이 없습니다.
2.4. 분양권 전매는 초기 투자 원금을 줄이는 방법임.
그래서 처음에 요만큼만 먹고 빠지자면서 들어가는 게 분양권입니다. 너무 쉽고 대중적인 투자 방법이기 때문에 제일 먼저 규제를 받고 제일 나중에 규제가 풀립니다. 전매를 제한하는 기간도 지역마다 달라요. 다음은 수많은 자산가를 탄생시킨 갭 투자입니다. 집값이 다섯 양인데 세입자가 보증금을 내고 전세로 살고 있으면 그 갭인 한 양만 내고 집을 사는 방식이죠. 처음엔 이해가 잘 안 돼요. 아니, 집값이 다섯 양인데 어떻게 한 양만 내고 사요? 세입자가 계속 거주한다는 게 전제돼 있어서 그래요. 보증금 깔고 있는 한 양은 상수고 나머지만 내가 부담한다는 거죠. 이 갭 투자의 첫 번째 속성인 레버리지. 그러다 집값이 여섯 양이 됐어요. 전세와 갭은 두 양이 됐겠죠. 그럼 다음 타자는 나한테 두 양만 내고 사는 거예요.
나는 한 양 넣어서 한 양 벌고 나왔습니다. 이런 성공담이 나오니까 다들 눈이 반짝이겠죠. 연이어서 뭐라도 사야 되지 않나 생각하게 된 배경이죠. 사실 세입자의 보증금은 내가 언젠가 돌려줘야 될 채무입니다. 전세는 원래 인간의 채무에 집주인의 비지에 하지만, 조금 전에 말씀드린 것처럼 보증금은 상수, 돌려줄 생각이 없기 때문에 반환하지 않는 채무입니다. 그래서 갭 투자에는 위험이 따르며, 나의 자산이 돼버리는 겁니다. 여기서 궁금증이 하나 생기죠. 어차피 세입자가 나가면 돈 돌려줘야 되지 않나요? 돌려줘야죠. 근데 내 돈으로 안 돌려줍니다.
다음 세입자를 받아서 그 보증금으로 돌려막는 겁니다. 보통은 이전 세입자와 같은 가격으로 맞춰요. 만약 세입자를 새로 받는 과정에서 보증금을 조금 더 받았다면, 나는 또 그만큼의 돈을 더 버는 거예요. 반대로 보증금이 오히려 내려가면 돌려줄 돈이 비니까 망하는 거죠.
2.5. 세입자의 보증금은 채무로 남아있어 주의가 필요함.
그래도 내 돈으로 한 장 정도는 막을 수 있지 않을까? 보통은 못 막습니다. 왜냐하면 비상금을 잘 준비해 두지 않았기 때문에 그만큼의 돈으로 또 다른 투자를 했을 것이기 때문입니다. 그래서 갭 투자는 전세값이 떨어지지 않는 상황, 주택 공급이 적거나 줄어드는 지역에서 활발해지는 경향을 보입니다. 물론 공급 요인 외에도 금리 때문에 전세값이 떨어지기도 해요. 세입자 대부분은 전세 대출에 의존하는데, 대출 금리가 오르면 전세의 메리트가 없어져서 월세로 수요가 이동하니까요. 아주 극단적인 갭 투자도 있습니다. 이번에는 전세값과 매매 가격의 차이가 없어요. 갭이 방언이 예를 들어서 세 냥의 집을 샀으면 전세입자도 세 냥으로 세팅하고 투자금을 회수하는 방식이에요.
2.6. 갭 투자는 전세값이 떨어지지 않는 지역에서 활발해짐.
나중에 집값이 전세값이든 오르면 그만큼 수익이 있죠. 보통 경매로 시세보다 싸게 낙찰받은 집을 이렇게 합니다. 돈이 안 든다고 해서 예전에 무피 투자라고 했고, 요즘은 무자본 갭 투자라고 해요. 근데 이 과정 자체가 귀찮단 말이죠. 어차피 빵이 될 거 그냥 장부상으로만 처리하면 어떨까요? 그래서 이렇게 발전합니다. 내가 집을 산다고 계약을 걸어두긴 했지만 아직 세 냥을 다 내진 않았어요. 그 사이에 중개업소에서 세입자를 맞춰줍니다. 대양의 말이죠.
2.7. 갭 투자는 세입자의 보증금을 활용해 자산을 늘리는 방식임.
그럼 세입자의 보증금을 받아서 이 집에 잔금을 치는 거예요. 매매 계약서와 임대차 계약서가 동시에 작성됩니다. 이게 신축 빌라에 횡행하는 동시 진행 방식이고 전세 사기 사건들의 핵심 수법입니다. 아니, 어떻게 이런 비합리적인 일들이 가능할까요? 대부분의 레버리지 투자는 정보의 비대칭성을 전제로 합니다.. 부동산이 어둡고 정보가 부족한 상황은 씁쓸하지만, 이런 여건을 활용하는 경우들이 많습니다. 그래서 내가 세입자 입장이라면 주변을 잘 살펴볼 필요가 있어요. 분양권, 갭 투자, 무피 투자, 다음은 뭘까요? 그냥 살다 보니 오르는 경우도 있죠. 가진 건 집 한 채뿐인데, 사실 올라도 뭘 하긴 힘듭니다.
옆집도 오르니까 사이버 머니에 가깝지만 기분은 좋습니다. 물론 집값이 떨어져도 그냥 눌러 살면 되죠.
2.8. 부동산 시장의 흐름을 잘 파악해야 성공적인 투자가 가능함.
무주택이라는 리스크를 피하는 투자입니다. 그런데 여기서 의문이 생깁니다.
2.9. 집값 상승은 무주택 리스크를 피하는 방법으로 작용함.
지금까지 얘기한 갭 투자, 무피 투자 등은 전부 임차인을 받는 방법이잖아요. 그럼 이 방법들이 임대 수익에 들어가야 하는 거 아닐까요? 우리가 말하는 임대 수익이란, 따박따박 들어와서 현금 흐름을 만들어 주는 돈입니다. 월급이 월세로 세팅되는 부동산이 여기에 해당됩니다. 복권에 비유하자면, 차익형은 한 방에 수십억을 받는 로또 복권이고, 수익형은 20년 동안 나눠서 받는 영금 복권인 거죠. 물론 월세는 더 오래 받을 수도 있습니다. 그런데 높은 월세를 낼 수 있는 임차 수요는 도심에, 교통이 좋고 직장이 많은 곳으로 몰려 있습니다.
2.10. 임대 수익은 도심 지역에서 높은 수요를 보임.
이런 곳은 빨간 땅, 상업지구에 오피스텔을 지을 수 있습니다. 그래서 가격은 아파트보다 싸고, 임대 수요는 많은 원룸형 오피스텔이 보편적인 월세 투자처입니다. 그렇다고 월세만 받는 건 아닙니다. 사실 수익형 투자도 매각 차익을 기대할 수 있습니다.
2.11. 오피스텔은 공급량 파악이 어려워 투자에 리스크가 있음.
다만 이때 팔 수 있는 가격은 월세와 연동이 됩니다. 무슨 소리냐면, 임대 수익에는 수익률이 따라붙어요. 얼마를 넣어서 연간 얼마를 회수하는지, 예금 이자보다 높냐 낮냐에 따라 다릅니다. 지역마다 기준이 다르긴 한데, 보통 연 4%를 마지노선으로 봅니다.
2.12. 월세 수익률은 지역마다 기준이 다름.
예를 들어서 내가 오피스텔을 2억 원에 샀다면, 월세를 66만 원에 맞춰야 연 4% 수익률이 나옵니다. 그런데 세입자가 너무 안 구해져서 월세를 50만 원으로 낮췄다고 해 보죠. 나의 수익률은 연 3%로 내려가겠죠. 자, 임대업을 좀 하다 보니까 피곤합니다. 본전 치기라고 해서 그냥 팔고 없애고 싶어요. 다시 2억 원에 팔 수 있을까요? 다음 타자 입장에서 생각해 보자고요. 월세 50만 원, 연 600만 원이 나오는데, 이 조건으로 수익률 4%를 맞추려면 적정 매입가는 1억 5천만 원이라 계산이 나옵니다. 내가 임대를 돌리는 동안 한 번 월세를 낮추면, 거기에 연동해서 나중에 매각 가격도 깎이는 거예요.
그래서 보통은 공실이 생겨도 월세를 내리기보다 렌트프리, 아예 몇 달 공짜로 살아라 하는 거죠. 이렇게 해서라도 명목적인 월세 수익률을 유지하라는 겁니다.
2.13. 공실이 생기면 월세를 내리기보다 렌트프리를 선택함.
다만 오피스텔은 아파트와 비교해서 주변 공급량을 파악하기 어려운 점이 있어요. 아파트는 입주량 통계가 흔하지만, 오피스텔은 그렇지 않거든요.
2.14. 투자에 대한 정보 부족은 부동산 시장의 특성임.
시행사들은 분양할 때 잘 안 알려줍니다. 팔아야 되는데 알려줄 이유가 없는 거죠. 집주인과 세입자의 정보 비대칭, 공급자와 수분양자의 비대칭도 발생하는 거예요. 몰라서 어려워요. 복잡해요. 더 쉬운 건 없어요. 자, 집에서 태어나면 됩니다. 왜 이 고생을 하면서 돈을 불리니까, 그냥 엄마한테 빌려서 사면 되지요.
자, 다시 말씀드리지만 오늘은 투자에 이런 방법들이 있다는 개념적인 정리입니다. 투자에 관심이 없다면 이런 부분 조심하자고 두 가지 의미로 정리했습니다. 자, 선물 드리는 4월 캐지 쇼로 마칠게요. 다음 중 한국 경제 신문이 운영하는 문화 예수 플랫폼의 이름은 뭘까요? 1번 아르떼, 2번 라떼, 3번 바닐라떼, 4번 나 떼는 퀴즈. 이런 거 만든다고 하면 후배들이 아이디어도 내고 그랬는데, 안 그러네요. 자, 고정 댓글에 있는 디코노미 주문 센터로 오셔서 정답을 마치시면 추첨을 통해서 선물을 보내드립니다..
3. 영상정보
- 채널명: 집코노미
- 팔로워 수: 535,000
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- 조회수: 107,944
- 업로드 날짜: 2024-04-15
- 영상 길이: 7분 40초
- 다시보기: https://www.youtube.com/watch?v=ylm2q_l2WRI
