1. 이익은 사유화, 손실은 국유화하는 것이 지방 부동산 해법?
한줄요약: 이익은 사유화, 손실은 국유화하는 것이 지방 부동산 해법?
| 시간 | 요약 |
|---|---|
| 00:02 | 부동산 시장의 리스크 관리가 부족하여 민간 사업자들이 큰 손실을 보고 있음. 개인들은 손실을 감수하는 반면, 기업들은 정부의 지원을 받는 상황이 지속되고 있음. |
| 07:33 | 민간 사업자들이 부동산 문제로 어려움을 겪고 있으며, 정부가 미분양 주택을 매입하겠다는 주장을 하고 있음. 이는 이익은 사유화하고 손실은 공공이 부담하는 내로남불 심리를 강화함. |
| 08:32 | 한국 정부의 행정력이 중국에 비해 떨어지고 있다는 비판이 있음. 중국은 부동산 시행사들을 방치하며 과열을 억제했지만, 한국은 기업 문제를 정부 자금으로 해결하려 함. |
| 09:32 | 한국의 부동산 시장에서 민간 사업자들이 리스크를 준비하지 않고 사업을 진행한 결과, 문제가 발생하고 있음. 이는 한국 경제의 미래에 대한 우려를 낳고 있음. |
| 10:02 | 서울시의 정책이 지방 미분양 문제를 악화시킬 것이라는 우려가 있음. 사람들은 서울에만 관심을 가지게 되어 지방의 문제는 더욱 심각해질 가능성이 있음. |
| 10:32 | 롯데와 같은 대기업은 자구책을 마련하고 있지만, 많은 중소기업들은 어려움을 겪고 있음. 이들에 대한 지원이 필요하다는 의견이 있음. |
2. 스크립트
지방에서 선한 의도로 사업하다가 미분양이 발생하니까, '얘네 살려줘야지' 하는 회사들만 있는 것이 아닙니다. 실제로 내용을 뜯어보면 정말 돈을 크게 벌기 위해서 지역에 있는 여러 가지 이권들을 다 모아 가지고 개발 사업을 하는 과정에서 상황이 바뀌고 시대가 바뀌는데 리스크 준비가 하나도 안 되어 있어 가지고 터지는 거거든요.2.1. 부동산 시장의 리스크 관리가 부족하여 민간 사업자들이 큰 손실을 보고 있음. 개인들은 손실을 감수하는 반면, 기업들은 정부의 지원을 받는 상황이 지속되고 있음.
아니, 개인들은 그런 거 터지는 거 다 냅두면서 기업들은 다 살려주고 하다 보면 진짜 한국이 피크아웃으로 가고 있는 것 같습니다. [음악] 안녕하세요. 최부심입니다. 저희 사무실 옆에서 마감 공사를 하고 있는 오피스 빌딩 사업 때문에 지금 공사 소음이 어마어마하게 들리고 있는데 제 귀가 터질 것 같습니다. 그래서 최대한 마이크에 제 목소리를 지향해 가지고 여기로 수음을 하려고 하고 있는데, 공사 소음이 들리더라도 양해 부탁드리겠습니다. 오늘은 공원 개발로 롯데건설이 위기라는 내용인데요. 최근에 미분양 폭탄 이런 뉴스 많이 보셨을 것 같고요. 롯데캐슬이 얼마나 급하면 계약금 5% 분양까지 이렇게 하냐는 기사들이 작년 말부터 조금 나왔습니다.
계약금은 통상 잘될수록 많이 받는데, 분양 초호황기에는 20% 받고, 분양이 일반적일 때는 계약금이 분양 대금의 10% 받고, 안 되기 시작하면 5% 받고, 나중에 안 되면 얼마 받냐면 막 500만 원 받고, 100만 원 받고 그냥 이름만 걸어놓으라고 합니다. 왜냐하면 이름만 걸어놔야 중도금 대출을 받을 수 있기 때문입니다. 그런데 그 이름만 걸어놓는 것도 사실 계약을 하는 거거든요. 그래서 애프터 리빙이라 해서 먼저 살라보고 결정하는 것들이 2008년, 2011년을 기억하신 분들은 다 알고 계실 거라고 생각합니다. 작년에 롯데건설의 미분양이 크게 늘어났는데, 작년 3월, 4월, 5월, 6월, 11월까지 전반적으로 미분양이 늘어났고, 특히 뒤로 갈수록 미분양이 많이 있었습니다. 그래서 2024년에 롯데캐슬 브랜드를 했음에도 불구하고 안 된 것들이 많았어요.
그런데 최근 현대 힐스테이트도 그렇고 보면 대기업 브랜드라 하더라도 미분양이 많아지고 있죠. 왜냐하면 피크아웃 시기가 됐기 때문에 지방의 전반적인 주택 수요가 약해지면서 수도권 알짜, 서울 알짜가 아니면 미분양이 많이 난다는 것입니다. 그래서 힐스테이트도 그렇고 롯데캐슬도 자존심을 버리고 500만 원 입주 이렇게 바뀌었습니다. 이게 올해 1월 달 기사입니다. 그런데 단순 건설들이 시공만 할 때는 큰 문제가 없는데, 시행을 하면 문제가 나거든요. 시행은 전체 사업의 사업주가 돼서 사업 마진을 먹겠다는 개념이고, 시공은 그 사업주한테 공사 계약을 체결해서 공사 마진만 먹겠다는 것이 시공입니다.
그런데 롯데캐슬 같은 경우에는 시행사 지분을 확보해 가지고 시행 사업을 추진하고 있는 게 광주에 있는 중앙공원입니다. 여기에 롯데캐슬 시그니처라는 게 있고요. 이게 꽤 큰 사업입니다. 2,700세대 정도 되는 사업이고, 분양 매출이 2조 1천억 원짜리 사업이 엄청 큰 사업입니다. 그리고 두 번째는 의정부에 있는 롯데캐슬 나리백시티라는 건데요. 이거는 의정부에 있는 도시개발 사업이 되겠습니다.
이런 것도 600가구 정도 분양하는 거거든요. 그런데 여기는 2,700가구고 여기는 600가구니까 상식적으로 2,700가구가 훨씬 큰 프로젝트입니다. 이게 광주에서 하는 사업이 되겠습니다. 네, 광주에 있는 분양 단가가 얼마나 높겠냐고 생각하실 수 있는데, 이게 광주 지도고요. 롯데캐슬 보시면 중앙공원이 있고 광주 월드컵 경기장이 있으며, 그다음에 롯데캐슬 시그니처 2-1 블록, 2-2 블록, 1블록 이렇게 되어 있습니다. 그런데 제가 시행사와 시공사 얘기는 입에 마르고 달도록 얘기하지만, 지금도 헷갈리신 분들이 있을까 봐 그림으로 갖고 온 것은 시행은 결국 해당 사업의 사업주를 말하는 것이고요.
분양을 하게 되면 분양 매출이 발생하잖아요. 그 분양 매출이 2조 1천억 원 정도 되는 것입니다. 그리고 광주인데 여기 분양가가 거의 평당 2,400, 2,300에서 400 정도 되는 것 같습니다. 그때 깜짝 놀랐는데 너무 비싸서 깜짝 놀랐고, 그래서 분양 매출이 2조 1천억 원이고, 원가는 얼마냐면, 원가는 회사가 알고 있겠지만 일단 공사비는 한 1조 정도 나가는 것 같습니다. 그러면 건설사의 공사 마진은 그중에 한 5% 번다고 치면, 1조 공사하면 500억 원 버는 거거든요. 그런데 2조 분양을 해서 공사비로 1조 나가고, 금융비로 얼마 나가고, 기타 등등 땅 사는데 한 3, 4천억 원 쓰고 이러면 한 7천억 원 버는 거잖아요.
그러면 시행 마진은 엄청 커질 수가 있거든요. 실제 풀이 이렇다는 게 아니라 시행 마진은 잘되면 엄청 크고요. 안 되면 원가 1조짜리.... 리인데 미분양이 나면 완전히 망하는 겁니다. 두산 건설이 일산의 탄연동에 제니스를 공급할 때, 그 당시 기준으로 약 2조 원 정도 되는 분양 매출이었는데, 미분양이 나면서 유동성 위기를 크게 겪었습니다. 지금 이게 공교롭게도 2조 1천억 원짜리 광주에 있는 중앙공원 분양 사업이 사업 규모가 비슷하고, 공사비도 왠지 비슷해 가지고 제가 굉장히 위기감을 느끼고 있습니다.
제가 현직에 있을 때 두산 건설과 관련된 리포트를 제일 많이 썼던 애널리스트인데, 그런 느낌이 조금 나서요. 그래서 실제로 지금 보면 사업 보고서에 따르면 미천공사가 얼마 나왔는데, 공정률이 0.2%에 20억 원이 미천국 공사니까, 공사비는 한 1조 원 정도 되는 것 같습니다. 그런데 여기 평형대는 85제곱미터 위주가 아니고, 소형 평형이 아니라 다 2158가고가 전부 102에서 230제곱미터로 엄청 큰 대형 평형이에요. 그러니까 광주의 소위 부자들을 노린 초대형 평형 사업이라고 할 수 있습니다. 전반적으로 청약 경쟁률은 2.7대 1 정도 나왔는데, 정당 계약을 하지 않으면서 미분양이 좀 나가고, 미분양이 쌓이다 보니까 이제 유동성 문제가 좀 생기면서 올해 2월 정도 되니까 롯데 건설이 본사를 포함해 1조 원 정도 규모의 유동성 확보를 한다는 얘기들이 나오고 있습니다. 전국적으로 보면 이런 사업이 굉장히 많은데, 이 사업은 시행사가 여러 회사가 얽혀 있는데, 그 여러 시행사들이 서로 약간의 소송전이 있고요.
그 시행사 지분을 두고 법정 다툼이 어지럽게 있습니다. 이 세부적인 내용은 이미 이신 판결까지 최근에 나왔는데, 최근 보면 롯데가 약간 승소하면서 1심을 뒤집는 일이 있었고, 1심 내용을 2심이 뒤집고 이런 일이 있다면 이제 완전히 아사리판으로 가는 거기 때문에, 이걸 디테일하게 다루기는 정말 어렵지만, 전반적으로 보면 이런 민간 공원 특례 사업을 지자체가 주도하는 과정에서 이권을 두고 많은 단체들이 들어갔고, 그런 것들이 완전히 버무려지면서 소송전이 일어나고 있습니다. 이런 와중에 분양까지 안 돼 버리니까 이제 완전히 난장판이 되는 거죠. 현재 광주 중앙공원 일지구 시행사 대표는 징역형으로 법정에서 구속되었고요. 그리고 광주 씨의 특례 사업으로 이게 진짜 지역 이권과 전국구 건설사들이 다 붙어 가지고 로컬 회사까지 포함해 이렇게 된 사업입니다. 그리고 장기 미집행 도시 계획 시설이라고 하여 공원을 하겠다고 했는데, 장기 미집행한 수많은 공원들이 일몰 대기 전에 개발해야겠다고 하면서 스팀을 짜 가지고 돌렸던 게 몇 년 전인데, 그런 것들이 지금 전방위적으로 문제가 되고 있는 시기가 있는 것 같습니다.
그리고 20년, 21년은 시장이 너무 좋았기 때문에 지방에도 고가 주택이 잘 팔렸습니다. 그런데 22년부터는 출산율 때문에 초저 출산이 발생하면서, 지방 도시가 소멸하겠다, 그냥 서울로 가자 이런 마음이 있는 상태에서 지방에 10억 원 넘는 주택을 몇 천 세대가 분양받기에는 그렇게 좋은 환경이 아니다 보니까 상황이 완전히 달라지면서 공황 상태가 되고 있는 거죠. 여기서 머리가 아픈 것은 이런 형태의 사업도 보면 결국 개별 회사들은 큰 돈 벌려고 간 거거든요. 큰 돈 벌려고 간 건데, LH는 최근에 3,000세대 지방 미분양을 매입하겠다고 나서서 이제부터 매입을 하고 있습니다. 그런데 지방의 악성 미분양을 매입하겠다고 하는 건데, 지방에 있는 시행사나 시공사는 어떤 입장이냐면 3,000세대는 부족하다, 3만 세대를 사 줘라 이런 거 아닙니까? 한 세대 그냥 5억 원만 잡아도 3만 세대면 또 한 15조 원 사는 거거든요. 그러니까 하여튼 돈 벌려고 간 민간 사업주들이 문제가 생기니까 지금은 LH에 이걸 사 줘야 한다고 얘기하고 있습니다.
이런 것들이 주택 협회를 통해 정부의 의견이 들어가고, 미분양 3,000세대는 너무 작다, 3만 세대 아니면 6만 세대 다 사줘라. 사실상 다 사 주라는 거거든요. 이런 주장들이 정말 천진난만하게 나오는 것을 보면, 저희가 이번 주 얘기를 할 때 중국 얘기를 했는데, 중국은 헝다도 파산하게 두고 많은 부동산 시행사들이 그냥 마시가게 두면서 부동산 과열이 큰 문제라고 생각해 억제하고, 그다음에 테크 기업에 대출을 엄청 열어 주면서 테크 기업을 키워 줬습니다. 우리나라는 그런 게 없어요. 우리나라는 그냥 부동산 회사가 '나 죽겠다' 이러면, '그래, 그러면 정부 돈으로 기금으로 각종 여러 가지 대책으로 너희 문제된 거 좀 사 줄게' 이러면서 이렇게 가거든요. 그래서 우리나라 정부의 행정력은 언제부턴가는 중국 공산당보다 못한 그런 수준이 된 것 같습니다.
2.2. 민간 사업자들이 부동산 문제로 어려움을 겪고 있으며, 정부가 미분양 주택을 매입하겠다는 주장을 하고 있음. 이는 이익은 사유화하고 손실은 공공이 부담하는 내로남불 심리를 강화함.
이런 생각입니다. 예전에는 중국 공산당을 비판하던 시절이었죠.. 건덕지가 많았거든요. 그런데 25년 정도 지나서 테크와 AI 이런 쪽으로 기술적인 성과를 보여주면서부터는 뭔가 지난 15년간 우리와 저 나라가 진짜 많이 달라진 것 같은 그런 느낌을 받고 있죠. 그래서 진짜 이게 정말 한국이 이렇게 픽아웃이 되나 하는 생각을 요즘 굉장히 많이 하고 있는데, 전체적으로 뜯어보면 그냥 '아, 미분해 놨으니까 쟤네 살려줘야지' 이런 회사들만 있는 것이 아니고, 실제로 내용을 뜯어보면 정말 돈을 크게 벌기 위해서 지역에 있는 여러 가지 이권들을 다 모아 가지고 개발 사업을 하는 그런 과정에서 상황이 바뀌고 시대가 바뀌는데 리스크 준비가 하나도 안 돼 있어서 터지는 거거든요. 아니, 개인들은 그런 거 터지는 거 다 냅두면서 기업들은 다 살려주고 하다 보면 진짜 한국이 픽아웃으로 가고 있는 것 같습니다..
2.3. 한국 정부의 행정력이 중국에 비해 떨어지고 있다는 비판이 있음. 중국은 부동산 시행사들을 방치하며 과열을 억제했지만, 한국은 기업 문제를 정부 자금으로 해결하려 함.
정부가 3,000세대 미분양을 매입하는 것에 대해 저는 굉장히 한심하다고 말씀드리고 싶고요. 그냥 자유시장 경제라는 게 언제부터 시장의 상승과 하락을 자연스럽게 받아들이는 것이 아니라 상승은 냅두고 하락은 받쳐 주라는 것입니다. 그러니까 이익은 사유화하고 손실은 공익화하는 이런 완전 내로남불 심리가 한국에 퍼진 것이 우리나라가 망조 들었다는 가장 강력한 증거인 것 같습니다.. 어쨌든 미분양은 올해 어떤 방식으로든지 해결이 돼야 하는데, 서울시가 토어제로 서울에 불을 지내면서 지방 미분양이 더 심해질 것 같고요.
사람들은 서울에만 관심을 가질 것이기 때문에, 그러면서 지금 올해 뭔가 스텝이 되게 꼬여간다는 그런 생각을 많이 했거든요.
2.4. 한국의 부동산 시장에서 민간 사업자들이 리스크를 준비하지 않고 사업을 진행한 결과, 문제가 발생하고 있음. 이는 한국 경제의 미래에 대한 우려를 낳고 있음.
그 안에 뜯어보이는 다 이런 내용들이 들어 있는 것이기 때문에, 그냥 여기에는 때로는 정리해야 될 것은 과감히 정리하는 것이 필요하지 않나 싶습니다.. 당연히 롯데는 자기네가 자구책을 마련하고 있기 때문에 롯데 정도 되는 회사는 어떻게든 이걸 벗어날 수도 있겠죠.
2.5. 서울시의 정책이 지방 미분양 문제를 악화시킬 것이라는 우려가 있음. 사람들은 서울에만 관심을 가지게 되어 지방의 문제는 더욱 심각해질 가능성이 있음.
그런데 그런 걸 못하는 회사도 많거든요. 그러나 결국 자기가 담보도 없고 자구책도 없이 그런 사업을 한 것에 대해 매증하게 무조건 손절해야 한다는 건 아니지만, 그렇다고 다 감싸줄 수는 없는 거잖아요.
2.6. 롯데와 같은 대기업은 자구책을 마련하고 있지만, 많은 중소기업들은 어려움을 겪고 있음. 이들에 대한 지원이 필요하다는 의견이 있음.
잘 결정하시길 바라겠습니다. 감사합니다..
3. 영상정보
- 채널명: 채부심 - 채상욱의 부동산 심부름센터
- 팔로워 수: 248,000
- 좋아요 수: 721
- 조회수: 12,990
- 업로드 날짜: 2025-03-26
- 영상 길이: 11분 4초
- 다시보기: https://www.youtube.com/watch?v=4250mS52tvk
