1. 수백억 들인 리모델링 3년만에 재매각되는 제주도 5성급 호텔 - 불패신화 제주 호텔산업의 붕괴
한줄요약: 제주도 5성급 호텔 매각과 호텔 산업의 변화
| 시간 | 요약 |
|---|---|
| 00:02 | 파르나스 제주는 제주도 중문 관광단지에 위치한 5성급 호텔로, 최근 리모델링 후 3년 만에 매각 절차가 진행되고 있음. 외국인 관광객 수요가 증가했으나, 매출이 저조해 운영 효율이 떨어지는 상황임. |
| 00:34 | 파르나스 제주는 1985년 준공된 하야트 호텔 리젠시 제주를 개보수하여 2022년 재개관함. 고급스러운 시설에도 불구하고 추가 매출원이 부족해 수익성이 떨어지고 있음. |
| 05:04 | 제주 드림타워와 비교할 때, 파르나스 제주는 카지노와 같은 추가 수익원이 없어 매출이 저조함. 작년 매출은 468억 원에 불과하며, 연간 방문객 수는 26만 명에 그침. |
| 06:34 | 파르나스 제주는 고급스러운 시설에도 불구하고, 추가 수익원이 부족해 매출이 저조함. 이로 인해 매각이 불가피한 상황임. |
| 08:02 | 블루코브 자산 운용이 파르나스 제주의 자산을 보유하고 있으며, 부동산 가치를 높여 재매각을 목표로 하고 있음. 현재 운영 효율이 떨어져 매각이 불가피한 상황임. |
| 08:34 | 파르나스 제주는 매각 가격이 300억 초중반으로 거론되며, 이는 호텔의 희소성과 매출 규모에 비해 비싼 것으로 평가됨. |
| 09:03 | 제주도 내 신규 호텔 공급 제한으로 인해 럭셔리 호텔의 가치는 유지되고 있으나, 코로나19로 인한 내수 부진과 관광객 감소로 호텔 산업 전체가 어려움을 겪고 있음. |
| 10:04 | 제주도 내 중소 호텔들이 매물로 나오는 상황에서, 대형 호텔이 외국계 자본에 의해 인수되고 있음. 외국인 관광객 수가 증가하는 반면, 내국인의 제주 관광은 감소하고 있어 제주 관광의 주체가 외국인으로 변화하고 있음. |
| 10:33 | 파르나스는 비즈니스 호텔 운영과 생활형 숙박 시설에 더 많은 관심을 보이며, 강원도 양양에 새로운 숙박 시설을 개발 중임. |
| 11:04 | 리모델링 후 성공적인 외국인 관광객 유치에도 불구하고, 제주 호텔 시장에서의 경쟁력 부족으로 매각이 추진되고 있음. 제주도의 호텔 사업 불패 신화가 끝나가는 조짐을 보이고 있음. |
2. 스크립트
안녕하세요. 정보의 신입니다. 여러분, 제주도에 있는 파르나스 호텔에 방문해 보신 적 있으신가요? 중문 관광단지 중에서도 해안가와 가장 가까운 위치에 100m가 넘는 인피니티 풀로 유명한 고급 호텔인데요. 제주도의 5성급 호텔 중에서도 비싼 가격을 받으며 잘 나가는 줄 알았던 이 호텔이 최근 매각 절차가 진행 중입니다. 리모델링을 진행한 지 얼마 되지 않은 호텔로 알고 있는데, 갑자기 왜 매각을 하는 걸까요? 그래서 오늘은 파르나스 제주에 직접 방문해 확실히 예전만 하지 못한 제주 호텔 사업에 대해 알아보겠습니다.. 파르나스 제주라는 호텔이 좀 생소하게 느껴지시는 분들도 계실 텐데, 이곳은 1985년 제주 중문 관광단지가 처음 개발되던 당시 중문 색달 해수욕장 해안 절벽 인근에 준공된 하야트 호텔 리젠시 제주를 개보수한 호텔입니다.기존 건물은 현재 동관이라 불리는데, 2020년부터 약 2년간 골조만 남긴 채 전면적인 리모델링을 진행했고요. 기존 건물 옆에 새로운 호텔 동인 서관을 신축해 객실 수를 307실로 늘렸습니다. 그렇게 2022년 7월에 재개관한 럭셔리 리조트형 호텔인 파르나스 제주는 파르나스 호텔이 서울과 경기 수도권 지역 외에 선보이는 첫 번째 호텔이자 오성급 독자 브랜드로 주목받았었는데요. 재개장 이후 2PM 이준호와 소녀시대 임화 주연으로 꽤 높은 시청률을 기록했던 JTBC 드라마 '킹더랜드'의 촬영이 진행되기도 했습니다. 한류 스타들이 주연을 맡은 드라마 촬영지인 만큼 파르나스 제주는 2023년 개장한 지 1년 만에 외국인 관광객이 여섯 배 이상 증가하며 성공적인 리모델링을 완수한 것으로 보였습니다.. 여기까지만 보면 전혀 문제가 없어 보이는데, 왜 파르나스 제주는 재개장 3년 만에 다시 매각이 되는 걸까요? 직접 현장을 보며 분석하기 위해 5월 초 어린이날 연휴를 이용해 방문해 봤습니다.
파르나스 제주의 위치는 제주 서귀포시 중문 관광단지의 서남쪽에 위치하고 있습니다. 이곳에는 그랜드 조선, 신라 호텔, 롯데 호텔 등 제주의 5성급 호텔이 많이 있죠. 파르나스 제주는 앞서 말씀드렸듯이 제주도 중문 관광단지에서도 바다에서 가장 가까운 오션 프론트 입지로 유명합니다. 그리고 이 호텔의 시그니처라고 볼 수 있는 인피니티 풀은 길이가 110m로 국내 최장 길이를 자랑하는데요. 덕분에 제주의 5성급 호텔 중에서도 숙박 가격이 가장 비싼 편에 속합니다.. 파르나스 제주의 객실 가격은 다음과 같은데요.
5성급 호텔답게 로비부터 매우 고급스러운 분위기였지만, 연휴 기간이었음에도 체크인을 하는 투숙객이 아주 많지는 않았고 외국인 관광객이 많이 보였습니다. 저는 기존 구간이 리모델링된 동관에 묵었는데, 중앙이 높게 뚫려 있어 숙소가 팔각형으로 빙 둘러져 있었고 가운데에 카페가 있었지만 비싼 가격에 이용하는 분은 거의 없었습니다. 객실에서 보이는 제주 해변과 바로 그 아래로 그 유명한 인피니티 풀인 에스어리 풀이 보였습니다. 주변에 다른 호텔보다 수영장 시설이 잘 되어 있는 만큼 수영장이 어떻게 되어 있는지 확인하기 위해 바로 이동해 봤습니다. 이 수영장은 투숙객이라면 무료로 이용이 가능한데요. 수영장 입구에도 시급료 판매 시설이 있었지만 역시 매우 비싼 가격에 이용하는 분들은 별로 없었습니다..
실내 수영장을 지나면 야외 수영장이 나오는데, 투숙객이 많지 않아서인지 수영장을 이용하는 인원도 예상보다 많지 않았습니다. 이곳에 오기 전 포털 사이트에 블로그 후기들을 보니 넓고 한적하다는 이야기가 많았는데, 제가 방문한 휴일 역시 선베드도 많이 비어 있고 별도 요금을 내는 것도 아니어서 이용이 어렵지 않았습니다. 수영장에서 보니 앞으로 바다가 보이는 산책로 조성도 잘 되어 있어 수영장을 나와 전체적인 호텔 시설들을 둘러봤는데요. 기타 파르나스 제주만의 특이 시설은 별로 없었습니다. 솔직히 수영장이 좋았지만 수영장 빼고 딱히 즐길 게 없다는 생각이 들었습니다.. 3층에는 메인 식당이 있었지만 가격표에서 확인할 수 있듯이 관광지 물가를 감안하더라도 매우 비싼 가격이었고요.
기타 편의 시설로 편의점과 베이커리가 있었지만 외부로 따로 동선이 분리되어 있어 이용이 불편했는데, 그나마 있는 베이커리는 문도 빨리 닫아버리는 상황이었습니다. 이 외에 몇 가지 패키지 상품들을 구성해 놓은 부분도 확인했지만, 이곳은 숙박 요금 외에 추가 객단가를 올릴 수 있는 시설이 부족해 매출 증대 한계점이 명확해 보였습니다. 호텔과 더불어 제주에서 외국인들을 대상으로 면세점 사업을 운영하는 롯데 신라와는 다르게, 파르나스처럼 숙박으로만 돈을 벌기에 제주도는 분명 운영 대비 효율이 떨어집니다. 또한 제주공항 인근 노형동에 위치한 제주 드림타워처럼 외국인 카지노를 운영하는 호텔이 코로나 이후 외국인 관광객이 증가하며 실적이 호조세로 돌아선 것과도 비교되는데요. 제주 드림타워를 운영하는 롯데 관광 개발의 2024년 매출은 전년 대비 50% 증가했고 영업 이익은 흑자 전환했습니다. 그중에서도 카지노의 매출은....
이 2,946억 원으로 전년 대비 93%나 성장하고, 카지노 이용 객수도 38만 명 이상으로 전년 대비 43% 증가한 것인데요. 이에 비해 파르나스 제주는 숙박과 식음료 판매 외에 매출이 없기에 작년 매출은 468억 원에 불과했습니다. 이곳의 연간 방문객은 작년 26만 명이었다고 하는데요. 38만 명의 카지노 방문으로 3억 가까운 매출을 올린 롯데 드림타워에 비하면, 파르나스 제주는 방문객 수에 비해 실적이 너무 초라해집니다. 실제로 파르나스는 신라 롯데에 비하면 같은 오성급 호텔이지만 네임밸류는 약한 편이죠. 저는 그래도 5월 황금 연휴에 방문했으니 사람들이 좀 있었지만, 비수기에는 객실들이 많이 빈다고 합니다.
파르나스는 현재 총 아홉 개의 호텔을 운영하고 있는데요. 주식회사 파르나스 호텔의 지배 구조를 보면 GS PNL이 67.56%를 가진 대주주로 GS 계열사입니다. 파르나스 호텔 중 삼성역에 있는 인터컨티넨탈 호텔이 가장 먼저 떠오르실 텐데, 작년 7월 전면 리모델링과 리브랜딩을 위해 현재는 영업이 중단된 상황입니다. 문제는 이 인터컨티넨탈 코엑스가 파르나스 전체 매출의 25.7%를 차지했기에, 작년 파르나스는 매출이 4,545억 원으로 전년 대비 5.7% 감소했고, 영업 이익은 848억 원으로 전년 대비 17.8%나 감소했다는 건데요. 그래도 파르나스가 서울 지역 위주로 운영 중인 비즈니스 호텔인 9인트리 바이 파르나스가 2022년 매출액 432억 원 대비 2년 사이 실적이 두 배 이상 성장하며, 지난해 매출액은 918억 원으로 2024년 파르나스 호텔 전체 매출액의 20% 이상을 차지할 정도로 성장해, 인터컨티넨탈 코엑스 운영 중단의 빈자리를 어느 정도 커버하는 모습을 보여주었습니다. 하지만 이에 비하면 파르나스 제주는 파르나스 호텔 전체에 약 10% 정도 비중을 차지하고 있지만, 성장이 제한적이며 수익성이 떨어지는 모델이라 판단됩니다.
그래서 이 고급 5성급 호텔 파르나스 제주의 매각이 추진되는 중으로 보입니다. 그리고 여기에서 중요한 점은 현재 파르나스 제주의 호텔 운영은 GS 리테일 자회사인 파르나스가 맡고 있지만, 호텔의 자산을 보유 중인 주인은 따로 있다는 건데요. 바로 블루코브 자산 운용이라는 자산 운용사가 블루코브 일반 사모 부동산 투자 신탁을 통해 보유 중인 자산입니다. 블루코브 자산 운용은 2019년 설립되어 누적 운용 자산이 약 2조 4천억 원 규모인 곳인데, 이곳은 그랜드 하야트 서울을 2024년 6월에 엑스트한 곳으로 유명합니다.
현재는 파르나스 제주 외에도 그랜드 조선 부산, SM 강남사기 호텔 리모델링 공사 후 위탁 운영되는 호텔에 투자하며 자산을 운용 중이고, 최근에는 신라스테이 동탄의 우선 협상 대상자로 선정되기도 했습니다. 사실 이 호텔이 파르나스 제주로 바뀌기 전에는 2000년 이후 아주 그룹이 인수해 운영을 했었고, 당시에도 이름은 하야트 제주였지만, 2019년에는 하야트와 제휴를 끊고 더 쇼주로 명칭을 변경한 이후 아주 그룹이 블루코브 자산 운용에 매각을 했던 겁니다. 그리고 부동산 개발 이후 가치를 높여 재각이 목적인 상호 펀드의 특성상 현재 파르나스 호텔 제주를 담고 있는 펀드의 만기가 곧 도래하는 상황에서, 외국인 관광객의 수요가 유효한 현재 호텔의 가치가 하락하기 전에 처분하려는 계획을 세운 건데요.
실제로 블루코브 자산 운용은 파르나스 제주의 매각 자문사로 CBR이 코리아와 KPMG를 선정해 지난 4월 18일에 매각 입찰을 진행한다는 보도가 나왔지만, 아직 우선 협상 대상자 선정 등 후속 보도는 나오지 않은 상황입니다. 결국 파르나스 제주는 파르나스가 책임 임차 방식으로 호텔 운영을 맡고 있는 것이지만, 매각 진행 결과에 따라 지금처럼 주인이 부동산 상호 펀드가 아니라면 호텔 이름과 운영 주체가 3년 만에 또다시 바뀔 수도 있는 건데요. 그럼 파르나스 제주의 매각 가격은 어느 정도일까요? 현재 300억 초중반 수준이 유력하게 거론되는 것으로 알려졌는데, 객실 규모나 매출 규모에 비해 비싼 것이 아닌가 생각이 들기도 하지만, 2015년 이후 시행된 제주도 내 신규 호텔 공급 제한으로 이런 럭셔리 호텔의 희소성은 있는 상황이라고 합니다.
하지만 코로나 위기 이후 제주는 내수 부진과 국내 관광객 감소로 호텔 산업 전체가 부진을 겪고 있는데요. 이런 가운데 지난해 9월부터 올해 2월까지 제주도 내 중소 호텔까지 합치면 약 20곳이 매물로 나온 상황입니다. 매각 절차가 진행 중인 호텔 중에서도 눈에 띄는 매물은 제주 드림타워 인근 신라 면세점 건너편에 있는 파라다이스 카지노가 있는 매종 글래드 제주인데요.
현재 옛 대림 산업인 DL 그룹이 싱가포르 투자청을 우선 협상 대상자로 선정하고 협상 마무리 단계에 들어선 것으로 알려졌습니다. 이런 호텔은 수천억 규모에 대형 거래가 이루어지는 만큼, 매종 글래드 제주를 인수하는 싱가포르 투자청처럼 주로 외국계 자본을 가진 기업들이 인수전에 참여하고 있습니다.. 나서는 분위기인데요.
이처럼 제주는 이미 중국을 비롯한 외국인 관광객 위주로 돌아가는 중입니다. 실제 데이터로 확인한 결과, 내국인의 제주 관광 감소가 두드러지는 상황에서 제주를 방문하는 외국인 관광객은 증가하는 추세인 것을 확인할 수 있습니다. 그동안 제주도에 외국인들이 보유한 토지가 증가하고 있다는 이야기는 많이 들었지만, 이제는 관광객과 관광 시설 모두 외국인과 해외 자본으로 돌아가는 상황에서, 과연 대한민국의 제주가 우리나라의 주인이라고 할 수 있는지 애매해져 가는 상황으로 보이네요..
그리고 오늘 콘텐츠는 제주도 5성급 호텔의 매출 부진과 매각에 대해 말씀드리고 있지만, 제주 관광 상권의 현황을 이번에 제주에 내려온 김에 쭉 촬영했기에, 정말 심각한 제주 관광의 현실을 조만간 별도의 콘텐츠로 보여드리겠습니다. 한편, 파르나스는 이제 5성급 호텔보다는 비즈니스 호텔 운영과 생활형 숙박 시설에 좀 더 관심이 있어 보이는데요. 인스케이프라는 이름으로 강원도 양양에 39층짜리 생활형 숙박 시설도 개발 중이던데, 2026년 11월 완공 예정인 상황에서 최근에는 저조한 분양 실적에 CJ 온스타일을 통해 홈쇼핑 방송에서도 판매 방송을 하는 것을 보았습니다..
파르나스 제주를 보며 국내 최대 관광지인 제주도의 호텔 사업 불패 신화가 끝나가는 중이라는 것을 느낄 수 있었는데요. 제주 중문 관광단지 전체가 예전과 같은 활력이 느껴지지 않는 상황에서 외국인의 수요가 과연 어디까지 증가할 수 있을지, 앞으로의 제주는 어떻게 변해갈지 계속 지켜봐야겠습니다. 오늘 영상도 유익하셨다면 구독, 좋아요, 알림 설정, 댓글로 응원 부탁드리고요.
저는 다음 영상으로 다시 찾아뵙겠습니다. 오늘도 시청해 주셔서 감사합니다..
3. 영상정보
- 채널명: 정보의 신
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- 조회수: 171,784
- 업로드 날짜: 2025-05-09
- 영상 길이: 11분 42초
- 다시보기: https://www.youtube.com/watch?v=ynobsC4UuhM
