1. “기준금리 내려도 성장률보다 높은 제약적 상황, 가계부채는 더 심각” (배문성 이사)
한줄요약: “기준금리 내려도 성장률보다 높은 제약적 상황, 가계부채는 더 심각” (배문성 이사)
| 시간 | 요약 |
|---|---|
| 00:06 | 기준금리 인하에도 불구하고, 현재 GDP 성장률은 약 1.5%로 예상되며, 기준 물가는 여전히 2.75%로 제약적 상황임. 이는 2012, 2013년과 유사한 경제 환경을 나타냄. |
| 00:51 | 금리 인하가 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 기대가 있지만, 자산 가격 상승에는 한계가 있음. 금리 인하만으로는 전반적인 경제 회복이 어려움. |
| 01:07 | 금리 인하가 자산 가격에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 현재의 경제 환경에서는 그 효과가 제한적임. |
| 02:37 | 금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적이며, 과거의 대세 상승기와는 다른 상황임. |
| 04:07 | 금리 인하에 대한 기대가 2년 전부터 쌓여왔기 때문에, 현재 자산 가격은 이미 선반영된 상태일 수 있음. |
| 04:36 | 정부의 정책 방향이 일관되지 않아 시장의 혼란이 가중되고 있음. 서울시의 토지거래 허가 구역 지정 해제와 대출 금리 인하 압박이 상충하는 상황임. |
| 05:37 | 금리가 높은 상황에서 가계 대출 금리는 기준 금리보다 더 높아지고 있음. 이는 대출 억제를 위한 조치로, 불만이 커지고 있음. |
| 07:08 | 금리를 낮추면 부채가 증가할 수밖에 없는 상황임. 이는 부동산 시장의 수요를 폭발적으로 증가시킬 수 있음. |
| 08:22 | 글로벌 신용평가사들이 한국의 가계부채 문제를 지적해왔으며, 이는 정부의 정책에 큰 영향을 미치고 있음. |
| 08:51 | 현재 경제 상황에서 부동산 시장의 안정성을 유지하기 위해서는 가계 대출 증가율을 낮추는 것이 중요함. |
| 15:22 | 가계부채 비율이 GDP 대비 100%에 달해 심각한 상황임. 과거 80%였던 비율에서 증가한 것으로, 이는 경제에 큰 부담을 주고 있음. |
| 20:52 | 정부의 가계부채 관리 방침이 중요하며, 가계부채 증가율을 GDP 성장률 이하로 유지해야 한다는 필요성이 강조됨. |
| 24:08 | 정부의 정책이 일관되지 않으면 시장의 혼란이 가중될 수 있으며, 이는 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있음. |
2. 스크립트
똑같은 기준금리 인하인 2012, 2013년을 보시면 GDP 성장률보다 기준 물가가 더 위에 있습니다. 지금 상황을 보시면 GDP 성장률을 올해 약 1.5% 정도 예상하는데 기준 물가는 여전히 약 2.75%입니다. 여전히 1%대 성장보다는 더 제약적인 수준이긴 하죠. 그러다 보니 일부 지역에서 국지적인 상승은 잠시 있을 수 있어도, 이게 온기가 전반으로 퍼지기에는 금리 인하 이벤트만으로는 약하다는 것입니다.2.1. 기준금리 인하에도 불구하고, 현재 GDP 성장률은 약 1.5%로 예상되며, 기준 물가는 여전히 2.75%로 제약적 상황임. 이는 2012, 2013년과 유사한 경제 환경을 나타냄.
즉, 2015, 2016, 2017년 같은 상황이기보다는 2012, 2013년 같은 상황이라고 볼 수 있습니다. 저 당시에는 수도권 집값이 약세장이었던 시기였습니다. 가계 부채 문제는 지금이 더 심각하고, 그때는 가계 부채 비율이 GDP 대비 약 80% 정도였는데, 지금은 100% 정도 되니까 더 심각합니다. 이제 하늘에서도 기준금리를 더 내릴 수 있다 이런 식으로 얘기를 하면서 부동산 시장 가격이 오를 수 있다는 기대감이 큰 것 같습니다.
2.2. 금리 인하가 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 기대가 있지만, 자산 가격 상승에는 한계가 있음. 금리 인하만으로는 전반적인 경제 회복이 어려움.
사실 많은 분들이 그렇게 생각하시니까, 많은 사람들이 어떻게 생각하냐에 따라 자산 가격은 또 움직이는 법이니까, 그걸 무시할 수는 없는 일이죠. 그리고 사실 명목 금리가 내려가는 것 자체는 분명히 자산 가격에는 플러스 요인인 것은 분명합니다. 그런데 장표를 보시면, 똑같은 금리 인하라고 해도 2012, 2013년도 금리 인하를 했었던 시기와 2016, 2017년도 금리 인하를 했었던 시기가 다릅니다. 그리고 지금 2025년도에는 분명히 제 생각에도 금리를 한두 차례 이상 더 내리기는 할 것 같습니다.
2.3. 금리 인하가 자산 가격에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 현재의 경제 환경에서는 그 효과가 제한적임.
그런데 보시다시피 2015, 2016년에는 GDP 성장률이 3, 4% 정도 나올 때 1%대로 낮췄던 시기입니다. 그러니까 기준금리가 성장률보다 매우 낮았던 시기라 자산 가격이 부양하기에 너무 좋았던 일종의 대세 상승기였습니다. 실제로 저때 2015, 2016, 2017년부터 부동산 상승이 대세 상승기이기도 했습니다. 그런데 똑같은 기준금리 인하인 2012, 2013년을 보시면 GDP 성장률보다 기준금리가 더 위에 있습니다.
2.4. 금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적이며, 과거의 대세 상승기와는 다른 상황임.
그러니까 기준금리를 내려도 여전히 제약적인 상황이었다는 거죠. 지금 상황을 보시면 GDP 성장률을 올해 약 1.5% 정도 예상하는데 기준 물가는 여전히 약 2.75%입니다. 아무리 낮춰도 지금 가장 낮게 보는 데가 2%인데, 그조차도 여전히 1%대 성장보다는 더 제약적인 수준이긴 하죠. 그러다 보니 일부 지역에서 국지적인 상승은 잠시 동안 있을 수 있어도, 이게 온기가 전반으로 퍼지기에는 금리 인하 이벤트만으로는 약하다는 것입니다. 즉, 이전 2015, 2016, 2017년 같은 상황이 수도권 집값이 약세장이었던 시기입니다. 그래서 금리 인하가 우상향으로 이어질 것이라는 주장에 대해서는 저는 좀 의문이 듭니다. 거의 모든 집값이 오른다는 기사의 논지는 공급이 부족하고 금리 인하라는 두 가지가 꼭 논거로 쓰이거든요. 그런데 그 얘기가 2년 전부터 계속 나왔고, 저는 이런 자산 시장은 선반영이 굉장히 뚜렷한 곳이라고 생각합니다. 그러면 금리 인하와 공급 부족이라는 내러티브가 2년 전부터 계속 귀에 박히게 들어왔으니까, 그로 인한 선반영이 과연 없었겠냐는 것입니다. 예를 들어 비트코인이 트럼프가 되고 나면 더 우상향할 것이라고 하지만, 트럼프가 되는 그 순간까지 올랐는데, 트럼프 되고 나서 오히려 좀 떨어지잖아요. 이건 그 기대가 충분히 선반영되었기 때문에 정작 그게 실현됐을 때는 오히려 더 못 오르는 경우입니다. 물론 여기서 더 어떤 펌프를 한다면 다시 우상향할 수도 있겠으나, 일단 모든 자산은 그렇게 선반영된다는 것입니다.
2.5. 금리 인하에 대한 기대가 2년 전부터 쌓여왔기 때문에, 현재 자산 가격은 이미 선반영된 상태일 수 있음.
지금은 금리 인하로 인한 기대가 2년 전부터 계속 이렇게 하면서 선반영된 가격일 수 있다는 것도 한번 생각해 봐야 할 지점인 것 같습니다. 금리에 대한 정보가 많다면 모르겠지만, 너무 많은 사람들이 2년 전부터 앞으로는 금리 인하가 있을 것이라고 생각하고 있으니, 그로 인해 수요가 당연히 지금 쌓여 있지 않겠습니까? 부동산 시장에서 정부의 정책의 영향이 대단히 크잖아요. 그런데 최근 정부가 발표하는 방향이 일관되지 않다고 느끼고 있습니다. 서울시 토지거래 허가 구역 지정 해제와 금융당국에서 은행권에 대출 가상 금리를 인하하라고 압박을 주는 걸 보면 내수도 그렇고 부동산을 부양하고 싶은 생각이 있는 것 같은데, 또 가계 부채 총량 관리를 엄격하게 할 것이라는 얘기가 있어요.
2.6. 정부의 정책 방향이 일관되지 않아 시장의 혼란이 가중되고 있음. 서울시의 토지거래 허가 구역 지정 해제와 대출 금리 인하 압박이 상충하는 상황임.
그러면 정부는 지금 어느 쪽에 방점을 두고 행동한다고 볼 수 있을까요?. 사람들마다 보고 싶은 대로 보는 지점일 것 같아요. 결국 트럼프가 하는데도, 도대체 강 달러를 원하는 건지 약 달러를 원하는 건지, 뭐 도대체 침체를 원하는 건지, 성장을 원하는 건지 막 이렇게 되게 헷갈리죠. 항상 정부나 위의 내러티브는 불가능한 두 가지를 다 같이 하겠다는 기조를 좀 하거든요.
2.7. 금리가 높은 상황에서 가계 대출 금리는 기준 금리보다 더 높아지고 있음. 이는 대출 억제를 위한 조치로, 불만이 커지고 있음.
어떻게 보면 성장과 안정을 동시에 추구한다는 이야기 같은데, 아메리카, 그죠? 예, 딱 그런 얘기인 건데, 일단 금리가 너무 높은 게 사람들이 불만이 많아요. 지금 보면 확실히 가계 대출 금리는 기준 금리보다 더 높아지고 있거든요. 이게 대출을 억제하기 위해서인데, 그러면 불만이 많으니까 일단 불만을 좀 잠재우는 그런 코멘트는 좀 해야겠고, 그런 것도 하고 또 한편으로는 가격 체계가 너무 늘어난 것 자체가 환율과 국가 신용 등급 등에서 굉장히 위험한 요인이기 때문에 이것도 관리하겠다고 또 같이 얘기를 하고요. 근데 사실 금리를 낮춰버리면 부채가 올라가는 걸 지금은 누를 수가 없습니다. 왜냐하면 중국처럼 저렇게 굉장히 오랜 기간 부동산이 하락하면, 금리가 낮아져도 사람들이 이제 부동산은 끝났어, 막 이런 생각을 하게 되니까 굳이 빚내서 집 사라고 하지는 않는데, 일본도 그랬죠. 엄청난 초저금리를 오래 유지해도 너무 오랫동안 집값이 안 올랐거든요. 다 월세를 살았잖아요. 자, 안 사고, 그죠? 예, 그런데 우리는 지금 아직도 열망이 진짜 빨리 상급지로 가야만 한다는 열망이 거의 모든 국민에게 있는 상황에서 금리를 낮추고 DSR을 풀어주면, 그러면 냅다 달려가서 지금 막 부채 한도를 더 늘리면서 내 거 가진 거 팔고 더 상급지로 옮겨 타고 이러려면 욕망이 지금 가득하기 때문에 금리를 낮추고 부채를 풀어주면, 이건 가계 부채 증가로 무조건 연결될 수밖에 없는 그런 상황입니다.
2.8. 금리를 낮추면 부채가 증가할 수밖에 없는 상황임. 이는 부동산 시장의 수요를 폭발적으로 증가시킬 수 있음.
원화가 하락하는 상황에서 금리를 더 낮춰주면, 서울이나 수도권 집을 사려고 수요가 폭발할 수밖에 없는 상황이군요. 그렇죠? 일단 지금 센티먼트가 중요하니까, 저 같은 사람이 야, 좀 비싸다 이런 말 해봤자 그런 게 들어올 리가 없죠. 물론 제 의견에 동의하지 않는 분들도 많으실 거라고 생각합니다. 저는 그 코멘트에는 그래도 가계부채 증가율을 3.8% 이하로 관리하겠다는 게 좀 더 방점을 둬야 하지 않나라고 생각하고 있습니다. 그 말은 즉, 올해 명목 GDP 성장률이 우리나라가 딱 그 정도로 예상하고 있다는 거죠. 그러니까 실질 성장률이 한 1.5%, 인플레이션이 한 2% 정도 이렇게 얹어지면, 그러면 한 3% 중후반 성장하지 않을까 싶습니다. 그러면 가계 대출 증가율을 한 3.8% 정도로 맞추면, GDP 대비 가계 부채 비율이 안 올라가기는 할 수 있거든요. 그리고 GDP 대비 가계 부채 비율을 우리나라가 굉장히 신경 쓰는 이유는 글로벌 신용평가사들이 2018년 그쯤부터 계속 너네 나라는 가계 부채가 너무 많다는 걸 지적하기 시작합니다.
2.9. 글로벌 신용평가사들이 한국의 가계부채 문제를 지적해왔으며, 이는 정부의 정책에 큰 영향을 미치고 있음.
그 뒤로 굉장히 이쪽을 관리하는 모습이 좀 보여요. 그러니까 최소한 가계부채 증가율이 GDP 성장률을 초과하지 않도록 아름아름 관리해온 건데, 최근에는 어떤 식으로 모습이 나타나냐면, 저는 가계 대출 성장률을 낮추면 낮출수록 그게 부동산 시장에서 자산 가격을 좀 더 효율적으로 억제하는 수단이 된다고 보거든요. 보시면 여기 준비한 하화 증거 리서치 센터에서 작성한 그래프를 보시면, 노란색 선이 가계 대출 증가율인데, 2010년부터 2014년 쯤까지 이렇게 5% 이내에 있었던 걸 볼 수 있습니다. 저희가 5%를 줄인 이유는 그 당시 우리나라의 명목 성장률이 5%였기 때문에 기준점으로 삼은 거죠.
2.10. 현재 경제 상황에서 부동산 시장의 안정성을 유지하기 위해서는 가계 대출 증가율을 낮추는 것이 중요함.
5%가 다 낮으면 그건 GDP 성장률보다 가계 대출 성장률이 낮았던 기간이죠. 저때는 수도권 부동산이 안정화됐던 하락했던 그런 시기고요. 보시면 2014년부터 초이노믹스 해서 빚내서 내수 부양을 위해 부동산 경기를 살리던 시기에 가계 대출 증가율이 확 올라가는 걸 볼 수 있고, 이게 대략 2021년까지 GDP 성장률보다 가계 대출 성장률이 훨씬 더 높게 유지된 걸 볼 수 있습니다. 그러다 보니까 GDP 대비 가계 대출 비율이 80%, 100% 쫙 이렇게 계속 올라온 거거든요. 저렇죠? 저 시기 영향으로. 그런데 딱 2022년에 금리가 확 튀니까 한번 이렇게 마이너스를 갔었다가 그다음에 이제 다시 회복이 작년부터 된 상황인데, 작년에도 가계 대출 증가율이 그렇게 높지 않았는데, 옆에를 보시면 가계 대출 중에서도 주택 관련 대출은 많이 해주고, 주택 관련이.... 예를 들어 마이너스 통장이나 신용 대출 같은 것들은 확실히 줄어들었습니다. 그래서 가계 대출의 총량을 관리했는데, 비주택 쪽을 확 줄이는 방향으로 관리하고, 주택 쪽은 오히려 주담대가 상당히 늘어나는 쪽으로 가고 있다는 겁니다. 그리고 여기서 보시는 것처럼 작년 특히 상반기 같은 경우, 빨간색 선이 주택 담보 대출 금리인데, 거의 기준 금리와 예금 금리에 붙을 정도로 확 낮아졌던 상반기 중에 그런 모습을 볼 수 있습니다. 저 위에 있는 회색 선은 대기업 대출 금리로, 대략 시장 금리와 비슷하게 움직였던 거거든요. 그러니까 시장 자율에 맡기면 대략 저런 기울기로 움직였어야 했는데, 상반기는 갑자기 튀어 굉장히 많이 가계 대출 주담대 금리가 낮아졌고, 심지어 예금 금리와 동일할 정도로 낮아지니까 사람들이 빚 내기에 너무 좋은 환경이 됐었습니다. 그러다 보니 작년 상반기에는 서울이든 전국이든 거래량이 굉장히 올랐다가, 오히려 가격이 폭증하자 관리하겠다고 들어가니까 기준 금리는 낮추는데, 주담대 금리는 확 올리니까 작년 말에 가계 부채 총량을 관리한다고 하면서 가상 금리를 놓치고, 주담대 거치 기간도 40년에서 30년으로 축소하는 시기가 됐습니다. 그래서 이런 식으로 하니까 서울이든 전국이든 거래량이 하반기에는 급격히 빠지는 모습이 나타났습니다. 사실 저는 작년 상반기에는 '이거 뭐지? 가계 부채 관리한다고 하더니 지금 막 이렇게 금리를 낮추고, 서울에 불이 붙고 난리 났는데 이거 뭐 하는 건가?' 싶었는데, 하반기 들어서 부랴부랴 관리를 해서 거래량이 위축되기는 했었습니다. 여기서부터는 제 개인적인 의견입니다. 저는 2022년 하반기 때 어쩌다 보니 부동산 관련 책을 쓰게 되었고, 그 내용이 하락에 대한 것이었기 때문에 그때는 시장 상황이 잘 들어맞았습니다.
그래서 인터뷰를 하거나 하면 댓글들이 좋은 반응을 많이 받았었거든요. 그런데 개인적으로 느낀 것은 너무 의견이 한쪽으로 쏠리면 시장은 반대로 돌아간다는 점이었습니다. 사람들이 하락 쪽에 포커스를 맞추고 상승론자들은 욕을 먹고, 특히 둔촌주공 같은 경우에는 부엌 창을 열면 서로 손을 내밀어 손잡을 수 있을 정도로, 그렇게 중요한 게 아닌데도 좋게 되면서 '이거 안 좋다'라는 식으로 얘기하는 것들이 많았습니다. 그런데 역시 시장이 한쪽으로 쏠리니 정부의 대책과 더불어 다시 시장이 반대로 돌아가기 시작했고, 서울의 주요 지역부터 상승 탄력을 받기 시작했습니다. 그렇다면 제가 왜 2023년, 2024년에도 '이제는 오를 것 같다'고 생각했냐면, 2022년에 둔촌주공 살리기라는 일이 있었고, 그런 일을 할 수밖에 없었던 이유는 우리나라의 부동산 PF 문제와 관련해서 둔촌주공마저도 잘 안 되면 우리나라 PF 전체가 붕괴될 시그널이기 때문입니다. 그래서 위에서부터 일단 살려야 한다는 생각이 작동했다고 생각합니다. 태형 건설 문제도 심각했죠. 레오랜드 제도도 있었고, 그때는 건설사뿐 아니라 금융 기관들이 PF에 많이 엮여 있다 보니 정리할 시간도 필요했습니다. 그래서 일단 바치는 식으로 진행했는데, 그게 2008년에도 동일한 일이 있었습니다. 그때 글로벌 금융 위기가 오니까 2022년에는 둔촌주공이 문제였고, 그때는 반포자이와 반포 레미안 퍼스티지에서 미분양이 나고 가격이 떨어지는 일이 생겼습니다. 그러니까 최상급지인 반포에서 그런 일이 벌어지니 당시에 규제를 확 풀고 전향적으로 바치는 일을 하니까 2009년에 꽤 강한 반등이 오긴 했었습니다. 하지만 2009년에 강한 반등 이후 정부에서 계속 가계 부채 관리를 하다 보니 2010년, 2011년, 2012년, 2013년 내리 4년을 약세장으로 들어갔습니다.
그런 과거를 보면 보수 정권이 집권하기도 했고, 가계 부채 문제는 지금이 더 심각합니다. 그때는 가계 부채 비율이 약 80% 정도였는데, 지금은 100% 정도 되니까 더 심각하고, PF 문제는 그때와 지금이 다릅니다.. 심각성이 유사하게 보였다는 말이죠. 그때 한 PF가 100조였고, 그랬는데 지금은 한 200조가 되니까 두 배 심각한 게 아니라, 그때부터 대략 우리가 명목적으로 두 배는 성장을 했으니까, 자 이제 자산 규모든 뭐든 PF 문제는 비슷하게 심각합니다. 그러면 그때처럼 지금 당장은 둔천주공이나 이런 데를 살리기를 하더라도, 이게 좀 안정화되면 그 뒤로는 가계 부채 관리를 들어가게 됩니다. 그러면 그때 2009년에 집을 사셨던 분들은 10, 11, 12, 13년 계속 하락장을 겪게 되니까, 그때 2009년에 집을 샀던 게 되게 낭패가 됐었거든요. 그래서 2023년 반등장 때 집을 사는 것은, 이건 좀 약간 고통 기간이 길어질 수 있다. 즉, 아무리 우상향 하더라도 사람이 좀 이렇게 돼야 기분이 좋지, 이걸 겪으면 삶이 피폐해지는 예가 되죠. 나중에 이걸 이제 갈 수 있을까에 대한 두려움이 되게 있다 보니까, 특히나 부채를 많이 지면서까지 하는 것은 더더욱 사람을 고통스럽게 만드는 일이다 보니까, 이게 반등장을 덜컥 잡는 게 썩 좋은 선택으로 생각되진 않았습니다. 근데 제가 틀린 부분은 가계 부채 관리에 대한 스탠스가 약간 2011, 12, 13년 때보다는 이번에는 좀 그 부분이 약간 느슨했던 것 같습니다. 그러니까 굳이 이걸 해석하자면, 부동산 PF 문제를 해결하는 데 시간을 좀 더 벌기 위함이 아니었나 싶기도 하거든요. 사실 그때 2022년에 막 레고랜드 사태가 나고 PF 문제가 불거질 때는 부동산 PF 규모가 대체 얼마냐조차도 정확하게 파악이 안 되는 수준이었어요.
2.11. 가계부채 비율이 GDP 대비 100%에 달해 심각한 상황임. 과거 80%였던 비율에서 증가한 것으로, 이는 경제에 큰 부담을 주고 있음.
근데 그게 이제 오랜 기간에 걸쳐서 취합하고 분석하고 회의하고 이런 과정을 통해 대략 200조가 넘고, 심각한 곳과 아닌 곳 이런 분류를 하고 하는 데 시간이 꽤 걸렸죠. 그렇게 시간이 걸리는 와중에, 한마디로 부동산 PF 문제의 심각성을 당시에는 좀 적극적인 구조 조정을 빨리 들어가면서 가계 부채 관리에 좀 더 신경을 썼는데, 이번에는 약간 가계 부채 문제를 살짝 느슨하게 가더라도 PF 문제를 해소하는 것을 좀 더 우선시하지 않았나 싶습니다. 그래서 어찌 보면 가계 부채로 기업 부채 문제를 조금은 완화시킨 그런 기간이 됐었다고 생각합니다. 그렇게 PF 사업장을 민간이 좀 사 줘야지 기업이 버틸 수 있으니까, 실제로 그렇게 바치는 전략을 쓰니까 당시 대구든든한병원도 그랬고요. 그래서 지금은 PF에 대해서도 어느 정도 분석이 끝나고 감도 잡았으니까, 이제 2011, 12, 13년에 그랬듯이 가계 부채 쪽을 좀 더 타이트하게 관리할 수 있는 시기가 되지 않았나 개인적으로 생각합니다. 오히려 그동안 풀어줬으니까 더 세게 잡을 수도 있겠네요. 물론 그런 얘기를 하면, '말도 안 되는 소리 하지 마라, 지금 이렇게 경제가 어려운데 그런 식으로 하겠냐'는 의견도 있을 수 있습니다. 하지만 저는 과거에 힘들 때도 그렇게 가계 부채 관리를 우선시했던 시기가 있었고, 그 덕분에 2014년 이후 우리가 내수 부양을 위해 부동산을 다시 활용하는 시기를 쓸 수 있었던 거거든요. 지금도 보면 중국 같은 경우 내수가 정말 부양할 수 있고 살아날 수도 있겠다, 집값이 다시 오를 수도 있겠다 싶은 것은 그들이 4년 동안 저런 과정을 거쳤기 때문에 이제는 내수 부양이나 집값 상승이 먹힐 수 있는 시기라는 생각이 듭니다. 하지만 만약 그런 걸 안 했다면 집값도 여전히 높은 수준이고, 거기서 돈을 더 풀어버린다면 그게 과연 효과가 날까? 게다가 글로벌 시장에서 보기에는 미국은 기술이나 이런 데서 앞서 나가는데, 얘들은 부동산 부양이나 하고 있네라고 하는 것이 환율이나 여러 해외 투자자들의 눈에는 당연히 안 좋게 보일 수 있을 거라는 거죠. 그래서 저는 여기 보시는 것처럼 강남의 대단지 신축 아파트를 기준으로 한번 보시면, 의미 있는 하락장이 2006년 이후 두 번의 기간이 있었는데, 2006년 말부터 2013년까지 이때 대략 30% 정도 하락을 했었고요. 그리고 2021년부터 2023년 초까지 이때가 대략 20% 정도 하락을 했던 시기입니다. 그런데 이 시기 때 각각 금융위원장이었고, 앞선 시기에는 김석동 금융위원장이었고, 2021년에서 2022년은 고승범 금융위원장이었습니다. 이 두 분의 공통점은 가계 부채를 굉장히 심각하게 여기면서 가계 부채 관리를 굉장히 타이트하게 했다는 겁니다. 그러니까 앞서 보여드린 것처럼 가계 부채 증가율 자체가 이 시기에 GDP 성장률보다 낮게 관리가 됐었고, 이런 분들의 철학에 의해서 가계 부채 관리가 좀 더 경제 문제를 해결하는 데 기여했죠..
하기 위해서는 우선시 되어야 한다는 그런 철학이 있었으니까, 그런 철학이 우선시 된다면, 당시 2010년에서 2013년, 그리고 2022년 런 부동산의 어떤 약세장이 되느냐의 여부는 여기에 좀 달려 있다고 생각합니다. 저는 지금은 그래도 우리가 이런 리스크 관리를 해야 되는 시기가 아닌가라고 생각하는 거죠. 그러니까 사실 어떤 위기가 있을 때, 이걸 성장으로 타개하느냐 아니면 리스크 관리로 대응하느냐에 대해서 정해진 답은 없기는 합니다. 그런데 우리는 지금 어떤 성장으로 당장 타개를 할 건데, 중국은 보니까 지난 4년 동안 저런 준비를 해왔고, 우리는 지금 AI, 로봇, 우주, 이런 미래 먹거리 관련해서 뭐가 되어 있는 게 좀 없지 않느냐고 생각합니다. 그러다 보니까 지금 늦었더라도 정부에서 계속 그쪽 관련해서 산업을 부양하기 위해서 정부 부채를 많이 낼 계획들을 가지고 있거든요. 그러면 올해는 우리의 성장이라든지 리스크 관리는 이제 정부 부채 쪽으로 좀 해결을 하고, 정부 부채를 많이 내야 하다 보니까 가계 부채는 또 더더욱 증가를 억제하는 방향으로 흘러가지 않겠느냐는 거죠.. 예를 들어서 리스크 관리라는 건 이런 겁니다. 금융기관 입장에서는 어차피 가계에 돈을 빌려줬는데, 빌려간 가계가 집값이 올라봤자 금융기관과는 전혀 상관이 없어요. 그냥 이자만 받는 거거든요.
예, 그렇죠. 집값이 올랐다고 해서 이자를 더 주고 이런 게 아니니까요. 그런데 집값이 떨어지면 이건 문제가 됩니다.
2.12. 정부의 가계부채 관리 방침이 중요하며, 가계부채 증가율을 GDP 성장률 이하로 유지해야 한다는 필요성이 강조됨.
그러면 회수율과 연체율 같은 데서 문제가 생겨서 자산 건전성의 문제가 생기죠. 그러면 금융기관 입장에서는 집값이 오를 거면 다 같이 오르든가 아니면 그냥 다 현상 유지하든가, 이게 제일 좋은 건데, 소수는 오르고 다수는 떨어진다. 이러면 금융기관 입장에서는 최악의 상황이거든요.. 그런데 지금 상황은 가계 부채를 특정한 규율 없이 그냥 똑같이 풀면, 이거 다 서울로만 가게 되어 있어요. 워낙에 지금 센티멘트가 서울 상급지에 살아남고 지방은 다 망했다는 그런 지배적인 상황이다 보니까, 이걸 풀어주면 금융기관의 건전성은 더 안 좋은 쪽으로 흐를 수밖에 없고, 나머지는 또 계속 죽으니까요. 어차피 이쪽으로는 돈이 안 가고, 지금 금융기관이나 건설사나 모든 것은 지금 지방이나 이런 데서 집값이 떨어진다는 게 문제인 상황이거든요. 그러다 보니 이걸 해결하기 위해서 LH가 지방 미분양을 매입하고 이런 건 결국 민간에 맡겨서 도저히 그런 쪽으로 돈이 흘러가지 않으니까 정부와 공공기관이 그쪽으로 돈을 투입해서 리스크 관리를 하겠다는 일종의 신호 네트워킹으로 보여진다는 거죠.. 그렇게 해서 정부가 빚을 많이 내야 하다 보니, 문제는 정부가 부채를 많이 내야 되는데 민간도 부채를 많이 내면, 이건 국가 전체적으로 너무 빚이 많이 늘어나는 일이 되고, 그러면 환율과 금리가 혼탁해질 수 있거든요. 즉, 환율도 오르고 금리도 튀고 이럴 수 있는 일이죠. 정부가 부채를 많이 내기로 하면, 다른 쪽은 부채 성장을 좀 억제해야 되는 그런 상황이라고 볼 수 있겠습니다. 왜냐하면, 가령 일본 같은 경우는 전부가 계속 빚을 많이 내도 금리가 안정적이었는데, 그 이유는 일본은 민간에서 계속 빚을 갚았어요. 일본이라는 사회는 워낙에 디플레이션 사회였기 때문에, 디플레이션 사회가 되면 빚을 내는 게 미친 짓이 됩니다.
빚이라는 것은 인플레이션 사회일 때 유리한 전략이지만, 디플레이션 사회에서는 빚을 갚는 게 더 최선의 선택이 되어버린 거예요. 그래서 민간에서는 부채를 갚고, 정부에서는 빚을 늘려도 오히려 그런 일본 특유의 상황이 있었던 덕분인데, 만약 민간도 부채를 늘리고 싶어하는데 정부도 늘린다면, 이건 시장 금리가 상승되는 요인이라고 볼 수 있죠.. 그래서 안 그래도 금리가 높다고 힘들다고 하는데, 금리가 시장 금리가 더 올라간다면, 이건 굉장히 힘든 일이기 때문에 어떤 시장 금리를 관리하기 위해서라도 시장 금리를 관리해야 하는데, 정부 부채는 많이 늘리기로 되어 있으니 민간 부채 중에서도 주담대 같은 것은 좀 더 많이 풀어줬으니까요.
2.13. 정부의 정책이 일관되지 않으면 시장의 혼란이 가중될 수 있으며, 이는 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.
그러다 보니 지금도 금리를 낮춰라, 낮춰라 하니까 그 결과가 신용 대출이나 주담대 아닌 금리가 좀 낮아지는 식으로 생색을 낸 것 같더라고요. 오히려 주담대는 그렇게 내려가지는 않은 것 같고, 정부 입장에서 지금 가계 부채 관리를 일단 하지 않을까 생각이 듭니다. 지금 상황에서는 주담대 금리를 낮춰버리면 이게 복합적으로 영향을 미칠 수 있습니다.. 이제 또 불이 제 불장 지속시키는 결과로 이어질 테니까, 이전에 출연하셨을 때 그런 얘기를 하셨잖아요. 앞으로 신축 아파트가 강세를 보일 가능성이 높다고요. 왜냐하면 이제는 재건축 단지 같은 경우에는 인플레이션이 심하고 공사 원가가 너무 상승세가 심해져서 구축에 대한 매력도가 떨어질 거라고 말씀하셨던 것 같은데, 그런데 최근 자료를 보니까 강남구 같은 경우에는 재건축 단지 상승률이 신축 아파트보다 가급 상승률을 앞섰다고 나오던데, 이거는 어떻게 봐야 할까요?. 그거는 제 생각에는 신축과 재건축의 문제라기보다는 강남이 유독 더 잘 오른 것이라고 볼 수 있겠고, 왜냐하면 강남 이외의 주변부로 갈수록 재건축이나 구축 아파트에 대한 수요는 딱히 보이지 않거든요. 그러니까 강남의 신축이 먼저 잘 오르니까 재건축이 뒤따라서 역시 강남에서 그런 현상이 나타나는 거죠. 강남은 사업성이 워낙에 좋으니까요. 다만, 강남만이 답이다 혹은 어려울수록 국가가 힘들수록 지방을 버리고 강남으로 돈이 온다는 내러티브가 너무 강한 것 같아서 아쉬운 부분이긴 해요. 왜냐하면 우리나라의 부동산을 생각해보면, 국토도 작고 사람들이 몰려 살기 때문에 우리나라의 부동산 자산은 동조화가 높은 편이라고 봐야 할 거거든요. 즉, 텍사스 집과 캘리포니아 집은 서로 다르게 움직일 수 있지만, 우리는 고작 요만한 나라에서 그 와중에 특정 지역만 이렇게 간다는 것은 양극화가 심해지는 데 한계가 있다는 거죠.
예를 들어, 중국은 땅덩이가 큰데 왜 베이징이나 상하이의 집값이 그렇게 떨어졌겠어요? 같은 나라 안에서 같은 제도, 같은 정책적인 철학 하에서 시스템이 움직였기 때문에 상하이나 베이징이 살아남고 이런 게 아니었나 싶습니다. 그런데 강남이 특별히 더 잘 버티고, 우리나라 부동산 서열에서 가장 우수한 자산이라는 것은 변함이 없기는 한데, 간혹 굉장히 똑똑한 분들, 즉 부자들이 직접 많은 돈을 내면서 '나 이거 이렇게 사겠다고' 한 것은 다 합리적인 선택의 결과 아니냐고 말씀하시는데, 저도 그렇게 생각합니다. 지금 주어진 여건에서 그런 부자들이 큰 돈을 쓰는 것 자체는 합리적인 선택인 것은 맞죠. 그런데 그렇다고 해서 무조건 안 떨어진다는 것은 아닙니다. 2022년 가까운 과거를 한번 상기해 보자는 거예요. 그때 반포, 잠실 같은 데도 갑자기 20%, 10% 집값이 떨어졌거든요. 그때 글로벌 금융 위기가 있었던 것도 아니고, 단지 시장 금리가 좀 오르는 정도였어요. 강남이나 잠실 같은 데도 꽤 조정을 많이 받았죠. 그러면 그만큼 취약성을 노출한 건데, 그 취약성이 뭐냐면 찐부자만 사는 건 아니라는 거거든요.
만약 그 동네가 찐부자로만 이루어진 곳이라면 금리가 오르든 무슨 일이 나든 이게 팔자가 쌍 가격에 나올 리가 없죠. 그런데 그렇지 않기 때문에 뭔 일이 생기면 급매물이 나와서 떨어지는 거거든요. 지금 여건을 만들기 위해 상당히 주담대 금리도 낮춰주고, DSR을 약간 정책성 자금으로 풀어주고, 특히 세금을 깎아주는 일들이 있었던 덕분에 이렇게 버틸 수 있는 힘을 줬던 건데, 단적인 이유로 우리가 지금 세금을 많이 낮춰줬지만 보유세가 오르면 그런 데서 약간 취약한 차주들은 던지는 이벤트가 나올 수 있는 거거든요. 찐부자로만 구성된 게 아니기 때문에 매크로 이벤트나 세금 이슈가 불거지면 조정의 가능성은 항상 열려 있는 거죠. 그러니까 불패, 절대 떨어지지 않는다 이런 것은 과거의 사례를 보면 가계 부채를 타이트하게 관리하거나 종부세를 올리거나 하는 이벤트에는 부자가 아닌 사람들의 매물들이 급락의 형태로 혹은 침체의 형태로 나타나기도 했다는 것도 같이 생각해 봤으면 합니다. 지금 특히 LTV 50%가 나오니까, 한 20억짜리 집은 한 10억 빚내고, 30억짜리 집은 15억 빚내고, 부부가 합산 소득이 괜찮은 분들은 그렇게 많은 빚을 내기도 하는데, 빚을 지금 많이 내기에 녹록한 상황이냐는 것도 그렇고, 앞으로 빚내기가 더 어려워지는 상황이 된다면 내 뒤로 그만큼 더 비상 상황이 올 수 있다는 점도 고려해야 할 것 같습니다.. 비슷하게 빚을 내면서 살 수 있는 수요 자체가 약해질 수 있는 상황이기도 하니까, 금리는 낮아져도 이제 스트레스 DSR 3단계가 실행되면 한도는 더 줄어들게 되거든요. 그러면 나는 한도를 이만큼 받았지만, 내 뒤에 사람들은 한도를 요만큼씩밖에 못 받는다면, 그 자체로도 수요가 약해질 수 있다는 점도 함께 생각해봐야 될 텐데, 지금은 워낙에 리스크 쪽에 대한 생각보다는 좋은 쪽 내러티브가 작동하고 있는 것 같아서, 리스크 요인도 함께 고려해보자고 말씀드립니다. 한미 시장 금리 격차도 앞으로 그렇게 크게 좁혀질 것 같지 않고, 정부 쪽에서도 어느 정도 그런 규제에 대한 생각이 있는 것 같으니까, 종합적으로 고려해서 결정을 하자고요.
그런데 만약에 국가가 환율을 포기하고 무조건 돈을 풀고 살리겠다고 한다면, 그러면 다른 투자 대안으로 해외 자산이 있다는 점도 고려해야 합니다. 반드시 그렇죠. 부동산만이 답은 아닙니다. 일본의 사례를 보더라도 해외 자산 투자나 우리나라에서 달러를 버는 기업들에 대한 투자가 장기적으로 훨씬 더 좋은 성과를 낼 수 있습니다. 이 점도 함께 말씀드립니다. 오늘도 좋은 말씀해주셔서 감사합니다. 종합적인 시각으로 부동산을 조망해보는 시간이었던 것 같습니다. 감사합니다. 이님, 감사합니다..
3. 영상정보
- 채널명: 티타임즈TV
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- 업로드 날짜: 2025-03-20
- 영상 길이: 33분 16초
- 다시보기: https://www.youtube.com/watch?v=0D7sP0X99ho
