1. 지식산업센터를 추천한 자가 범인이다
한줄요약: 지식산업센터를 추천한 자가 범인이다
| 시간 | 요약 |
|---|---|
| 00:03 | 현재의 부동산 시장 상황은 피크 아웃 현상으로 설명될 수 있으며, 지속적인 모니터링이 필요함. |
| 01:35 | 중개사들은 1차 분양 대행 시장에서 수수료를 받으며 생존하고 있으나, 신규 투자자가 많아질수록 2차 시장은 더욱 위축됨. |
| 02:35 | 지식산업센터의 투자 환경이 악화되고 있으며, 이는 부동산 시장 전반에 걸쳐 영향을 미치고 있음. |
| 05:35 | 작년 말부터 지산 시장이 심각해지기 시작했으며, 대규모 입주가 진행되고 있음. 자금 압박을 느끼는 투자자들이 극단적인 선택을 하는 경우도 발생함. |
| 09:03 | 지식산업센터에 대한 대출이 4.5% 금리로 이루어지며, 이자 부담이 커지는 상황임. 대출 규모가 1억 6천으로 제한되면서, 지산 가격이 2억 3천으로 하락하게 됨. 이는 23% 하락을 의미하며, 거래가 이루어지지 않음. |
| 09:35 | 경매에서의 낙찰가율이 65%로, 이는 35% 하락한 것과 유사함. 지산을 보유한 투자자들은 연 3%의 현금 흐름에서 마이너스를 보고 있으며, 팔기 위해서는 30% 낮은 가격에 판매해야 함. |
| 10:04 | 10년 동안 보유할 경우 누적 손실이 30%에 달하게 되며, 여러 채를 보유할 경우 손실이 증폭됨. 이러한 상황에서 2차 시장이 형성되지 않음. |
| 10:35 | 지산 공급자는 분양 대행사를 통해 판매를 시도하고 있으며, 중개사에게 수수료를 지급하는 방식으로 거래를 유도함. 이는 신축 지산의 분양 방식으로 자리 잡고 있음. |
| 11:34 | 아파트 시장에서도 2차 시장이 형성되지 않고 있으며, 임대차 시장도 위축되고 있음. 대단지 인기 지역을 제외한 일반 지역의 거래가 감소하고 있음. |
| 12:35 | 저축은행의 대출 축소가 진행되고 있으며, 분양가의 절반만 대출해 주는 방식으로 시장에 영향을 미침. 이는 지산 가격의 하락을 초래함. |
| 14:34 | 강남구와 송파구의 일부 지역에서는 가격 강세가 나타나고 있으나, 일반 지역은 심각한 침체 상태임. 2차 시장이 사라지고 1차 시장만 살아남고 있음. |
| 15:06 | 극단적인 선택을 하는 투자자들이 늘어나고 있으며, 경매 시장이 2차 시장을 흡수하고 있음. 거래가 이루어지지 않는 상황이 확산되고 있음. |
| 15:33 | 부동산 투자는 호황기 경험에 의존해서는 안 되며, 시장의 변화를 경계해야 함. 매수 매도 시 스트레스 테스트를 권장함. |
2. 스크립트
그래서 언론과 시장에서는 시세가 올라가고 거래가 잘 되는 상급지 부동산을 중심으로만 뉴스를 쏟아내고, 막 이게 번져간다 이런 얘기를 하고 있지만, 실제로 번져가는 것은 굉장히 미미할 뿐더러 전체로 보면 오르는데만 뾰족하게 더 오르고, 그렇지 않은 데는 더 침체가 확산되고 있거든요. 이게 진짜 제가 계속 말하고 있는 피크 아웃인 그런 현상이 이어지고 있다고 말씀드리겠습니다. 안녕하세요, 최상의 부동산 신부름 센터 부심입니다. 부동산 신부름 센터인 만큼 이번 주는 부동산 뉴스를 조금 전달드리겠습니다. 제목은 '원수에게 추천하는 지식 산업 센터'라는 내용인데요. 최근에 아파트 거래량은 이제 회복을 조금 하고 있는데, 그럼에도 불구하고 빌라 거래는 여전히 침체 수준이다 이런 기사를 많이 보셨을 거라고 생각합니다. 그리고 빌라 같은 경우에는 조금 지식 산업 센터 얘기를 하게 전에 빌라 얘기를 하는 이유가, 빌라는 최근에 어떻게 하고 있냐면요. 빌라를 공급하는 시행사들이 그 중개사 분들을 데리고 있는 별도의 소위 비밀 톡방이 있습니다. 그 비밀 톡방에서 빌라 공급을 하면서 그 분양 수수료를 지급해 주고 있거든요.그런데 그 분양 수수료가 신축 빌라 분양 수수료가 거의 2천만 원에서 3천만 원 정도 하는 것 같습니다. 그래서 사실 저희가 주식 시장에서 많이 쓰는 용어이긴 하지만, 1차 시장, 2차 시장 이렇게 얘기를 하는데, 1차 시장은 처음에 공급할 때를 1차 시장이라고 하고, 그리고 공급받은 사람들끼리 사고팔 때 개인끼리 사고팔 때 저희가 2차 시장이라는 그런 말을 하는데, 주택 빌라의 1차 시장은 시행사가 파는 시장이고, 그 파는 것을 도와주는 게 분양 대행사들입니다. 지금은 중개사 분들도 빌라를 팔아주게 되면 분양 수수료를 좀 받으시는 관행이 아주 오래됐거든요. 시장 침체하면서 그러다가 나중에 이것들이 전세 사기 사고도 되고 했습니다. 그런데 어쨌든 1차 시장과 2차 시장에서 중개사 분들 입장에서 생각해 보면, 2차 시장에 빌라가 2억 천만 원이라고 하면, 그 2억 5천만 원짜리에서 0.5% 이하를 받으니까, 그러면 금액이 물론 양쪽으로 받으면 250만 원 정도 받는 거잖아요. 그런데 그냥 하나를 분양으로 팔면 한 2,500만 원 정도 받으니까, 이제 소비 열 배가 큰 거거든요.
그럼 자연스럽게 그 인센티브는 이제 좀 분양 시장에 집중하게 되어 있고, 그래서 손님들이 왔을 때 그 분양 시장 위주로 대응을 하는 것이 그렇게 돌아가게 되는 그런 시장이 되겠습니다. 근데 최근에 보면 이런 것들이 22년, 23년에 많은 문제가 되기는 했었고, 오늘은 그 얘기는 뭐 안 하겠습니다. 많이 했으니까요. 그리고 최근 지식 산업 센터를 보면 약간 비슷하게 흘러가고 있는데, 지식 산업 센터도 작년 4분기부터 거래량이 폭감했습니다. 이거는 부동산 플래닛이라는 사이트가 있어요. 지금 페이스북에서도 활동하시는 분이 대표로 있는 그 회사인데, 여기서 부동산 관련 여러 정보들을 잘 정리해 주고 있습니다.
그래서 최근 부동산 관련한 그런 빅데이터 기업들이 많은데, 부동산 플래닛도 제가 봤을 때는 되게 양질의 정보들을 제공해 주는 것 같습니다. 주로 상업용 부동산과 관련한 내용들이기 때문에 개인들이 막 엄청나게 많이 보시는 그런 사이트는 아니라고 생각합니다. 그래서 여기서 오피스나 지식 산업 같은 일반 상업용 건물들에 대한 여러 가지 통계들을 내고 있는데, 4분기 지식 산업의 거래가 3분기 대비해서 30%에서 40% 급감했으며, 통계 작성 이후 가장 내려갔다고 최근에 기사화가 됐습니다. 보시면 20년 1, 2, 3, 4분기 이렇게 취소됐다가 22년부터 이제 축소되기 시작해서 작년에 조금 회복을 했었다가 4분기에 이제 완전 박살이 나거든요. 그 4분기 건수를 보시면 600건밖에 안 되고, 과거에는 거의 2천 건 정도 됐으니까 1토막이 났고, 금액으로는 과거 20년, 21년에 지식 산업 전성기 때는 8천억 대를 넘었었는데, 현재는 2천억 대가 됐으니까 거의 1토막, 극단적으로 1토막 이렇게 내렸습니다. 그러니까 완전 시장이 와해가 된 그런 상황이고, 22년, 23년 금리 상승과 시장 침체가 있었기 때문에 그때 조정받았던 것이 그래도 한 3천억에서 4천억 됐었는데, 이제 2억 대로 완전히 내려갔기 때문에 굉장히 시장이 위축된 그런 상황이 되어 있습니다.
그래서 최근에 보면 지식 산업 센터 투자하신 분들이 잠 못 자고 있다 이런 기사들이 진짜 많아요. 그 지식 산업에 수천만 원 날리게 됐다 막 이런 얘기를 하거든요. 그럼 여기서 지식 산업을 도대체 왜 투자하냐 막 이런 말씀하신 분들도 많이 있는데, 20년, 21년에 주택 관련 규제가 굉장히 심했었고, 그래서 자연스럽게 지식 산업이든 생활형 숙박 시설이든 분양형 아파텔 이런 것들에 대한 수요가 조금 올라오고 있었기도 했습니다.. 막 증폭하는 메신저들이 많았었기 때문에 이제 투자자들이 많이 몰려갔었거든요. 그래서 결과적으로 그것들이 2024년 이제 준공이 됐으니까, 2020년에 분양한 것은 2023년 말에 준공을 했고, 2021년에 분양한 것은 2024년 말부터 준공을 하니까, 2020년과 2021년 전성기 때 분양했던 것들이 2023년과 2024년에 준공을 하면서 지금 중공 물량이 터지기 시작하는 거죠. 그래서 신규 지산을 공급하는 것도 주기가 있었지만, 입주 장이 오면서 고객이 없어지다 보니까 공실 리스크가 커지는 그런 상황에서 잔금을 조달해야 되는 투자자들이 굉장히 어려움을 겪고 있는 것이 현재 지산입니다.
그럼 이렇게 특정 상품이 침체로 가게 되면 자연스럽게 아까 빌라에서 그랬던 것처럼, 빌라가 처음부터 그랬던 건 아니었거든요. 그런데 분양 사이트에서 또 높게 책정을 하기 시작해요. 결국 신축 지산의 경우에는 분양 사이드 수수료를 많이 주게 되어 있거든요. 그러면서 그 마케팅 활동을 중개사 분들이 하게 됩니다. 이렇게 말씀을 드리겠습니다. 그래서 그런 영업 활동 결과로 1차에서 분양을 성사시키면서 그 금액이 분양받은 금액이 유지되기가 어렵기 때문에 2차 시장은 이제 없어지게 되는 그런 현상으로 가고 있는데, 빌라가 그 길을 걸었던 것처럼 최근 지산이 그 길을 걷고 있다는 말이죠.
그래서 투자자가 손실을 보는 구조로 너무나 자연스럽게 가고 있습니다.. 부동산 투자에서 사용하는 지표가 이제 캡 레이트인데, 이거는 우리말에 적정한 요율이 없어 가지고 그냥 연 720만 원 벌잖아요. 그러면 캡 레이트는 그 720만 원을 자산 가격으로 나눈 것입니다. 그러니까 ROA 같은 그런 개념인데, 그런데 ROA가 순위이다 보니까 부동산에 맞지 않아서 그냥 캡 레이트로 되는 거죠. 그런데 LTV 70%로 3억에 LTV 70%로 2억 1천만 원을 지금 4.5% 금리로 빌리면, 2.1억을 4.5%로 빌리면 이자만 945만 원이 나가요. 원금 상환은 안 하고 이자만 945만 원이 나가게 되거든요.
그런데 과거에 지산은 70%를 빌려준 게 아니라, 이제 그 사는 사람의 개인 신용으로 15%에서 최대 20%까지 빌려줬어요. 그로 인해 LTV가 90이 됐습니다. 편의상 15% 더 빌려줬다고 해볼게요. 그러면 3억에 15%는 4,500만 원인데, 그거에 5% 금리로 빌리게 되면 225만 원이고요. 신용 대출은 원금 상환을 해야 하죠. 그래서 10년 상환하게 되면 이제 1년에 450만 원씩 상환을 하니까 연간 나가는 원리금이 한 675만 원이 됩니다.
그러면 억짜리 지산 하나를 샀는데, 그걸로 이제 조금 유지하면서 시세 차익을 벌려고 생각했지만 총 지출은 1,600만 원 나가는 거고, 이제 매출은 700만 원 나오니까 한 채당 900만 원 손실이 발생하게 됩니다. 지산 가격 하나당 이제 3% 현금 흐름 손실이 나오게 되는 겁니다. 이걸 1년에 3%로 5억짜리라면, 5억에 3%는 1년에 1,500만 원씩 캐시 플로우 손실이 발생하게 되는 거죠. 그러면 대략 지산 가격의 약 3%가 마이너스 현금 흐름이 나오게 된다면, 3억짜리 지산을 사면 한 900만 원, 1천만 원, 5억짜리 사면 1,500만 원, 1,200만 원 이런 식으로 마이너스가 나니까, 여러 채를 사신 분들이 이걸 팔려고 하면, 이걸 사는 사람 입장에서는 똑같이 1년에 1,000만 원씩 투자하려고 지산을 사는 건 아니기 때문에, 자기가 4.5% 금리로 대출했을 때 벌 수 있는 돈이 720만 원, 레이트가 2.4% 짜리니까, 저 2.4%짜리 720만 원으로 내가 이자를 감당할 수 있는 대출 규모는 한 1억 6천밖에 안 되거든요. 그럼 1억 6천에 이제 70% 한 2억 3천 정도가 되는 건데, 그러니까 선생님, 그 지산은 2억 3천에 팔면 내가 1억 6천을 4.5%에 대출받으면 720이 딱 맞춰줘요. 그럼 내가 그 정도에 사겠다 하면서 지산 가격이 한 2.3억 대에 이제 딜이 들어오게 됩니다.
그러면 3억짜리가 2.3억으로 이제 23% 하락을 하게 되는 건데, 23에서 대략 하락 비율이 다르지만 그냥 20에서 30% 사이로 지산 가격이 하락을 하는 거고요. 거래를 하면 이제 하락을 하는 겁니다. 근데 일반적으로 거래를 안 하니까, 어디서 거래를 하냐면 경매에서 거래가 되는 거고요. 그래서 경락으로 가면 낙찰가율이 한 65% 되는 겁니다. 이건 이제 35% 정도 하락한 것과 마찬가지인 거죠. 그래서 지금 지산을 산 사람들은 갖고 있으면 연 3% 현금으로 마이너스가 나고, 팔면 이제 한 30% 싸게 팔아야 됩니다.
그런데 팔기 싫어서 그냥 10년 존버하면 되는데, 10년 존버 하려면 어차피 누적 30% 마이너스 현금 흐름이 나는 거죠. 그러니까 이러지도 저러지도 못하고, 이게 두 채, 세 채, 네 채, 다섯 채가 되면.... 손실이 이제 증폭되어 커지게 되는 것이고, 이런 문제가 생기는 겁니다. 그러니까 2차 시장에서는 거래가 형성이 되지 않죠. 그러나 지산을 공급하는 사업자는 있기 때문에 지산을 팔아야 하고, 그래서 자연스럽게 이제 분양 대행사와 또 분양 대행 기능을 수행하는 것은 아니지만, 그 로컬 중개사 분에게 분양 대행 수수료를 주면서 아웃소싱 분양 대행사 개념이 되는 거죠. 그 중계 수수료를 주면서 '이거 팔아주면 우리가 한 2, 3천만 원 주겠다' 이렇게 하면 그 지사는 열심히 팔거든요.
그런데 종전 지사는 애초에 그렇게 거래가 안 되기 때문에 신축 지산을 그렇게 분양하는 것이 지금 새로운 스킴이 되는 거고요. 빌라 시장이 2020년대 들어서부터 이렇게 된 것처럼 지산도 지금 이렇게 완전히 가고 있습니다. 그러니까 지식산업센터를 투자하시는 분들이 신규 분양을 이런 방식으로 받게 되면, 그러면 이제 사자마자 1년에 마 3%, 그다음에 10년 후에는 30% 깎이게 되는 거예요. 여튼 이런 과정이 결국 잘 생각해 보면 2차 시장이 형성이 되지 않는 것은 너무나 지금 점점 이런 시장이 많아지고 있는 것 같습니다. 과거에는 빌라 시장만 2차 시장이 되지 않았는데, 이제는 아파트도 2차 시장이 형성이 안 되죠. 오늘 아파트를 안 달지만 아파트도 엄청나게 공급이 되었으나, 아파텔 역시 2차 시장이 거의 형성되지 않고 있습니다.
임대차가 나가고, 2차 시장이 다 없는 시장이 되었고요. 그리고 생수는 말할 것도 없고, 사실 아파트도 대단지 인기 지역 아파트는 거래가 잘 되는 2차 마켓이 잘 형성이 되어 있는데, 일반적인 경우에는 2차 마켓이 다 죽고 있거든요. 그래서 과거 시장에서는 시세가 올라가고 거래가 잘 되는 상급지 부동산을 중심으로만 뉴스를 쏟아내고, 막 이게 번져간다 이런 얘기를 하고 있지만, 실제로 번져가는 것은 굉장히 미미할 뿐더러 전체로 보면 오르는데만 뾰족하게 더 오르고, 그렇지 않은 데는 더 침체가 확산되고 있거든요. 이게 진짜 제가 계속 말하고 있는 피크 아웃인 그런 현상이 이어지고 있다고 말씀드리겠습니다. 그리고 이런 형태의 대출은 다 저축은행들이 하고 있고요. 저축은행은 은행이 아닌데 이름에 은행을 붙였기 때문에 사람들이 헷갈려하는 거라고 제가 여러 차례 말씀드렸는데, 저축은행은 비은행입니다.
어쨌든 저축은행이 자기의 이름을 팔아서 그런 것을 하고 있습니다. 그래서 작년 말부터는 주거 대출 축소를 지시했는데, 대출 축소를 어떻게 지시했냐면, 85% 정도 주는 것이 아니라 분양가의 절반만 주겠다는 겁니다. 잘 생각해 보세요. 아까의 지산이 3억 원이고 그 임차료가 레이 3.3%로 연에 1천만 원 버는 시장이면, 그러면 85% 빌려도 이자가 900에 안 되니까 유지가 되지만, 지금처럼 임차료가 720만 원이라면 캡 레이 2.4% 떨어진 거고요. 그럼 시세가 2.3억이 정당하다는 것이니까, 지금 분양가 3억에 50% 빌려준다는 것은 그 지산이 곧 2.3억 된다는 얘기거든요. 그러니까 저축은행 입장에서는 3억짜리에 2.1억을 빌려주게 되면, 그게 2억 3천짜리인데 2.1억을 빌려주는 셈이니까 90% 대출해 주는 것과 마찬가지라서 대출 한도를 축소하고 싶으니까 1억 5천만 원 해 주겠다는 건데, 1억 5천만 원 해 주니까 사실은 이제 내재적으로 지산 가격의 -30% 바로 그냥 때려버린 그런 상태라고 할 수도 있다는 거죠.
그래서 지산의 경락이 다 여기서 나오고 있습니다. 작년 11월에 이런 기사가 나오고 나서 올해 초부터 지산이 굉장히 심각해지기 시작했고, 작년 말에 준공되고 재작년에 준공된 여러 지식산업센터 관련한 기사들이 나오고 있는데, 지산은 20년, 21년에 분양을 많이 했고 그것이 입주가 되면서 지금 입주장이 대규모로 펼쳐지고 있습니다. 그래서 자금 압박을 느끼는 그런 투자자들 중에서는 극단적인 선택을 하는 사람들이 나오고 있는 것 같습니다. 그래서 지금 지식산업센터가 너무나 심각한 상황이라는 말씀을 드리겠고, 종합적으로 보면 전반적으로 부동산 시장에서 최근 들어서는 강남구와 송파구의 토지가 해제가 되고 일부 고가 초고가 지역을 중심으로 가격 강세가 나타나고 실거래 신고가율이 갱신되고 있는 것이 사실이긴 한데요. 서울의 강남서초 같은 데서는 실거래 신고가가 굉장히 높게 나오고 있습니다. 그렇지만 그렇지 않은 일반 지역이나 비아파트 같은 경우에는 매우 심각한 침체 상태에 2차 시장은 개인끼리 거래하는 2차 시장은 다 사라지고 있고, 1차 시장만 살아남고 있는데 중개사 분도 살아남아 있다 보니까 이분들 2차 시장이 사라지고 있다는 것에 대해 중개사는 어떻게 하냐면 결국 1차 분양 대행 시장에서 분양 수수료를 받으면서 생존하고 계시거든요.
그러니까 이 시장에 신규로 들어오는 사람이 많아질수록 2차 시장이 점점 더.... 사라지는 그런 악순환이 일어나고 있고요. 그중에서 못 버틴 사람들은 극단적인 선택을 한다거나, 아니면 경매를 통해 해당 부동산을 처분하게 됩니다. 그러면서 경매시장이 그 2차 시장을 흡수하고 있으면서 아예 거래가 안 되고 있는 이런 것들이 확산되고 있다는 말이죠. 이것이 정말 픽아웃인 그런 모습이라고 할 수 있을 것 같습니다. 그래서 부동산 투자는 호황기 때만 했던 그런 경험을 가지고, 부동산 시장이 무조건 좋아질 거라고 얘기하는 것에 대해서는 굉장히 경계를 해야 한다는 말씀을 드리고 싶습니다.
항상 자기가 매수 매도할 때는 그 나름의 스트레스 테스트를 꼭 해보시기를 바라겠습니다. 그래서 자산 배분이라는 기본 원리도 잘 생각해 보시고, 특정 자산이나 특정 지역에 너무 몰입된 그런 투자를 하지 않도록 경계하시기 바랍니다. 오늘 여기까지 하겠습니다. 감사합니다..
3. 영상정보
- 채널명: 채부심 - 채상욱의 부동산 심부름센터
- 팔로워 수: 248,000
- 좋아요 수: 1,859
- 조회수: 59,786
- 업로드 날짜: 2025-03-17
- 영상 길이: 16분 21초
- 다시보기: https://www.youtube.com/watch?v=Af9hbc54cEc
