1. 부동산뉴스 총정리📝 토허제 해제 후폭풍 반박한 서울시 / 전형진 기자
한줄요약: 부동산뉴스 총정리📝 토허제 해제 후폭풍 반박한 서울시
| 시간 | 요약 |
|---|---|
| 10:17 | 부동산 시장의 변화는 경제 전반에 영향을 미침. 정책 결정 시 신중함이 요구됨. |
| 13:18 | 젊은 세대는 집값 상승으로 인해 주거 안정성을 잃고 있음. 이로 인해 불안감이 커짐. |
| 14:01 | 부동산 정책의 방향성이 젊은 세대의 주거 안정성에 미치는 영향이 크다는 점이 지적됨. |
| 17:31 | 한남 1구역 재개발은 90년대부터 시작되었으며, 현재 진행 중임. 주민들의 의견 수렴이 중요함. |
| 18:17 | 재개발 과정에서 상인들의 생계가 위협받고 있음. 이는 주민들의 동의를 어렵게 만듦. |
| 25:20 | 집값의 의미는 중개업소 시세와 실거래가 등 다양함. 각자의 해석이 다를 수 있음. |
| 26:46 | 서울시는 토지 거래 허가제를 해제한 후 집값 급등이 없다고 주장함. 거래량은 증가했지만 가격은 안정적임. |
| 27:17 | 서울시는 허가제 해제 이후 평균 가격이 떨어졌다고 설명함. 통계 집계는 한 달 후에 가능할 것임. |
| 27:33 | 서울시는 매주 라이브 방송을 진행하며, 다양한 부동산 정보를 제공함. 이는 시민과의 소통을 강화함. |
| 28:19 | 서울시는 아파트 가격 동향 조사에서 실거래 가격과 중개업소 의견의 차이를 강조함. |
| 28:49 | 매도 호가는 상승했지만, 매수자와 매도자 간의 가격 괴리가 존재함. 이는 시장의 불안정을 나타냄. |
| 29:48 | 서울시의 통계 반박은 과거의 정치적 논란을 의식한 결과일 수 있음. 시장 분위기를 경계하기 위함임. |
| 30:33 | 통계적 관점에서 서울시는 주관 아파트 가격 동향 조사가 기존과 다르지 않을 것이라 예측함. |
| 32:02 | 통계의 신뢰성을 높이기 위해 국가 공인 통계에 대한 신중함이 필요함. 이는 정책 결정에 중요함. |
| 32:31 | 부동산원 통계는 후행적이며, 시장 플레이어들은 KB 통계를 더 많이 참고함. 이는 시장의 신뢰성을 높임. |
2. 스크립트
반갑습니다. 3월 6일 코노미 타임즈를 시작하겠습니다. 벌써 봄이 온 것 같네요. 그렇죠? 조금 있으면 이제 목련이 먼저 필 거고, 그렇죠? 개나리도 피고, 4월 초순쯤 되면 벚꽃도 피겠죠. 우리 앞으로 계절의 힘을 느끼고 있습니다. 모두 어서 오시고요. 오늘 준비한 소식 첫 번째 이야기는 통합 재건축 단지들에 대해서 설명한 한경 기사입니다.. 조그만 단지들, 조그만 아파트 단지들이 뭉쳐서 재건축하는 걸 통합 재건축이라고 합니다. 그런데 그렇게 작지 않더라도 뭉치는 경우들이 있긴 있습니다. 예를 들면, 앞구정 같은 것들이죠. 앞구정 같은 것들은 성수대교와 동호대교 사이에 있는 요만큼의 블록을 하나로 묶어서 '앞구정 3구역'이라고 부르고 있습니다. 이런 식으로 통합 재건축하는 경우도 있고요. 우리가 반포 잠원에서 많이 봤던 그런 식의 작은 단지들이 선하 개씩 뭉쳐서 하는 경우도 있습니다. 원베일리 같은 경우도 신반포 3차, 경남, 그리고 옆에 있던 단지들을 합쳐 만든 블록이 원래는 이렇게 지금은 직사각형이 딱 반듯한 블록 같아 보이지만, 원래는 막 이렇게 섞여 있었던 겁니다. 여러 가지 단지들이 그것들을 하나로 뭉쳐서 재건축을 한 것입니다.. 조그만 단지들 입장에서는 뭉칠수록 강해지는 점이 있습니다. 뭐냐면, 우리 단지 한 2, 3세대만 가지고는 재건축을 하기가 힘들어요. 왜냐하면 우리 단지가 깔고 앉은 땅이 얼마 되지도 않을 테니까요.그렇죠? 땅이 있어야 재건축을 하는데, 여럿이 뭉치면 규모도 커지고 커뮤니티도 좋아지고, 일단 토지를 이용하는 효율이 높아지니까 장점이 많죠. 아니라면 나홀로 재건축인데, 나홀로 재건축이라는 건 사실 이어지기가 좀 힘든 사례가 많고요.. 그래서 기사에서 소개하는 것은 지금 개포동의 경우연이라고 하죠. 경남, 무성 3차, 현대 1차 이렇게 뭉쳐서 재건축하는 것들을 소개하고 있는데요. 경우연 같은 경우에는 다 합치면 한 1,400가구 정도 됩니다. 그런데 개별 단지들을 따로 놓고 보면 한 600가구, 400가구 가고 이렇습니다. 경영 같은 경우에는 우리가 말하는 도로를 사이에 두고 만든 블록으로 치면 이렇게 사각형이 딱 떨어지는데, 거기에 경남, 무성 이런 식으로 단지들이 섞여 있어요. 블록 안에서 그래서 이걸 좀 효율적으로 이용하려면 통합하는 게 제일 좋다라고 해서 뭉쳤죠. 그래서 49층, 2,300가구로 재건축을 추진하고 있습니다. 종전 대비 거의 한 900가구 정도 늘리는 거고요. 주변에 있는 대치 우성이나 쌍용 2차 이런 것들도 통합으로 진행하고 있습니다.. 여튼 기사를 읽어보면 몇몇 사례를 더 소개하고 있는데, 사실 통합 재건축이라는 게 재산을 합치고 가는 거기 때문에 너와 내가 친구가 돼서 가는 거기 때문에 나중에 복잡한 문제들이 생깁니다. 역시 재산의 문제에서 복잡한 문제들이 생깁니다. 잘 아시는 게 얼마 전에 분양했던, 작년 연초에 분양했던 메이플 자이저 잠원동에 신반포 지구라고 하는데, 그 땅 모양을 보면 사각형에서 요만큼이 빠진 채로 재건축이 됐습니다. 원래도 조그만 단지들이 많이 있어 가지고 그걸 뭉쳐서 한 건데, 여기 있는 두 개 단지 한신타운이랑 신마포 20차가 결국에 통합에서 빠지면서 이빨 빠진 모양으로 메이플 자이가 이제 지어지고 있는 거죠. 이곳들은 왜 빠졌냐면, 재산을 따져보니 우리가 너네랑 합치면 좀 손해 보는 게 있다. 우리는 큰 집들이고 너네들은 작은 집인데 이렇게 뭉치면 결국 내 땅으로 너의 집을 지어주는 거 아니냐는 거죠..
비슷한 이유로 개포 사례가 나왔는데, 개포 주공 5, 6, 7도 원래는 통합 재건축이 있습니다. 그런데 5단지가 빠지면서 지금은 6, 7만 통합 재건축을 하고 있고, 5단지는 단독 재건축을 진행하고 있습니다. 빠져도 갈 수 있는 곳들이 있어요. 이런 식으로 갈 수 있는 곳들이 있고, 아까 전에 한신 타운과 20차 같은 경우에는 결과적으로 뭉쳐서 갔으면 사실 조금 더 좋을 뻔했죠. 지금은 이렇게 이빨 빠진 곳이라서 요것들만 뭉쳐 가지고 따로 가기도 되게 애매하잖아요. 물론 개포동이 가면 개포 시형 상가 같은 경우에도 따로 재건축을 한 케이스가 있고요. 결국엔 재산에 대한 이런 문제 때문에 많이 싸우면서 분리 재건축으로 가게 됩니다.. 여튼 대지 지분을 따지고 하다 보면, 우리 돈으로 너희 집을 지어주는 건 얘기가 반드시 나옵니다. 우리는 대지 지분이 크고 너네는 적은데, 나중에 우리는 예를 들면 100m 땅이 있었는데 재건축한 다음에 내가 운동장에서 축구할 것도 아니고, 절반으로 줄여 가지고 전용 8살을 반단 말이죠. 그러면 나머지 땅으로 너네 집을 지어주는 거나 마찬가지잖아요. 이런 얘기가 돼 버리니까 큰 지분을 가지신 분들이 좀 불리해지는 경우들이 있습니다. 숫자도 많지 않고요. 수에서 양양이님 말씀대로 대지 지분이 비슷하고 시세가 비슷하고, 그러니까 가장 우리가 눈으로 딱 볼 수 있는 건 대지 지분 등기를 봐야 알 수 있거든요.. 근데 눈으로 볼 수 있는 것은 그냥 적대, 적대가 비슷한 단지들이 뭉쳐 있으면 거의 대지 지분도 비슷해요. 그래가지고 큰 갈등, 이런 재산에 대한 갈등이 없이 가는데, 만약에 이제 면접 대기 소개된 이제과 주공 89단지 같은 경우에도 통합 재건축 사례인데, 여기도 되게 골치 아픕니다.
뭐냐면, 8단지와 9단지가 딱 붙어 있는데, 나중에 재건축을 하려고 우리가 측량을 해보니 8단지 땅과 9단지 땅이 이렇게 있는 게 아니라 8단지 땅이 요만큼 넘어가 있어요. 그래서 결과적으로 단지가 8단지 땅 위에 지어진 동들이 좀 있습니다. 그러면 만약에 우리가 분리해서 재건축을 한다면 9단지는 깔고 앉는 땅이 별로 없으니까 용적률이 굉장히 높아지겠죠. 종전 용적률이 굉장히 높은 상태가 되겠죠. 그래서 재건축을 하더라도 늘릴 수 있는 가구 수가 많지 않게 되고, 8단지 입장에서는 지금 우리가 단독으로 재건축을 하고 싶어도 단지가 우리 단지 땅에 이미 지어져 있는데, 어떻게 그 땅을 뺏어 가지고 합니까? 그래서 이런 것들은 어쩔 수 없이 강제적으로 통합 재건축을 할 수밖에 없는 사례인데, 이렇게 가자면 8단지 주민분들 입장에서는 약간 불편할 수 있어요. 왜냐하면 우리가 재산상 좀 손해를 보고 재건축을 하는 거나 마찬가지라고 생각할 수 있기 때문에, 그래서 나중에 통합 추진이 통합 조합 이런 거 설립할 때 결국에는 주도적으로 이걸 끌고 갈 수 있는 곳이 누구냐, 이런 곳에서 정치적인 논리가 좀 작용합니다. 제가 좀 아픈 사례를 다시 꺼내는 것 같아 조심스럽긴 한데, 통합 재건축에서 이런 일들이 벌어지기도 합니다. 그래서 지금 독립 정산제 얘기가 나오고 있습니다. 독립 정산제는 합쳐서 우리가 얼마 분담금 얼마 내고, 얼마 받고 이렇게 따지지 말고, 너네랑 우리랑 아예 출발선이 달랐으니까 그냥 우리 계산도 따로 하자, 대신에 아파트만 같이 지어, 약간 이렇게 되는 거죠. 송주 님 말씀대로 좋아요 많이 눌러 주시면 감사하겠습니다. 채팅창에 이동동 님이 대출이 풀리자마자 우리 아파트 신고가라고 말씀하셨는데, 대출이 풀리고 있다는 소식이 들리네요. 연초가 되면 은행마다 설정해 주는 연간 한도가 리셋이 되니까 쿨타임이 한번 돈 거죠. 당연한 일이긴 한데요. 저희가 방송에서 누차 말씀드렸지만, 금융 당국에서 자율 규제라는 이름으로 시중 은행들에 너네 연간 대출 한도 정도까지만 해라라고 가상의 선을 줍니다. 주면 은행들은 연중에 계속 대출 영업을 하다가 연말쯤 되면 거기에 맞추기 위해서 약간씩 줄여가요.
여러 가지 핑계를 대면서 줄여가는데, 그렇게 해서 부채 증가폭을 어느 정도 제어를 합니다. 중앙에서. 근데 연초가 되면 연간 한도 작년에 설정했던 게 완전 초기화가 되잖아요. 지금 2월 넘어가고 3월인데, 그래가지고 이제 은행들이 그것들을 좀 덜 타이트하게 적용하다 보니까 우리가 은행 창구에서 느끼는 대출의 문턱이 과거보다는 좀 낮아졌다고 생각할 수도 있고요. 그리고 그러다 보니까 대출을 받으시는 분들이 좀 더 늘어날 수 있고, 5대 시중은행도 2월에 3조가 늘었다고 하는데, 이 금융을 합치면 한 5조 될 것 같다고 해요. 그런데 이 증가폭이 작년 9월 이후 최대입니다. 그러니까 작년에 10월, 11월, 12월은 우리가 대출을 일부러 줄여가던 시기였어요. 억제하던 시기였습니다. 그때가 9월이 5조 6천억 원이었고, 지금 2월에만 5조에 육박했다고 하니까 3월 추세를 보면 더 많아질 수도 있겠죠. 작년에도 사실은 갑자기 대출을 막 잠갔던 게 7월에 서울 중심으로 해서 집값이 엄청 오르고, 대출 막 가게 부채 2천조 되니 많니 하는 얘기가 나와서 부랴부랴 잠갔었는데, 추석 앞두었던 것 같아요. 그래서 그 추석이 있던 9월에 살짝 속강이 됐었는데, 올해 또 어떻게 흘러갈지 모르겠습니다. 대출 관련해서 좀 워딩 센 것들이 많이 나왔었죠. 작년에 노유정 기자님, 오늘따라 목소리가 좋으시네요. 목소리는 원래 좋습니다. 그리고 이제 기사에서 소개하고 있는 게 지난달 중순에 서울시에서 강남 1대 토지 거래 허가제를 풀었죠.
2.1. 부동산 시장의 변화는 경제 전반에 영향을 미침. 정책 결정 시 신중함이 요구됨.
풀린 영향으로 주담대 수요가 좀 자극했다는 얘기도 나오고 있습니다. 여기에다가 기준 금리도 내려갔으니 괜히 대출이 불소 시기가 될까 봐 금융 당국은 조금 걱정을 하고 있지 않을까 하는 기사였습니다. 물론 이제 기준 금리가 내려간다고 바로 대출 금리가 내려가는 건 아닙니다만, 영향이 있을 수 있기 때문에 얘기를 하는 거죠. 토지 거래까지 풀린 영향이라는 건 또 무엇이냐. 토지 거래 허가제는 일단 주택만 기준으로 보면, 우리가 지분이 6m 이상인 주택을 살 때 반드시 실거주를 해야 한다는 의무가 있죠. 의무가 있는데, 토지 거래 허가제가 풀리면 내가 살지 않아도 되니까 소위 말하는 갭을 끼고 사놔도 되는 거기 때문에, 이 차에 잠시 살까 어디 할까라는 생각을 하게 됩니다.. 분들이 생길 수 있고, 그 관점에서 대출이 대출이 이제 돈을 융통하는 분들이 계실 수 있었다는 얘기죠. 그리고 참고로, 이게 아마 제 기억에는 최근에 바뀐 법령을 보지 않아가지고 모르겠는데, 토지 거래 허가제여도 경락으로 받아도 그 실거주 의무가 들어가지 않았던 걸로 제가 기억하고 있습니다. DSR 3단계는 저희가 지지난주 대책이 나왔을 때 말씀드렸지만, 지역별로 차등할지에 대한 여부를 4월 중에 발표하겠다고 했던 것 같아요. 8K MJ님, 결혼 누구랑 하시는 겁니까? 설마 제가 지금 댓글에서 본 그분, 오늘 되게 경실 것 같은데요. 댓글 보면 달리는 불님, 경매 낙찰을 통한 경락은 실거 의미가 없었습니다. 예, 제 기억에도 그랬던 것 같아요. 경매는 없죠. 저는 내고 있는 2030 리포트인 제가 가져와 봤습니다. 부동산 관련 이야기가 좀 짧게 들어가 있어 가지고, 무슨 얘기냐면 지금의 젊은 세대들은 집 사는 건 꿈도 못 꾸고, 자산을 불릴 사다리가 끊어진 세대라는 내용입니다. 기사에서 인용하고 있는 가계 금융 복지 조사를 보면, 우리가 2017년도 대비해서 2024년도 전체 가계의 순자산 규모가 평균적으로 한 40% 정도 늘었다고 합니다. 순자산이요. 그런데 이제 2030세대를 따로 발라놓고 보면 11%에 그쳤다 그래요. 물론 당연히 20대가 돈을 불린다는 게 쉽지 않은 일이긴 한데, 여튼 반대로 40대 같은 경우는 44% 늘었다고 합니다. 중년층이 되면 좀 안정화에 접어드는 단계이기도 하고, 인생에서도 연봉이나 이런 게 가장 피크를 칠 때 아닙니까?.
2.2. 젊은 세대는 집값 상승으로 인해 주거 안정성을 잃고 있음. 이로 인해 불안감이 커짐.
예, 사주하십시오. 피크를 칠 때 아닙니까? 그래야 당연할 수밖에 없는데, 시작하는 또 한 가지의 문제는 뭐냐면, 지금의 40대들이 생애 주기에서 보면 결혼하고 아이 낳고 하면서 어쩔 수 없이 집을 살 수밖에 없었던 그 시대 세대를 거친 분들은 집을 사 놓았더니 갑자기 부동산 가격이 급등하면서 자산이 자연히 불어난 영향이 좀 있었는데, 사두면 오르는 시대를 우리가 지나왔잖아요. 그런데 반대로 젊은 세대는 이제 앞으로 집을 사야 되는 지금 20, 30대들 같은 경우에는 내가 아직 하지도 않았는데 집값이 다 올려버려서 도무지 사는 꿈도 못 꾸는 시대가 됐으니까, 그렇다면 연에서 사는 게 맞는 것이냐라고 이제 묻고 있어요. 물론 사람들마다 답은 좀 다르겠죠. 연에서 힘들게 고금리 시기를 버티신 분들도 계셨을 테고요. 반대로 힘든 시기지만 열심히 공부해서 자산을 만드신 30대들도 물론 있었죠. 기사는 다 떠나서 이렇게 세대 간의 격차가 벌어지고, 젊은 세대의 주거 사다리가 지금 그래픽처럼 무너져 버린 것은 정부의 정책 실패 영향이 굉장히 크다. 부동산 정책에 대한 실기가 집값을 계속 더 끌어올렸고, 특히 시장의 움직임을 제어하려는 게 역효과를 낳으면서 지금의 2030 세대들이 앞으로 나는 가능하겠는가 하는 희망을 잃게 돼 버렸다. 정부가 개입할 때마다 가격이 올랐다, 이런 지적입니다. 물론 이제 집을 사기 쉬운 시대도 없었고, 세대도 없었죠.
2.3. 부동산 정책의 방향성이 젊은 세대의 주거 안정성에 미치는 영향이 크다는 점이 지적됨.
이 기획 자체가 2030 세대의 이런 상실감의 시선에 맞춰져 있는 점을 이해해 주시면 좋을 것 같습니다. 냥냥이님, 세금도 너무 많이 떼요. 평소에도 2,400만 원 내고, 정산 때 864만 원 토하니까 정신이 혼미해요. 어떤 세금으로 2,400만 원을 내신 거죠? 사실 저 같은 경우도 올해 연말 정산에서 진짜 많이 냈거든요. 저는 세 자릿수로 돈 내본 적이 없는데, 너무 많이 내서 사실은 너무너무 당황스러웠고, 재작년, 작년 그리고 아마 올해도 그 종합소득세를 제가 내게 됐어요. 그러니까 그때 예전에 공전 절 후에 베스트셀러 '인생 첫 부동산 공부'를 출간한 영향으로 인세가 들어오잖아요. 그러면 인세를 주는 출판사에서 저에 대한 원천징수를 신고했겠죠. 했기 때문에 이건 도망갈 수가 없습니다. 제가 책을 판 거에 대해서는 그래서 5월에 종합소득세를 신고하면서 내고 있습니다. 올해도 좀 내게 될 것 같아요. 많은 규모는 아니지만, 물론 이제 평소에도 2,400만 원 냈다는 게 근로소득세로 다 더하면 우리도 생각보다 많이 내고 있기 때문에 2,400만 원까지는 아니더라도 굉장히 많이 낼 수도 있어요. 소득세, 2,300만 원 내셨다? 예, 대충 역산해 보면 소득이 추정될 수도 있는 삼다수님, 연말 정산 토해내는 게 좋은 거 아닌가요? 세금 납부를 최대한 느끼해 국가 무이자 대출해준 거라고 보세요. 예, 근데 어쨌든 황금을 받을 수도 있는데 많이 내버려서 안타까웠다 하는 얘기입니다. 제가 사실은 2월 급여 기준으로 대출이 하나 끝나는 게 있어 가지고, 제가 이제 약간 굴레에서 벗어난다 이런 나름의 마음속에 보람을 느끼고 있었는데, 연말정산 이거를 이제 많이 나오면 회사에서 물어보잖아요. 뭐 월마다 몇 달로 나눠서 내실래요? 아니면 한 번에 내실래요? 물어봐서 저는 그냥 다.... 끊어내려고 한 번에 가져가십시오 했습니다. 그래서 이번 달 주머니가 굉장히 가볍습니다. 소득세 8천 원 되시는 분도 나오시고, 점점 이제 각자의 소득을 공개하시는 거군요. 8K MJ님, 종합세는 플로팅되지 않습니다. 종부세가 있어야 플로팅이 되죠.
제 나이 때는 이제 종세 정도로는 플로팅할 수 없습니다. 요일에 나왔던 소식인데, 저희가 주간 방송이다 보니까 조금 늦게 소개해 드립니다. 한남 1구역이 복귀했습니다. 왜 복귀라고 표현했냐면 해제됐던 곳이니까요. 서울시가 25년 신속통합기획 재개발 후보지 아홉 곳을 선정했는데, 용산 이태원동 730-1대가 후보지에 들었습니다.
2.4. 한남 1구역 재개발은 90년대부터 시작되었으며, 현재 진행 중임. 주민들의 의견 수렴이 중요함.
그러니까 옛날 말로는 한남 1구역이, 물론 지금은 구역이 아니기 때문에 구역이란 말을 쓰면 안 되긴 하지만, 우리가 관습적으로 한남 1구역, 아현 1구역 이렇게 부르고 있긴 합니다. 이런 지역들에 대해서 다들 아시는 듯이 원래는 한남 뉴타운이 제가 밑에 가져온 지도처럼 다섯 마리의 용이었다가 중간에 드래곤볼 하나가 깨져버렸어요. 드래곤볼 모으다가 깨져버렸습니다. 왜냐하면 이제 1구역은 여기 앞에 이태원역 남단으로 대로변도 좀 끼고 있고, 이쪽이 상가들이 있다 보니까 원래 정비 사업이 동의가 힘들다고 하지만 상가가 있으면 더 힘들죠. 왜냐하면 상인분들도 영위하던 삶을 포기해야 되는 거잖아요.
2.5. 재개발 과정에서 상인들의 생계가 위협받고 있음. 이는 주민들의 동의를 어렵게 만듦.
누가 동의하겠습니까? 저희 부모님도 이제 자영업을 하시지만, 내년에 저희 그 공사가 들어가는데, 그 공사 몇 달 중단하는 것도 저희에게는 굉장히 큰 타격이 됩니다. 그런데 몇 년을 공사하기 때문에 나가야 된다거나 영업을 중단해야 한다고 한다면, 당연히 동의할 동인이 없죠. 이건 너무너무 당연한 문제고, 하여튼 그런 문제들로 재개발 구역들 중에서 상가를 많이 끼고 있는 것들은 쉽게 진행되지 못하는데, 한남 1구역이 그래서 못 갔었습니다. 물론 이제 한남동 재개발이 시작한 게 굉장히 오래됐고, 90년대부터라고 하지만, 우리가 2차 뉴타운 지정 자체는 2003년이 아마 이명박 시장 때 지정했고, 이차 타원은 그리고 지금 우리가 알고 있는 재정비 촉진지구의 지정은 2009년에 이루어졌습니다. 그러니까 뉴타운은 서울시의 사업이었고, 그게 나중에 법제화된 게 재정비 촉진 지구였습니다. 뉴타운이 재촉이 만들어진 게 나중이기 때문에 재정비 촉진 구역 지정은 2009년에야 됐습니다. 하여튼 이후에는 서울시 박원순 시장님 계실 때 출구 전략이다 뭐다 거치면서 2017년에 반대하시는 주민분들이 투표를 통해서 해제가 됐죠. 구역 해제가 됐습니다. 이후로 어떻게 됐냐면, 2, 3, 4, 5구역은 느렸지만 천천히 진행되었습니다. 그래서 3구역은 시공사 선정했고, 5구역은 앞두고 있죠. 이제 3구역 이주는 아마 거의 다 끝났나요? 철거 시작했다는 것 같은데, 이렇게 속속 진행되고 있고, 4구역 같은 경우에는 구역이 여기 바로 밑인데, 저희가 총으로 연초나 연말이었나요? 연초였던 것 같은데, 한번 다녀왔었죠. 구역 시공사 선정 앞두고 주에 가는 시도에 있었습니다. 방치라고 표현하기가 좀 반대하시는 분들한테 죄송하지만, 그 중간에 해제된 다음에 제 기억에는 2020년을 전으로 해서 공공재개발 시도는 있었어요. 정부가 공공재개발이라는 제도를 꺼내 가지고, 아마 한 3차 정도에 걸쳐서 후보지 선정했던 걸로 제가 기억하는데, 흑석동에도 있죠. 흑석 11역인가요? 그것도 스무스하게 가지는 못했습니다. 한남 1구역이 그래서 후보지에서 떨어지고, 주민분들이 막 시 항의하고 그랬던 거 좀 기억이 납니다. 홍홍님, 제 배에서 난 꼬르륵 소리가 아닌 것 같은데, 제가 자주 나지만 오늘은 안 났던 것 같은데요. 맞을 수도 있어요. 여튼 구역 크기를 보면 과거보다 좀 줄어들었습니다. 옛날에 한남 1구역은 말이죠, 옆에 이제 지도도 있지만 약간 넓게 해가지고 주변을 좀 다 용산 구청이 자리 빼고 나서 그 주변은 다 포괄하는 대로변까지 포괄하는 느낌이었는데, 지금은 이렇게 줄었죠.
주변 상가들 다 빼고 여기는 그 옛날 유령부지입니다. 지금은 파크사이드 서울인가 뭐 짓고 있죠. 이렇게 해서 여기 4구역 있고요, 그죠? 2구역 있고, 3구역 있고 이렇게 돼서 여튼 주변에 다른 개발되는 곳들과 연계는 된다. 물론 대로변까지 포괄하지 못한 것은 좀 아쉬울 수도 있긴 하겠지만, 여튼 밑에 있는 다른 개발지와 연담화되는 구역계가 현재로서는 그려져 있습니다. 그런데 이게 면적으로 보면 과거에 5만 3천에서 지금 4만 4천 정도로 줄어들었으니까, 예전에 이게 한 개 동에 천 가구 정도였거든요. 그런데 이제 줄어든 면적을 감안하면 한 800가구 안팎 나오지 않을까 예상은 됩니다. 다행이라고 할 수 있는 것은 말씀드린 대로 3구역 이제 뭐 철거 시작하고요, 그리고 2구역, 4구역 다 진행되고 있기 때문에 붙어 있는 구역들이 가고 있기 때문에 아마도 1구역이 신속 통합 기획이라지만, 아주 빨리 진행되지는 못할 테고요. 그런데 여튼 사업으로 진행하는 동안 주변 단지들이 이미 뭐 공사 중입니다.. 끝내고 입주했거나 아니면 뭐 살고 계시거나 공사하고 있거나, 여튼 선행한 우리의 옛날에 그 드래곤볼 친구들을 보면서 사업을 하게 되면 주민분들 입장에서는 일종의 레퍼런스가 있는 거죠. 우리도 저렇게 하자, 빨리 하자고 일치 단결할 수도 있겠고요. 여튼 동인이 생기고 쫓아갈 수 있는 그런 목표가 있는 겁니다. 한남 뉴타운 다섯 개 퍼즐이 이제 맞춰진다, 건 좀 고무적입니다. 다만 이렇게 1, 2, 3, 4, 5가 다시 뭉치게 되더라도 문제는 이제 1구역이 촉진 구역은 아니라는 점입니다. 한남 뉴타운은 촉진 구역으로 뭉쳐져 있는 것이고, 그 촉진 구역이라는 것은 개별 재개발 사업들이 막 산재돼 따로따로 가는 것이 아니라 하나의 큰 틀에서 광역적인 개발 계획을 만드는 것입니다. 예를 들면, 이게 2, 3, 4, 5로 쪼개져 있지만 가운데에는 공원을 놓는 것과 같은 것들이 각 정비 계획에 촉진 계획으로 들어가 있는 내용들입니다.
그런데 1구역은 신통 계획으로 따라가기 때문에 이런 촉진 계획으로 묶여서 도시계획 시설이나 이런 것들이 이어지기는 좀 아닐 것 같다는 생각을 해봤습니다. 제가 고시문을 보진 않았지만 권리 산정 기준이 아마 나왔을 테고요. 이게 지금 후보지로 나왔기 때문에 토지 거래 허가도 걸렸을 거라서 지금 쪼개거나 투자하는 데는 제약이 있을 것 같습니다. 아, 홍님, 물어보신 그 꼬록 소리가 제 뱃소리 맞을 것 같아요. 지금 꼬록 소리가 나네요. 여행님, 이 구역 사이에 대학교 하나 있는데 폴리텍 말씀하시는 거죠? 폴리텍은 아마 이전 기획이 없는 걸로 제가 알고 있습니다. 그 자리를 지키고 있을 것 같습니다. 그리고 여기 이 구역에 있는 보강 초등학교는 자리를 옮기나요? 약간 그런 게 있었죠. 재개발할 때 가장 많이 부딪히는 게 종교 시설과 학교 이런 부분입니다. 학교는 문을 닫았다가 다시 열기도 하는데, 그 빼고 옮기는 것은 보통 쉬운 일이 아니니까요. 만약에 이게 초중고등학교가 여기서 나고 잘 아이들이 없을 거 아닙니다. 그래서 같이 휴교를 하고, 휴교하는 김에 너네 위치 옮기지 않을래? 옮기면 우리가 새로 지어줄게 해서 옮길 수 있는데, 폴리텍은 여기 거주하시는 분들이 다니는 학교가 아니잖아요. 그렇기 때문에 그 동일 선상에서 판단하기는 조금 어려울 것 같습니다. 자, 그리고 오해의 소지가 조금 있는데요. 여러분한테 집값은 어떤 의미입니까? 중개업소에서 말하는 시세의 의미도 있을 것이고, 또 실거래가로서 마지막 실거래가의 집값이 의미도 있을 테고, 보통 말하는 집값이 올랐냐 내렸냐고 볼 때 통계적인 의미도 좀 있을 것 같습니다.
2.6. 집값의 의미는 중개업소 시세와 실거래가 등 다양함. 각자의 해석이 다를 수 있음.
기사에서 많이 보는 서울 집값이 1% 올라간 이런 얘기죠. 그리고 통계 같은 경우에는 이제 지수를 우리가 씁니다. 블루이아님, 레이디 가가, 예, 김정은 기자님이 환경 코리아 마켓으로 이적하면서 가가는 종료가 됐습니다. 기자님만이 계십니다. 현재로서는 그 값이라는 의미가 굉장히 여러 가지가 있어요. 우리가 똑같은 단어를 쓰고 있지만 각자가 말하는 값의 개념이 조금은 다를 수 있습니다. 제가 이 얘기를 왜 드리냐면, 오늘 마지막 기사로 소개해드릴 토지 거래 허가제 후폭풍 관련한 소식인데, 지난주 금요일에 서울시가 반박 자료를 냈습니다. 그러니까 저희를 포함해서 언론들이 토지 거래 허가제가 강남 쪽에 풀린 다음에 집값에 불이 붙고 있다고 보도했잖아요. 당장 저희만 해도 얼마 거래설 이런 거 소개하면서 지금 분위기가 장난 아니다 이렇게 소개를 해드렸습니다. 서울시에서 굉장히 이례적으로 반박 자료를 냈습니다.
2.7. 서울시는 토지 거래 허가제를 해제한 후 집값 급등이 없다고 주장함. 거래량은 증가했지만 가격은 안정적임.
물론 이게 오늘 기준으로 보면 당시 반박 자료와는 시차가 있기 때문에 여기서 소개하는 수치 같은 것들에 조금 차이가 있을 수 있겠습니다만, 기본적으로 서울시 스탠스를 한번 같이 보자고요. 잠실, 삼성, 대치, 청담 이런 것들의 거래량은 증가했지만 서울시는 가격 급등은 확인되지 않았다고 해명을 하고 있습니다. 물론 이제 거래량은 나중에 추가될 수 있기 때문에 지금 우리가 기준으로 토지 거래 허가제 전으로 늘었냐 줄었냐 판단하기는 조금 어려움이 있을 거예요. 한 달 뒤에나 거래량을 정확하게 집계할 수 있기 때문에, 그런데 서울시는 그동안 거래된 실거 신고된 것들의 평균 가격을 따져보면 허가제 해제 이후에 오히려 떨어졌다 이렇게 설명하고 있습니다. 그러니까 우리가 커뮤니티나 호객론, 댓글 이런 데서 보는 '뭐가 얼마에 거래됐다'는 게 포괄적인 소리입니다.
2.8. 서울시는 허가제 해제 이후 평균 가격이 떨어졌다고 설명함. 통계 집계는 한 달 후에 가능할 것임.
서울시 이야기로는, 자 그러면서 부동산에서 나오는 주간 아파트 가격 통계도 좀 지적을 하고 있습니다. 우리가 언론에서 자주 보는 여러분들이 환경에서 보시는 제가 소개해 드리는 주간 아파트 가격 조사 같은 경우에는 표본 아파트들을 정해놓고 그 표본들을 지수화해 그 지수의 가격이 얼마나 움직였나를 보는 것입니다. 그 지수 변동률이 전국의 표본이 한 33천 가구 정도 되고 서울시가 한 3천 가구 정도 되는데 여기에.... 이번에 얼마 거래됐다는 실거래가 들어가는 게 아니라, 아까 제가 처음에 여쭤봤잖아요. 그 시세, 그리고 중개업소들의 의견, 호가 이런 것들이 다 들어가는 거죠.
2.9. 서울시는 매주 라이브 방송을 진행하며, 다양한 부동산 정보를 제공함. 이는 시민과의 소통을 강화함.
그래서 실거래만 가격으로, 그러니까 주관 아파트 가격 동향 조사에서 올랐다고 해서 그게 반드시 실거래 가격이 오른 걸 의미하진 않는다라는 게 이제 서울시가 조목조목 반복해서 반박한 핵심입니다. 분위기가 많이 반영돼 있을 수는 있다는 거죠. 중개업소들의 의견이 들어가 있기 때문에. 그리고 달리는 최부호 님이 지금 매수자와 매도자 간의 괴리가 있는 건 사실인 것 같아요라고 말씀하신 것처럼, 그 의견도 여기에 자료에 담겨 있습니다. 해제 이후에 매도 호가가 실제로 오르고 있는 건 맞다.
2.10. 서울시는 아파트 가격 동향 조사에서 실거래 가격과 중개업소 의견의 차이를 강조함.
그리고 잠시 30억 얘기가 나오니까요. 근데 매수자가 원하는 가격과 매도자가 내놓는 가격이 거래가 커서 실거래 자체는 되지 않고 있다. 특히 거래 증가세가 엄청 뚜렷하진 않기 때문에, 이것들이 집주인들이 34평 34억 전용 8사 34억 부른다고 해서 그게 다 거래된다고 보느냐? 그렇지 않을 것 같다라는 겁니다. 그러니까 지금 예를 들어서 8살을 3, 4억에 내놓는다면, 이게 호가이기 때문에 중앙 아파트 가격 동향 조사에서는 중개사들이 입력하는 데이터로 들어갈 수는 있는데, 실거래 가격에서는 찍히지 않을 가능성이 높아 보인다라는 겁니다. 사실은 부동산에서 내는 통계 중에 실거래 가격 지수가 따로 있죠.
2.11. 매도 호가는 상승했지만, 매수자와 매도자 간의 가격 괴리가 존재함. 이는 시장의 불안정을 나타냄.
그래서 실거래 된 것만 발라서 보는 실거래 가격 지수가 따로 있습니다. 물론 이것들이 거래량이 적을 때는 한두 개의 거래가 굉장한 왜곡을 시킬 수 있기 때문에 조금 조심스러운 통계이긴 한데요. 이런 자료가 사실은 오랜만이고, 서울시에서 이렇게 적극적으로 반박하는 게 좀 이례적이어서 가져와 봤습니다. 물론 일견 서울시의 이런 반박의 이유가 이해되는 부분들도 있어요. 왜냐하면 이렇다더라는 이야기들이 계속 퍼지면서 그 분위기가 결국에는 현상을 만들어버리고, 현상이 실제가 돼버리는 사례들도 많았었거든요.
2.12. 서울시의 통계 반박은 과거의 정치적 논란을 의식한 결과일 수 있음. 시장 분위기를 경계하기 위함임.
그것들을 경계하는 관점에서는 서울시도 충분히 이런 자료를 낼 만했다고 판단하고, 다만 많은 분들이 받아들이시는 분위기랑은 조금 다를 수 있기 때문에 제가 마지막에 소개를 해드리는 겁니다. 지난주 저희 라이브 이후에 나온 소식이라 조금 시차가 있지만 오늘 소개했고요. 아마도 지금도 서울시는 같은 스탠스인 거라고 봅니다. 그리고 통계적인 관점에서도 오늘 발표되는 주관 아파트 가격 동향 조사가 우리가 그동안 봐왔던 것들과 많이 다르지 않을 겁니다. 그 추세가 그렇기 때문에 오늘 소개해 드리는 이 설시가 아니다라고 반박하는 내용이 이번 주도 똑같은 스탠스로 이어질 거라고 저는 생각하고 있습니다.
2.13. 통계적 관점에서 서울시는 주관 아파트 가격 동향 조사가 기존과 다르지 않을 것이라 예측함.
소머리 님, 제가 형한테 메일 보낸 거 내용이 좀 부실했고, 제가 이문동 교통환경 영향 평가랑 중화 1구역 시공 관련해서 시공 준공식이 앞당겨진 것에 대해 여쭤봤었는데, 중화동 이제 의문이 풀렸습니다. 근데 이제 듣고 보니 취재할 만큼의 사안은 아닌 것 같고, 은동은 교통환경 영향 평가를 제가 좀 시켜보겠습니다. 스마트튜브 님, 아이 빠숑 님이 회사 계정으로 들어오신 것 같은데, 2019년, 2021년에 국토교통부에서 변명 보도자료 했던 내용과 똑같습니다. KB 1사 모두 상승했는데 부동산원 통계가 마이너스 나온 적이 있었죠. 부동산원 통계, 그래서 사실은 그 감사를 받았죠.
2.14. 통계의 신뢰성을 높이기 위해 국가 공인 통계에 대한 신중함이 필요함. 이는 정책 결정에 중요함.
이번 정부 들어서 부동산원이 굉장히 그 통계 때문에 전 정부에서 마사지가 있었던 거 아니냐 감사를 받았었고, 그것 때문에 또 정치적인 논란들이 굉장히 벌어졌던 아픈 기억이 있습니다. 근데 방금 말씀하셨지만, 그 부동산원 통계라는 게 국가 공인 통계지리, 그 상승장에서 봤던 부동산원 통계는 사실은 굉장히 후행하는데, 예를 들면 반포동 같은 경우에는 2017년이랑 지금이랑 비교해 보면 지금까지 더블입니다. 반포가 블에 블데, 우리가 지수를 가지고 변동률을 내지만, 당시에 느꼈던 그 체감 변동률과 통계에서 나오는 변동률이 올해 불장이는데 서울은 5%밖에 안 흘렀다고 막 이렇게 되는 겁니다. 그렇기 때문에 사람들이 이제 시장 플레이어들이 더더욱 KB 통계 같은 거를 많이 보시기도 하고요. 실제로 개월 자리를 받아보면 KB 통계들이 좀 보기가 더 쉽게 돼 있습니다.
2.15. 부동산원 통계는 후행적이며, 시장 플레이어들은 KB 통계를 더 많이 참고함. 이는 시장의 신뢰성을 높임.
엑셀에 그 파란색, 빨간색 음영을 넣어놔서 조금 더 보기는 좋아요. 우리가 직관적으로 느끼기, 그리고 시장 분위기를 많이 반영한다는 것을 이제 많이 평가하시고 저도 실제로 그렇게 느끼고 있습니다. 물론 국가 공인 통계는 조금 더 신중해야 되는 부분도 당연히 있죠. 여튼 그 현장에서 느끼는 잠실의 온도가 장난 아니라는 거, 많은 분들이 입을 모아서 말씀하고 계시고요. 부디 서울시의 말대로 이렇게 진정되는 국면이었다면, 섞여 있는 호가보 실제로 그렇게 충격적인 거래들이 많이 이루어지지 않았으면 하는 마음도 있습니다.. 왜냐하면 우리는 잠시 후에 입성해야 하니까, 내가 들어간 다음에 오셔도 상관없지만, 내가 들어가기 전에 오지 말라는 마음도 있을 테니까요. 아, 꼬르륵 소리가 많이 나네요. 밥을 이제 먹으러 가야 될 것 같은데, 저희가 매주 라이브는 오전 11시에 진행하고 있고요. 그 라이브에서 했던 내용들 중에서 핵심 기사를 골라서 편집해 올리는 것은 여러분이 퇴근하실 때, 오후 6시 30분에 멤버십 가입하신 분들께만 공개하도록 전환하고 있습니다. 많은 양해 부탁드리고요. 저희가 멤버십에 돈을 내고 가입해 주신 분들께 드릴 게 없어 이렇게라도 해드리는 점, 많이 참작해 주시기를 바라겠습니다. 그리고 오른쪽 아래에 있는 코노이 인스타그램도 하고 있으니까 많이 많이 팔로우해 주시면 감사하겠습니다. 마치겠습니다. 다음 주에 뵙겠습니다. 그럼 이만 총총..
3. 영상정보
- 채널명: 집코노미
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- 업로드 날짜: 2025-03-06
- 영상 길이: 35분 1초
- 다시보기: https://www.youtube.com/watch?v=9eVuiqg2JlI
