1. [지식뉴스 EP.23] "서울은 지난 20년을 완전히 잃어버렸어요"...기승전 ‘강남’으로만 돈이 쏠리는 서글픈 이유 (ft.김경민 서울대 도시계획학과 교수) / 교양이를 부탁해
한줄요약: 서울의 도시 경쟁력과 지방 이전의 문제점
| 시간 | 요약 |
|---|---|
| 14:02 | 서울의 글로벌 안테나 역할이 강조되며, 이는 지방의 발전에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있음. |
| 23:32 | 서울은 지난 20년 동안 도시 경쟁력에서 큰 변화를 겪었으며, 20대와 30대에게 기회를 주는 비전 세팅이 필요함. 이들은 새로운 리더십을 통해 서울의 미래를 제시할 수 있음. |
| 24:37 | 정부는 서울과 경기에 있는 대형 공공기관의 이전을 추진하고 있으나, 이는 서울의 도시 경쟁력에 부정적인 영향을 미칠 수 있음. 산업 구조가 서비스 중심으로 변화하면서 기업의 이전이 어려워짐. |
| 25:02 | 기업이 다른 지역으로 이주할 때, 해당 지역의 인재 풀이 부족하면 성공하기 어려움. 특히 금융업과 IT업은 높은 수준의 인재가 필요함. |
| 25:32 | 수도권과 지방의 경쟁력을 단순히 재료성으로 비교할 수 없음. 지방 중소도시의 아름다움이 외국인 유치를 보장하지 않음. 서울은 글로벌 경제에서 중요한 역할을 함. |
| 26:02 | 지방으로의 공기업 이전은 지역 경제에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 원도심이 아닌 신도시 개발로 인해 지역 구도심이 파괴되는 문제 발생함. |
2. 스크립트
제가 작년부터 계속 얘기한 게 어마어마한 분양 물량을 만들어서 분양 시장을 열려고 했는데, 아직까지 안 열었잖아요. 그러니까 지금 정책 당국자들이 너무 작년부터 쉽게 생각해서 막 해서 이제 유동성이 대폭발할 거예요. 그럼 그 유동성이 어디로 가느냐? 부동산으로 갈 거예요. 결국은 그러면 상대적으로 돈이 없는 사람들이 피해를 보는 거라고요. 서민들을 위한 집들은 다 없어져요. 사실 우리가 다른 지역에 개발을 막으면서 강남의 어마어마한 아파트들을 다 때려 넣은 거죠. 경기도, 경기 병 같은 데들이요. 그러니까 이게 시장에 냅두는 순간 어쩔 수 없이 분리가 일어날 수밖에 없어요. 제가 봤을 때 지난 20년의 서울은 잃어버린 서울이에요. 들릴수록 똑똑해지는 지식 뉴스, 사실은 이게 강남 지값이 올라서 이걸 누른다고 했을 때 다 실패했거든요. 그러면 정부 정책이 시장을 누르는 게 불가하다는 걸 우리가 인정을 해야 돼요. 지금 같이 부동산의 대세 상승을 한번 타면 이거 몇 년 가는 거거든요. 그럼 이 시기에 토지 거래 허가제를 폐지한다는 거 자체가 굉장히 안 좋은 시그널을 그 시장에 준 거고, 거기에 시장이 반응을 할 거예요. 왜냐하면 기대 수요가 붙는 거기 때문에 그건 당연한 거고요. 제가 작년부터 슈퍼 사이클이 올라갔다고 했잖아요. 연준에서 50bps란 금리를 인하했으면 한국은행도 움직일 수밖에 없어요. 그럼 사람들은 주택 시장에 참여할 수밖에 없어요. 파이낸스는 어떻게든지 이렇게 해요. 대세열 측면으로 봤을 때 상승장으로 진입한 건 팩트 같아요. 개인적으로 봤을 땐 이제 슈퍼 사이클이 좀 시작된 게 아닌가 그렇게 보여져요. 본질 가격은 올라가는 상황이었어요.근데 이 때문에 본질 가격이 더 올라갔느냐? 그거는 몰라요. 그거는 2, 3개월 후에 데이터를 봐야 돼요. 지금, 근데 6개월 후에 만약에 이걸 또다시 폐지한다면, 제가 봤을 땐 이 시장이 상승 트렌드기 때문에 아마 굉장히 혼란스러울 겁니다. 그때는 아마 이걸 폐지한다는 게 쉽지가 않을 것 같아요.. 안녕하세요. 저 서울대학교에서 도시계획과 부동산을 가르치는 김경준입니다. 반갑습니다. 대세 상승에 들어갔을 때는 정부가 정책을 할 수 있는 게 두 가지예요. 수요를 잡느냐, 공급을 어떻게 하느냐인데, 수요로 잡는 정책은 다 실패했어요. 문재인 정권 때도 사실은 대세 상승이었거든요. 그때 뭐 세금 잡는다, LTV 규제를 강화한다 다 했는데, 우리가 그때 뭘 봤냐고요? 계속 올라갔지. 사람들은 어떻게든 파이낸스를 일으켜요. 그리고 우리가 서울 같은 경우에 작년 말 기준으로 봤을 때, 자꾸 지금 앵커링을 반포에 30평대가 60억, 70억이 됐다고 보는데, 그걸 보지 말고 서울 전체에서 중위값이 얼마나 되는지 보자고요. 대략 10억대인데, 양쪽에서 한 몇 천만 원씩 벌어서 연소득이 한 1억 5천 되는 분들은 10억짜리 주택을 살 수 있어요. 예, 충분히. 그렇기 때문에 수요를 잡는다고 했을 때 과연 잡힐까? 저는 그렇다고 보지 않아요. 제가 작년부터 계속 얘기한 게 어마어마한 분양 물량을 만들어서 분양 시장을 열려고 했는데, 아직까지 안 열었잖아요. 물론 제가 뭐 담았다는 얘기는 아닙니다만, 뭐라도 해야죠. 지금 정책 당국자들이 제가 봤을 땐 너무 작년부터 쉽게 생각해서요. 마켓을, 그러니까 가장 쉬운 게 수요를 잡는 거예요. 근데 우리가 수요를 잡는다고 했을 때 돈 있는 사람은 괜찮아요.
상대적으로 돈이 없는 사람들이 피해를 보는 거라고요. 근데 국가의 정책의 목적 자체는 중산층과 서민이 주택을 살 수 있는 정정한 비용으로 살 수 있도록 퍼실리테이팅하는 게 좋은 거죠. 가격이 오른 것 같으니까 막아버리면, 그거는 상대적으로 부유한 사람들한테만 좋은 거라고요. 그래서 굉장히 차별적인 거예요. 그거 자체가. 제가 봤을 땐 이게 지금 글로벌 트렌드예요. 전 세계 모든 나라에서 나타나는 것들이 유동성이 결국은 이거는 경제 상황의 문제도 아니고 개인의 소득 문제도 아니에요. 그러니까 굉장히 조심스러운 상황이에요. 지금 염려스러운 상황이에요. 지금은 단순히 강남만의 문제가 아니고, 대기 수요가 충분한 강북도 제가 봤을 땐 지금 시간의 문제예요. 수요라는 게 거기에 살고 싶어 하는 실수요와 사실 우리가 부동산도 제화하기 때문에 투자하려는 사람들이 있거든요. 그것도 우리가 팩트로 인정을 해야 되는 거기 때문에 실수요와 가수요가 있다고 했을 때 가격이 자금 상승한다고 본다면, 누군가는 물건 자체를 강남에서 못 산다고 하면 더 작은 비용으로 다른 데가 살 수도 있는 거죠. 대체제가 될 만한 데로. 그래서 다른 곳으로 가서 부동산을 투자할 확률은 굉장히 높아진다고 보는 게 맞을 것 같아요. 한 총재가 금리를 내리면서 시중 금리를 붙잡겠다는 얘기를 했는데, 그러면 대출 내기가 어려우니 부동산 상승을 막을 수 있는 건 아닌가? 금리 하락 기조로 인해 수도권을 중심으로 부동산 가격 상승 기대가 강화되고, 가계 대출 증가 규모가 제차 확대될 가능성에 유의할 필요가 있습니다.. 1금융권은 잡을지 모르지만, 예를 들어 농협이나 수협 같은 경우를 보면 중앙위가 아니고 단위가 있잖아요. 전혀 다르게 놀라요. 전혀 다르게. 그리고 지금은 개인이 똑똑하기 때문에 파이낸스 할 수 있는 모든 상황, 모든 경로들을 본인들이 검토할 거예요. 특히 집을 산다는 사람이 신한은행의 충실한 고객이 되어야 한다고 생각하지 않잖아요. 다 돌아다니면서 어떻게든 파이낸스를 일으켜요.
그리고 토지와 재산의 역파와 상관없이 지금 환율이 1,350원대에서 1,370원대가 몇 달 전인데, 지금 벌써 1,450원에서 1,470원대가 그냥 디폴트가 되어버렸잖아요. 벌써 한 10% 오른 거예요. 그게 이제 수입물가로 전이 되겠죠. 그건 그냥 인플레이션이 온 거예요. 그런데 이 정도 인플레이션이 오면 중앙은행에서 할 일은 뭐냐면 금리를 올려야 돼요. 그런데 지금은 그런 얘기를 안 해요. 경제 상황이 안 좋다는 얘기만 해요. 경제 상황이 안 좋다는 얘기는 금리를 낮추는 거예요. 그런데 전 세계 중앙은행이 다 그렇게 하고 있어요. 지금 인플레이션의 해질가 되는 상품이 부동산이거든요. 거기에다가 금리까지 떨어지기 때문에 재발을 매수할 수 있는 가능성, 매수할 수 있는 여력이 더 높아지는 상황이에요. 다만 서울 같은 경우에 장기적으로 봤을 때 누적 상승률을 보면 몇 년에 걸쳐서 강남이 맨 처음에 올랐지만 이 상승률로 계속 가지 않아요. 갔다가 이렇게 돼요. 나머지 지역들이 이렇게 가다가 이렇게 걸고 상승률은 맞아져요. 다만 이제 수치로 봤을 때는 격차가 커지죠. 그러니까 어떤 데가 2.5억이고 어떤 데가 5억이라고 했을 때, 5년 후에 둘 다 100%씩 성장하면 5억은 10억이 되는 거예요. 처음에 격차가 2.5억이었으나, 얘는 5억이 되는 거예요. 그 격차는 계속 벌어져요. 다만 상승률 자체는 비슷할 수 있어요. 그럼 과거에 토지거래허가제를 시행했을 때 가격 상승은 못 막았지만, 토지거래허가 지정 지역의 거래량은 줄어드는 모습을 보였는데, 그럼 만약에 강남을 누르면 풍선 효과로 상승세가 다른 지역으로 옮겨갈 수도 있을까요? 예를 들어서 마포나 성동이 제2의 강남이 될 가능성, 이런 건 있는지 궁금합니다. 그러니까 지금 마포가 제2의 강남이 될 것인가, 이 문제는 우리가 주택 시장을 바라보는 관점인데, 지금 주택 시장이 특히 서울 같은 경우에는 업무 지구 접근성으로 다 재편되고 있어요.
업무 지구 접근성으로, 강남이라는 데는 강남구 안에 업무 지구가 거대한 게 있는 거예요. 우리나라 업무 지구가 원래 세 축이었는데, 광화문에 굉장히 크고요. 이제 강남이 광화문급으로 커요. 그리고 여의도가 있고, 지금 굉장히 이게 T자형으로 나아가고 있어요. 구어선을 따라서 서쪽으로 이제 마곡이 생겼고, 동쪽으로 명일동 쪽이 크게 있어요. 그다음에 밑으로 삼성전자 있는 데까지 계속 키자형으로 나가고, 그다음에 2호선을 따라서 계속 생겨요. 그러면 우리가 마포가 왜 뜨느냐는 사실은 이 업무 지구, 광화문과 여의도의 정중앙이에요. 마포라는 데는 그래서 업무 지구 접근성이 모든 게 재편되고 있어요. 주택 시장이라는 게 사실은 하이라키가 있거든요. 그 위계가. 그래서 강남이라는 시장도 있는 거고, 거기에 근접할 수 있는 다른 시장들이 충분히 생길 수 있는 거죠. 충분한 어메니티가 있고 업무 지구 접근성이 존재한다고 했을 때, 강남이 소득 상위에 속하는 그런 조사들이 많은데, 그러면 강남 같은 경우 어떻게 지금의 중산층 이상의 사람들이 모여 살게 되는 지역으로 변화하게 되었는지 궁금합니다. 예전 중후반에 강남이 개발됐을 때는 아파트를 사람들이 선호하지 않았어요. 그래서 강남으로 이주하는 걸 꺼렸어요. 꺼렸기 때문에 정부에서 했던 게 새로운 시설들을 중고나 광화문에 설립하는 걸 거의 막았고, 서울에 있는 고등학교들, 명문 고등학교들 다 강남으로 옮겼어요. 그러면서 여기가 조금 어메니티가 좋아진 거죠. 다만 지금 우리가 여기서 좀 살펴봐야 될 게 뭐냐면, 지금 시점에서 봤을 때 강남이 중상층 이상의 어떤 블록으로 형성된 건데, 강남이 맨 처음에 개발됐을 때는 그게 아닌 거예요. 당시에 만들어진 것들을 보면 앞구정동 한양 아파트, 현대 아파트도 다 50평 이상이 아니에요. 30평도 있고, 한양 아파트는 20평대도 있어요. 그리고 영동 아파트라고 있었는데, 거기는 연탄 때는 아파트였어요. 엘리베이터도 없고, 그다음에 개포동 다 주공 아파트였어요.
잠실 엘리트, 거기 다 주공 아파트였고요. 큰 주택 많지 않았어요. 2, 3층 평택이었지. 그래서 당시에 강남을 개발했던 철학은 서민부터 부자들까지 같이 사는 동네를 만든 거예요. 소셜 믹스였어요. 다만 이 강남 개발이 맨 처음에 정책 의도대로 안 되기 때문에 어마어마한 어메니티를 다 때려 넣은 거죠. 다른 지역의 개발을 막으면서 지도를 한번 보세요. 그러면 한 블록이 예를 들어서 강남역부터 역삼역까지가 한 500m, 600m거든요. 그 슈퍼블록 코너마다 다 지하철역이 있어요. 강북이 그러냐고, 그렇지가 않아요. 그러니까 부자 동네인데 지하철 대중교통이 잘 되어 있지 않아요.. 동성도 좋아요. 그리고 나서 이게 업무지구로 굉장히 성장을 했어요. 쇼핑 시설도 굉장히 좋은 곳들이 많아요. 그다음에도 학군도 괜찮아져요. 그럼 어떤 일이 벌어지냐면, 소셜 믹스된 것들이 나중에 재개발 수요가 바뀌었을 때 서민들을 위한 집들은 다 없어져요. 왜냐하면 이게 토지 가격이 높아지기 때문에 부동산 관점에서 봤을 때 중산층을 위한 주택으로 다 바뀌게 되는 거예요. 예를 들어서, 소방관이 보고 당신은 저기 경기도 끝에 가서 살고, 불 끌 때만 강남에서 와서 불 끄고 다시 가서 사는 건 말이 안 되는 거죠. 사실 그런 분들이 살 수 있는 공간이 있어야 되는 거예요. 그건 정책적으로 우리가 어떤 철학과 원칙을 가지고 그걸 할 수 있는 금융 구조를 만들어야 해요. 만약 그런 게 없다고 하면 정부 정책 없이 그냥 시장에 맡겨둔 거거든요.
시장에 맡기는 순간 그건 어쩔 수 없이 분리가 일어날 수밖에 없어요. 더 부자들을 위한 공간으로, 더 부자들을 위한 주택만 공급하게 될 거예요. 앞으로도요.. 도시 계획을 한다는 게 단순히 부동산 건설에 국한된 게 아니라, 제가 보기에는 우리 산업과 또 나의 생활까지도 엄청난 영향을 미치고 있는 것 같아요. 그래서 이 도시 계획을 어떻게 바라봐야 하는 건가요? 도시 경쟁력이 있다면 이게 도대체 어떤 의미인가요? 우선 도시란 중세 또는 그 전부터 있었죠. 사람들이 모여 살면 도시가 되는 거니까요. 그런데 산업 혁명을 기점으로 해서 도시에는 공장과 물류 창고 같은 것들이 들어오기 시작했어요. 산업화와 도시화가 같이 된 겁니다. 왜냐하면 당시의 공장은 노동력을 기반으로 한 것이기 때문에 어마어마한 노동력이 필요하게 됐어요. 원래 중세 도시라는 게 반경이 한 시간이에요. 예를 들어 동대문에서 창동권까지 걸어가면 딱 50분에서 한 시간 걸려요. 그 반경에 갑자기 공장이 들어오기 시작한 거죠. 그러면서 사람들은 많이 들어오는데 주택은 부족하니까 주택이 생기고 거리는 더러워지고, 여러 문제가 생겨서 이런 다운타운 도시의 문제를 어떻게 해결할까가 도시 계획의 이슈였어요.. 그럼 이제 우리가 현재 도시에서는 도시 계획을 어떻게 하느냐에 대한 건데, 우리가 도시의 경쟁력을 높이자는 얘기를 많이 하잖아요. 그런데 일부 행정관이나 정치인들은 이런 얘기를 해요. 상강변에 아파트를 초고층으로 지으면 도시 경쟁력이 올라간다고 하고, 또는 어느 지역에 용적률을 높이면 도시 경쟁력이 올라간다고 해요. 그런데 어느 지역에 재개발을 하는데 그 재개발할 때 지금 수익률이 안 나오니까 200% 300% 해 준다고 했을 때, 그건 결국 아파트 단지를 만드는 거예요. 아파트 단지를 만드는 게 도시 경쟁력하고 무슨 상관이냐고요? 거기는 잠자는 곳이지, 거기서 가치를 만들어낸 게 아니에요. 우리가 여기서 경쟁력이라는 건 돈을 벌어야 되는 거예요. 그 도시에서 가치를 창출하는 거라고요. 여기서 가치를 창출한다는 건 뭐냐면, 도시 산업을 육성하고 그걸 고도화시키는 거예요.
도시 안에서 어떤 산업이 존재하느냐를 봐야 되는 것이고, 그 산업이라는 게 과거에는 파이낸셜 인슈어런스 리얼 에스테이트, 즉 금융업이었어요. 그런데 지금은 테크놀로지, 광고, 미디어, 정보 산업이 더 각광받고 있어요. 결국 금융업과 IT, 미디어, 플러스 문화 산업 이런 산업들을 우리가 어떻게 경쟁력을 높일까에 대한 고민을 해야 되는 거지, 재개발한다고 거기다 용적률을 더 많이 줘서 도시 경쟁력이 올라갔다는 건 절대 사람들을 속이는 거예요. 제가 봤을 때는 주택 시장에서의 용적률이라든지 용도 변경을 가지고 뭔가를 했다는 걸 도시 경쟁력과 혼동해서는 안 될 것 같아요. 그러니까 주거만 공급하는 것으로는 미래에 계속 경쟁력이 없어질 거라는 얘기신 거죠.. 지금은 하여튼 어떻게든 다 업무지구 중심으로 바뀌고 있어요. 앞으로는 그렇게 될 수밖에 없어요. 좀 더 크게 본다면 국가에서의 경쟁력이라는 게 기본적으로 도시에서의 경쟁력과 연결이 돼요. 그러니까 도시 경쟁력이 국가 경쟁력이 되는 거죠. 그런데 우리가 국가 차원에서 중국과 경쟁하는 건 되게 힘들어요. 인도와 경쟁하기도 힘들 것 같아요. 대한민국 같은 경우에 지금 경제 순위에서 10등 안에 못 들어요. 하지만 서울이 글로벌 G2가 되자 했을 때, 그때는 아마 서울의 경쟁력이라는 건 굉장하다고 생각해요. 왜냐하면 우리가 대도시권이라고 봤을 때, 천만 명 도시가 그렇게 많지 않아요. 도시라는 게 어느 정도 사이즈가 되어야 다양한 서비스를 제공할 수 있다고요. 그 안에서 역사 자원과 문화 자원 같은 것들이요. 그리고 국가를 레벨에서 봤을 때, 대한민국은 선진국이기 때문에 아프리카에 있는 도시와 경쟁할 수는 없다고 생각해요. 선진국 도시들하고 우리가 경쟁해야 되는 게 맞아요.. 그러면 지금 인도는 강력한 대국이긴 하지만 여기가 서울의 경쟁 상대가 되지 않아요. 아시아권에서 남는 것은 아마도 베이징과 상하이 정도일 것 같아요. 일본도 오사카를 서울의 경쟁상대로 생각하는 사람은 거의 없을 거예요.
도쿄는 경쟁상대로 생각할 수 있을 것 같아요. 그럼 전 세계에서 서울과 경쟁할 만한 도시가 별로 없어요. LA, 뉴욕, 런던, 파리, 모스크바, 베이징, 도쿄 정도예요. 여덟 개밖에 안 돼요. 탑 에잇은 그냥 디폴트로 들어가는 거예요. 그런데 우리가 이 석권권과 아시아권만 비교하자고요. 저기서의 압도적인 1등은 뉴욕이에요. 왜냐하면 런던이 브렉시트를 한 이후로 국가 경제 자체가 너무 안 좋고, 지금 인플레이션 때문에 가기 힘들어요. 러시아가 강대국이지만 모스크바를 가고 싶다고 생각하는 사람은 제 생각에는 별로 없을 것 같아요. LA와 뉴욕은 LA 지역은 정말 돌아다니기 힘들어요. 자동차의 도시이기 때문에, 그리고 10년 전만 해도 굉장히 우범 지역이었어요. 그럼 저기서 남는 도시는 뉴욕밖에 없어요. 여기서 남는 도시는 뉴욕과 베이징이에요. 그럼 우리가 여기서 경쟁하는 게 결국 베이징과 도쿄 정도예요.
2.1. 서울의 글로벌 안테나 역할이 강조되며, 이는 지방의 발전에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있음.
베이징, 도쿄, 우선은 문화, 인프라, 산업을 빼고 역사만 보고 얘기하자고요. 상하이는 이게 강동 지역이라고 하거든요. 사실은 강동 지역에서 대표적으로 융성했던 도시는 항저우예요. 남송 시대 때의 수도였기 때문에 상하이는 그냥 어천이었어요. 19세기 초반까지 그래서 역사적 자취가 거의 없어요. 그다음에 도쿄는 에도 시대 때 도쿠가와 막부를 만들면서 동경을 만들기 시작해요. 그러니까 도쿄의 역사도 400년밖에 안 된 거예요. 그리고 대화자가 계속 일어나고 미군이 2차 대전 때 융단폭격을 해 가지고 여기도 역사적 자취가 많지 않아요. 그런데 제가 봤을 때 서울은 역사적 측면에서 굉장히 깊이가 있는 도시예요. 왜냐하면 서울은 조선 시대부터 600년이고 고려 시대까지 포함하면 1천 년이잖아요. 그다음에 제가 봤을 때 따로 우리가 강조해야 할 부분이 자연 자원인데, 이 여덟 개 도시들 모두 평지예요. 도쿄 가보면 다 평지잖아요. 멀리 후지산 하나 보이고, 상하이도 마찬가지예요. 상하이도 그냥 평지예요. 주변에 산이 있는 데가 거의 없어요. 그런데 베이징 안에서 산이라고 할 수 있는 데가 자금성 바로 북쪽에 있는 경산공원이 있어요. 그건 언덕이에요. 서울처럼 도심 중앙에 거대한 강이 흐르고 도심 안에 남산 같은 거대한 산이 있고 주변에 산들이 엄청나게 많아요. 도시 안에 국내 공원이 있는 데가 없어요. 이런 자원은 사실 대체 불가능해요. 대체 불가능. 그러면 우리가 이 자연 자원을 정말 제대로 활용하고 있느냐에 대한 질문을 좀 해야 될 것 같아요. 그리고 도시에 인프라는 다 괜찮습니다만, 예를 들어 아시아권의 이 도시들 중에서 대중교통만 보자고요. 한국 같은 데가 없고요.
도시 인프라 자체가 달라요. 그리고 문화 산업 같은 경우에도 여기서 K-팝을 대적할 수 있는 나라는 지금 아무도 없어요. 뉴욕 정도 빼고요. 그러니까 우리가 압도적인 위의 경쟁력 같은 것들이 있어요. 그럼 다음에 생각해야 되는 건 이걸 우리가 어떻게 공간에서 풀까에 대한 고민이에요. 제가 봤을 때 지난 20년의 서울은 잃어버린 서울이에요. 산업 구조 측면에서 굉장히 잘못된 개발을 했었고 지나치게 보존으로 개발도 이루어지지 않았어요. 여러분들 여기 DDP라는 곳 아시죠? 동대문 디자인 플라자. 그거 얼마 들어가는지 아세요? 맨 처음에 800억 예산이 들어갔는데 나중에 5천억이 들어갔어요. 땅값 빼고요. 왜냐하면 건물이 비선형이기 때문에 건설비가 많이 들어가요. 토지 플러스 하면 그거 한 2조짜리일 거예요. 이것도 공공에 돈이 들어간 거고 여러 번 세금이 들어간 거라고요. 그럼 거기서 수익이 얼마가 나와야 된다고 생각해요? 최소한 2%의 순수익은 나와야 돼요. 거기서 맨날 얘기하는 게 매출이 이 정도 나왔다고 얘기해요. 거기에 대해서 2% 수익률도 안 나오는 거예요. 창피한 줄 알아야 돼요. 여러분들 나중에 DDP 안에 들어가서 보시라고 해요.
거기는 내부 공간 설계가 잘못되어 있어서 큰 행사를 못 해요. 사람들이 이런 얘기를 하죠. 가서 사람들이 사진을 많이 찍는다. 그런데 사람들이 사진을 많이 찍고 그냥 가요. 사람들이 거기 와서 사진 찍고 그 주변에서 쇼핑하고 놀아야 하는데, 왜 맥 스타일하고 바로 옆에 있는 건물이 지금 공실이 80%냐고요? 이건 굉장히 잘못된 법입니다. 그러니까 제가 시작하면 저 부실 거예요. 아니면 딴 데로 이전을 하든지. 이제 요새는 AI 시대가 도래하면서 여러 가지로 업무 방식이 달라지고 있잖아요. 그러면 이거에 대해서 서울이 앞으로 좀 미래 지향적으로 어떻게 발전할 수 있을까요? 우리가 기본적으로 사람들이 직접 경제를 추구해요. 모여서 근무를 하는 거예요. 그러니까 페이스 투 페이스 인터랙션이 중요한 거예요. 만나서 뭔가 하는 거예요. 예를 들어 증권에서는.... 여기도 있어야 돼요. 증권 거래소 때문에 딜을 하려면 거기서 사람들이 만나야 되는 거예요. 그럼 결국 AI 시대를 넘어서서 어디선가 업무 직구가 형성될 수밖에 없어요. 그러면 이제 업무 클러스터가, 지금 아까 말씀드린 것처럼, 원래는 광화문하고 여의도하고 강남만 있었습니다만, 업무 지구가 계속 생겨요. 그런 거, 사실 서울만 그런 게 아니에요.
예를 들어서 실리콘 밸리 같은 경우에 다른 곳에도 업무 지구가 강력했는데, 지금 그 밑에까지 업무 지구가 생기고 있어요. 그래서 실리콘 밸리의 규모라는 것은 사실 서울부터 대전까지의 규모예요. 그 안에 업무 지구가 되게 많이 생기고 있다고요. 서울도 사실 수도권 안에서 업무 지구가 계속 생길 거예요. 다만 여기서 문제의 핵심이란 건 뭐냐면, 업무 지구가 시대적 흐름이라든지 시대적 요구에 맞아야 돼요. 그러니까 AI 시대이기도 합니다만, 아까 제가 보여드린 여러 자원들 있잖아요. 서울에서의 자원들, 예를 들어서 문화 자원이라고 하면 K-팝 관련된 어떤 집적화할 수 있는 것들이 어딘가에 생겨야 되는 거예요. 왜냐하면 테일러 스위프트 같은 경우에 작년에 공연을 한다고 했을 때 그 지역에서 어마어마한 경제적 효과를 일으켰어요. 그게 뭐, 500억 달러 이렇게 얘기를 해요. 공연 산업이 공연하고 끝나는 게 아니에요. 그 공연 산업이 있으면 주변에 반드시 호텔이 있어야 되고 레스토랑이 있어야 하며, 베뉴에서 뭔가 다른 것들이 일어나요. 따라서 이 공연 산업과 관련된 어떤 연관 분야에서의 산업 같은 것들이 나타날 수가 있다고요. 예를 들어 LA 같은 경우에도 도시 다운타운에 예전에 스테이플 센터라는 게 있었어요. 거기가 도시 재생이랑도 연결이 되는 거예요. LA 다운타운은 기본적으로 치안이나 이런 게 안 좋았거든요. 그런데 그 안에서 도시 재생 차원에서 거대한 이벤트 공간을 만들고, 거기서 공연도 하고 게임도 해요. 도쿄돔과도 마찬가지예요. 도쿄 바로 옆에 아파트가 있는 게 아니에요.
잠실 운동장처럼, 그건 굉장히 잘못된 구조예요. 그런 이벤트 공간이 있으면 거기서 돈을 쓰게 해야 되는 거예요. 그 옆에 쇼핑몰도 만들고, 호텔도 만들고 하면서 이거 자체가 하나의 큰 클러스터가 돼요. 그에 더해서 사실 이런 것들이 또 뭐랑 연결이 되냐면, 나이트라이프 산업이라고 하는데, 클럽과 나이트클럽 산업이에요. 그런데 이걸 무시하면 안 되는 게, 이런 나이트라이프 산업이라는 게 사실은 음악 산업이에요. 음악 산업은 스트리밍이 되기 때문에 지금 IT랑 연결이 돼 있어요. 그리고 이건 패션이랑도 연결이 되고, 미디어랑 연결이 되며, 디자인이랑도 연결이 돼요. 그러니까 연관 산업이 되게 많아요. 그래서 아레나를 우리가 한다고 했을 때, 그거와 나이트라이프 산업을 같이 엮으면 거대한 산업적인 클러스터를 만들 수가 있다고요. 그러니까 우리는 그 생각을 해야 돼요. 지금 우리나라는 K-팝 밴드가 유명한 게 도대체 몇 개냐고요. 그럼 우리가 왜 K-팝 노믹스를 못 하냐고, 팝 시트를 왜 다운타운에서 못 하냐고요. 그러니까 그걸 우리가 공간에서 풀 생각을 해야죠. 다만 이제 이게 체크 앤 밸런스가 좀 있어야 돼요. 왜냐하면 아까 제가 말씀드린 것처럼 서울에서의 자원 경쟁력이라는 것은 역사 자원하고 자연 경관 자원은 압도적이에요. 이걸 해치면서까지 그걸 할 수는 없어요. 그러면 우리가 사대문 안과 사대문 밖을 좀 다르게 봐야 돼요. 그러니까 우리가 얘기하는 역사 자원하고 자연 자원은 대부분 여기 있어요.
그죠? 그러니까 여러분들 나중에 일요일 날 창경궁 가서 거기 이제 영화 상영하는데, 거기 뒤가 약간 언덕이거든요. 그 언덕에서 남산을 바라보면 너무너무 아름다워요. 그런데 그게 세운산과 재개발하면서 용적률 1,000% 때문에 그 뷰를 막아버렸어요. 우리가 이런 짓을 하면 안 돼요. 그러니까 남산이 너무 아름다운 산이기 때문에 조망할 수 있게끔 뭔가를 만들어놔야 돼요. 전 세계에서 도시 정중앙에 남산급의 산이 있는 데가 없어요. 이게 경쟁력인 거예요. 여러분들도 지금 서울이 어떤 비전의 도시로 될지에 대한 감이 있잖아요. 아까 말씀드린 것처럼 좀 잃어버린 20년이었으니까 비전 세팅이 지금 거의 안 된 거예요. 저는 그 비전이 좀 더 높은 레벨에서 됐으면 좋겠고, 그 관점에서 우리가 어떤 경쟁력을 갖춰야 될 것인가에 대한 부분들, 그리고 그 경쟁력이 단순히 하이 라이즈 아파트 짓는 게 아니고 산업 고도화를 시켜야 되는 것이고, 그리고 단순히 서울만 해서 우리가 플랜을 짜서 안 돼요. 좀 더 큰 관점에서 대수도권 플랜을 우리가 생각해야 돼요. 좀 더 크게 본다면, 저는 사실 수도권이 단순히 서울, 경기, 인천이 아니에요. 충청도는 수도권이에요. 지금 봤을 때는 강원도에서 영서 지방도 수도권이에요. 거대한 스케일에서 우리가 한번 보고, 그다음에 비전을 제시해야 되는데, 비전을 제시하는 주체도 되게 중요해요. 주체도 제가 드리고 싶은 말씀은 20대, 30대에게 기회를 주는 어떤 장이 있었으면 좋겠어요.. 90년대의 색깔이 있는 이 구는 정말 선진국인 대한민국 사람들, 그 사람들은 성진국에서 잘하고 선진국적 마인드를 갖고 있기 때문에 비전 세팅 자체가 달라요. 90년 된 생이 지금 35살이 됐어요.
리더를 할 수 있는 역할이라고 생각해요. 그래서 20대와 30대들이 좀 더 목소리를 내고, 그 사람들이 비전 세팅을 했으면 좋겠어요. 오늘 '교황이를 부탁해' 여기까지입니다. 감사합니다.. 정부에서는 방 발전을 위해서 서울과 경기에 있는 대형 공공기관이나 큰 기업들을 이전하고 싶어 하는 느낌이 있는데, 이게 서울의 도시 경쟁력 측면에서는 마이너스인지 궁금합니다. 음, 좋은 질문이신데요. 지금은 산업 자체의 구조가 바뀌었잖아요. 서비스 산업의 시대잖아요. 그죠? 기업이 다른 지역으로 이주한다고 했을 때, 그 기업이 갈 수 있는 환경이 되느냐가 문제예요. 예를 들어서 금융업이나 IT업을 보자고요. 그러면 기본적으로 이건 머리를 쓰는 거예요. 그러면 머리를 쓰는 사람들이 많이 있어야 해요. 굉장한 양질의 노동력의 풀이 필요하죠. 그러면 굉장히 좋은 소프트웨어 회사가 판교에 있는데, 우리가 인센티브를 줄 테니까 저기 전라도나 경상도에 가라고 하면 못 가요. 왜냐하면 그 풀을 구할 수가 없어요. 솔직히 지금 산업 패러다임이 바뀌었기 때문에 우리가 인정할 건 인정해야 돼요. 그렇다고 제가 지방을 죽이자고 하는 건 아니에요. 우리가 관점을 바꿔야 할 게 수도권에 성장하는 것과 지방에 성장하는 걸 봤을 때, 하나를 죽이면 다른 하나가 성장할까요? 그게 아니에요.
아무리 지방 중소도시가 아름답다고 하더라도 외국 사람들이 일로 그냥 오겠냐고요? 다이렉트로 안 와요. 서울로 온다면 지금 가요. 서울이 글로벌에서 오는 안테나 역할을 한다고요. 그래서 지금 지방에서 그 가능성들이 조금씩 보여요. 수도권 경쟁력과 지방 경쟁력을 재료성 경으로 보면 안 될 것 같아요. 그리고 기업한테 푸시한다고 해서 갈 수 있는 형편도 아니고요. 다만 이제 우리가 공기업 지방 이전을 했잖아요. 맨 처음엔 좀 반발이 있고 약간 문제가 있었으나, 그래도 그 부분들은 지역 경제의 어떤 지역 분산 효과는 존재했던 것 같아요. 그런데 그것도 어떤 문제가 있냐면, 지역으로 간다고 했을 때 그 지역에 있는 원도심에 있는 사람들이 좋아져야 되는데, 다 주변에 신도시를 짓고 깔끔하게 오피스를 짓고 다 걸러가 버렸어요. 지역 구도심을 완전히 박살내버렸어요. 이게 되게 웃긴 거예요, 사실은. 그러니까 우리가 지방 이전 같은 거 좋은데, 조금 더 세심하게 봐야 돼요..
3. 영상정보
- 채널명: 교양이를 부탁해
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- 조회수: 2,942
- 업로드 날짜: 2025-04-11
- 영상 길이: 26분 56초
- 다시보기: https://www.youtube.com/watch?v=bHvx6fb7drA
